Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel. 0905 329 993 Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 468/84, Hlohovec Objednávka: DDr. 095/2016 zo dňa 06.05.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 29/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 5 na parc. č. 985/2, garáže č.s. 5 na parc. č. 985/3 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. J.Majlátha 37, katastrálne územie Pribeník pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 095/2016 zo dňa 06.05.2016 Počet strán (z toho príloh): 35 ( 15 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 095/2016 zo dňa 06.05.2016 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 06.05.2016 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci pre zistenie techn. stavu): 10.12.2010 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 31.05.2016 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 1.5.1 Dodané zadávateľom: - objednávka DDr.095/2016 zo dňa 06.05.2016 - originál - výzva DDr.095/2016 zo dňa 06.05.2016 - Jozef Szálka - originál - výzva DDr.095/2016 zo dňa 06.05.2016 - Zlatica Szálková - originál - znalecký posudok č. 174/2010 vypracovaný Ing. Weissovou - kópia 1.5.2. Obstarané znalcom: - LV č. 351 - vytvorený dňa 29.05.2016 cez katastrálny portál - kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 29.05.2016 cez katastrálny portál - fotodokumentácia zo dňa 31.05.2016 - inzertná realitná ponuka 1.6. Použitý právny predpis: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách a náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI Žilina. - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Zadávateľ posudku zaslal vlastníkom nehnuteľnosti výzvu č. DDr.095/2016 zo dňa 06.05.2016, v ktorej boli vyzvaní, aby dňa 31.05.2016 o 15,00 hod. umožnili obhliadku nehnuteľnosti znalcovi za účelom vypracovania znaleckého posudku. Nakoľko obhliadka nehnuteľnosti v stanovenom termíne dňa 31.05.2016 o 15,00 hod. nebola umožnená, zadávateľ posudku v objednávke vyžiadal v prípade neumožnenia obhliadky stanoviť všeobecnú hodnotu predmetu dražby v zmysle ustanovenia 12 ods. 3 zákona 527/2002 v znení nesk. prepisov, ktorá priamo uvádza - Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii", t.j. v tomto prípade použitím znaleckého posudku č. 174/2010 vypracovaného Ing. Weissovou (zaslaná fotokópia), stanoviť všeobecnú hodnotu predmetu dražby na základe technického stavu nehnuteľnosti v deň obhliadky nehnuteľnosti znalcom Ing. Weissovou dňa 10.12.2010, popísaného v znaleckom posudku č. 174/2010 a ohodnotenie nehnuteľnosti vykonať ku dňu plánovanej obhliadky dňa 31.05.2016. II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 2.1.1 Výber použitej metódy:
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.3 Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky ÚSI Žilina. Výnosová metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos. Pre použitie porovnávacej metódy neboli dostatočné podklady troch obdobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 351 Vydaný: vytvorený dňa 29.05.2016 cez katastrálny portál Obec: Pribeník Katastrálne územie: Pribeník A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 985/1 - zastavaná plocha o výmere 247 m 2 - parc. č. 985/2 - zastavaná plocha o výmere 91 m 2 - parc. č. 985/3 - zastavaná plocha o výmere 54 m 2 - parc. č. 986 - záhrada o výmere 352 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 5 na parc. č. 985/2 - garáž č.s. 5 na parc. č. 985/3 B. Vlastníci: 2 - Szálka Jozef, nar. 10.09.1972... 1/6 4 - Szálka Jozef, nar. 10.09.1972... 4/6 5 - Szálka Jozef, nar. 10.09.1972... 1/6 Poznámka: - oznámenie o začatí realizácie záložného práva na podiel B2, B4 a B5 pod P-383/2014 C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V - 237/2012 2.1.3. Údaje o obhliadke predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 31.05.2016 o 15,00 hod. Obhliadka v stanovenom termíne nebola umožnená. Fotodokumentácia z miestnej komunikácie vyhotovená dňa 31.05.2016 v čase od 14,40 do 15,15 hod. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt stavieb bol predložený v zaslanom znaleckom posudku. V predloženom posudku je uvedené, že rodinný dom č.s. 5 bol postavený na základe stavebného povolenia č. Výst. 1395/70 zo dňa 08.04.1970 a užívaný na základe rozhodnutia k užívaniu č. značka (neuvedená), zo dňa 23.08.1971, garáž za rodinným domom na základe vtedajšieho vyhlásenia vlastníka postavená a užívaná od roku 1975, prístrešok od roku 2008. 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľnosti so skutkovým stavom : Rodinný dom č.s. 5 je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 985/2, garáž č.s. 5 je zakreslená na parc. č. 985/3, stavby sú zapísané na LV 351. Prístrešok pred garážou nie je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy. Na liste vlastníctva č. 351 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 351 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : - rodinný dom č.s. 5 na parc. č. 985/2 - garáž č.s. 5 na parc. č. 985/3 - ploty - studňa - vonkajšie úpravy - pozemky - parc. č. 985/1 - zastavaná plocha o výmere 247 m 2 - parc. č. 985/2 - zastavaná plocha o výmere 91 m 2 - parc. č. 985/3 - zastavaná plocha o výmere 54 m 2 - parc. č. 986 - záhrada o výmere 352 m 2 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : - nie sú
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.4 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Rodinný dom č.s. 5 na p. č. 985/2 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s. 5 na parc. č. 985/2 v uličnej zástavbe, podpivničený, s jedným nadzemným podlažím na ul. J.Majlátha 37 v obci Pribeník. Nakoľko rodinný dom nebol sprístupnený, dispozičné členenie, stavebno-technický popis a vnútorné vybavenie sa nachádza v predloženom znaleckom posudku č. 174/2010. Citujem: " V 1.p.p. sa nachádza kotolňa a pivnica, v 1.n.p. sa nachádza predsieň, kuchyňa, kúpeľňa s WC, komora a tri izby. Osadenie do 2 m, základy betónové s vodorovnou izoláciou, nosná konštrukcia domu murovaná v 1.p.p. z kameňa hr. do 60 cm, v 1.n.p. z kvádrov hr. do 30 cm, strop v 1.p.p. panelový, v 1.n.p. železobetónový, strešná konštrukcia manzardová, krytina AZC, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu strechy a parapety, schody do 1.p.p. betónové. Fasádne omietky brizolitové, vnútorné omietky hladké, vnútorný obklad kúpeľne, vane, kuchyne, okná v 1.p.p. drevené zdvojené, v 1.n.p. drevené dvojité so žalúziami, dvere hladké plné alebo presklené, podlahy obytných miestností laminátové, ostatných miestností keramická dlažba a betón. Vykurovanie ústredné, kotol plynový a na pevné palivo, radiátory liatinové, elektroinštalácia svetelná a motorická, rozvod studenej a teplej vody, kanalizácia PVC, zdroj teplej vody elektrický zásobníkový, inštalácia plynu. Vnútorné vybavenie v kúpeľni vaňa, umývadlo a splachovací záchod, batérie pákové, v kuchyni kuchynská linka na báze dreva, kuchynský drez, stojanková batéria, elektrický a plynový sporák." koniec citácie Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom bol napojený na elektrinu, vodovod a plyn, kanalizácia napojená na žumpu. Postavený bol na základe stavebného povolenia č. Výst. 1395/70 zo dňa 08.04.1970 a užívaný na základe rozhodnutia č. značka (neuvedená), zo dňa 23.08.1971. Údržba domu na základe vizuálnej vonkajšej obhliadky vzhľadom na vek primeraná. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 80 rokov (budovy pre bývanie murované hr. 30 až 45 cm - životnosť 80 až 100 rokov). pozn.: - v 1.p.p. a v 1.n.p. opravená položka "vonkajšie omietky" - v 1.p.p. opravená položka "schody" (podľa popisu) - v 1.n.p. opravená položka "okenné žalúzie" (podľa obhliadky) ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP 1971 9,12*10,03 91,47 120/91,47=1,312 1. NP 1971 9,12*10,03 91,47 120/91,47=1,312 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie 560
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.5 4 Murivo 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm 690 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2 90 14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3 25 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.6 cementový poter 180 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody 30 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 4075 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 155 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) 90 Spolu 265 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 4 Murivo 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 520 4.2.e murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke do 30 cm 520 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.6 8 Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 10 Krytiny strechy na krove 10.4.b azbestocementové šablóny na latách, vlnité dosky 465 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 195 14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3 25 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením 340 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliníkové, liatinové 560 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5835 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) 50 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.5 bm) 83 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 55 40.4 vane (1 ks) 15
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.7 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 753 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP (4075 + 265 * 1,312)/30,1260 146,81 1. NP (5835 + 753 * 1,312)/30,1260 226,48 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1971 45 35 80 56,25 43,75 1. NP 1971 45 35 80 56,25 43,75 1. PP z roku 1971 Východisková hodnota 146,81 /m 2 *91,47 m 2 *2,307*0,95 29 431,03 Technická hodnota 43,75% z 29 431,03 12 876,08 1. NP z roku 1971 Východisková hodnota 226,48 /m 2 *91,47 m 2 *2,307*0,95 45 402,50 Technická hodnota 43,75% z 45 402,50 19 863,59 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 29 431,03 12 876,08 1. nadzemné podlažie 45 402,50 19 863,59 Spolu 74 833,53 32 739,67 2.2.2. Garáž č.s. 5 na parc. č. 985/3 Jedná sa o garáž č.s. 5 na parc. č. pristavenú v zadnej časti k rodinnému domu. Stavba je zakreslená v kópii z katastrálnej mapy a zapísaná v LV, rozpočtový ukazovateľ stanovujem na m 2. Nakoľko nehnuteľnosť nebola sprístupnená, stavebnotechnický popis sa nachádza v predloženom znaleckom posudku. Citujem: "Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie kvádre hr. do 30 cm, bez stropu, strecha pultová, krytina debnenie + asfaltový šindeľ, vonkajšia omietka brizolitová, vnútorná hrubá, vráta plechové, dvere hladké, okno zdvojené, podlaha štrk, elektroinštalácia svetelná a motorická, vnútorné vybavenie žiadne." - koniec citácie Stavba podľa predloženého znaleckého posudku postavená v roku 1975, životnosť stanovujem na 70 rokov. pozn.: opravená položka "zvislé nosné konštrukcie" ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení KS: 124 2 Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.8 Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP 1975 9,20*5,84 53,73 18/53,73=0,335 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.3 betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie 830 5.3 pultové 545 6 Krytina strechy na krove 6.5 z asfaltových privarovaných pásov, asfaltové šindle 710 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.1 brizolit 480 10 Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 10.3 vápenná hrubá omietka 145 12.4 hladké plné alebo zasklené 150 13.5 zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením 80 18 Elektroinštalácia 18.1 svetelná a motorická - poistkové automaty 270 Spolu 3825 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks) 295 Spolu 295 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (3825 + 295 * 0,335)/30,1260 130,25 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1975 41 29 70 58,57 41,43 Východisková hodnota 130,25 /m 2 *53,73 m 2 *2,307*0,95 15 337,90 Technická hodnota 41,43% z 15 337,90 6 354,49
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.9 2.2.3. PLOTY 2.2.3.1. Plot: čelný Čelný plot bolo možné zamerať. Jedná sa o oplotenie parcely č. 985/1 od miestnej komunikácie, základy betónové s podmurovkou, plot murovaný, plotové vráta a 2 x plotové vrátka kovové rámy s drevotrieskovou výplňou. Plot postavený a užívaný po roku 2010 (nie je na fotodokumentácii v predloženom znaleckom posudku), predpokladám rok postavenia 2011, životnosť končí spolu s hlavnou stavbou a je 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 15,45m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 15,45m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: murovaný do hrúbky 20 cm z tehál alebo plotových tvárnic 4. Plotové vráta: 53,98 /m 24,72m 2 755 25,06 /m b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 2 ks 3890 129,12 /ks Dĺžka plotu: 13,00+0,50+0,75+1,20 = 15,45 m Pohľadová plocha výplne: 15,45*1,60 = 24,72 m 2 čelný 2011 5 35 40 12,50 87,50 (15,45m * 53,98 /m + 24,72m Východisková hodnota * 25,06 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 2ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 0,95 4 297,46 Technická hodnota 87,50 % z 4 297,46 3 760,28 2.2.3.2. Plot: bočný Citujem: "Jedná sa o oplotenie parcely č. 986, JKSO 815 2, KS 2 ex v záhrade. Základy betónové okolo stĺpikov, plot pletivo. Plot postavený a užívaný od roku 1975." Životnosť stanovujem na 45 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.10 Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 35,90m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 5,64 /m zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 57,44m 2 380 12,61 /m Dĺžka plotu: 18,80+17,10 = 35,90 m Pohľadová plocha výplne: 35,90*1,60 = 57,44 m 2 bočný 1975 41 4 45 91,11 8,89 Východisková hodnota (35,90m * 5,64 /m + 57,44m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,307 * 0,95 2 031,21 Technická hodnota 8,89 % z 2 031,21 180,57 2.2.4. Studňa - Kopaná Citujem: "Jedná sa o kopanú studňu KS 222 2, JKSO 825 7, na parc. č. 985/3 v garáži, užívanú od roku 1970." Životnosť stanovujem na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody Hĺbka: 5 m Priemer: 1000 mm Studňa 1970 46 54 100 46,00 54,00 Východisková hodnota (81,49 /m * 5m) * 2,307 * 0,95 892,99 Technická hodnota 54,00 % z 892,99 482,21 2.2.5. VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.2.5.1. Vonkajšia úprava: prípojka vody Citujem: "Jedná sa o prípojku vody cez parc. č. 985/1 od vodomernej šachty k rodinnému domu vybudovanú v roku 1994." Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.11 Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 2,5 bm prípojka vody 1994 22 28 50 44,00 56,00 Východisková hodnota 2,5 bm * 59,09 /bm * 2,307 * 0,95 323,76 Technická hodnota 56,00 % z 323,76 181,31 2.2.5.2. Vonkajšia úprava: vodomerná šachta Citujem: "Jedná sa o vodomernú šachtu na parc. č. 985/1 pred rodinným domom vybudovanú v roku 1994." Životnosť stanovujem na 57 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,20*1,20*1,70 = 2,45 m 3 OP vodomerná šachta 1994 22 35 57 38,60 61,40 Východisková hodnota 2,45 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 0,95 1 365,31 Technická hodnota 61,40 % z 1 365,31 838,30 2.2.5.3. Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Citujem: "Jedná sa o prípojku kanalizácie od žumpy k rodinnému domu cez parc. č. 985/1 a 986 vybudovanú v roku 2008." Životnosť stanovujem na 43 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 35 bm
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.12 prípojka kanalizácie 2008 8 35 43 18,60 81,40 Východisková hodnota 35 bm * 28,38 /bm * 2,307 * 0,95 2 176,97 Technická hodnota 81,40 % z 2 176,97 1 772,05 2.2.5.4. Vonkajšia úprava: žumpa Citujem: "Jedná sa o žumpu na parc. č. 986 za rodinným domom vybudovanú v roku 2008." Životnosť stanovujem na 43 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 4,00*4,00*2,00 = 32 m 3 OP žumpa 2008 8 35 43 18,60 81,40 Východisková hodnota 32 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,307 * 0,95 7 565,93 Technická hodnota 81,40 % z 7 565,93 6 158,67 2.2.5.5. Vonkajšia úprava: prípojka plynu Citujem: "Jedná sa o prípojku plynu cez parc. č. 985/1 od plynomeru do kotolne, užívanú od roku 1994." Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 3 bm prípojka plynu 1994 22 18 40 55,00 45,00
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.13 Východisková hodnota 3 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 0,95 92,77 Technická hodnota 45,00 % z 92,77 41,75 2.2.5.6. Vonkajšia úprava: vonkajšie schody Citujem: "Jedná sa o vonkajšie schody užívané od roku 1971." Životnosť stanovujem na 60 rokov. Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 /bm stupňa Počet merných jednotiek: (9+10)*1,75 = 33,25 bm stupňa vonkajšie schody 1971 45 15 60 75,00 25,00 Východisková hodnota 33,25 bm stupňa * 7,14 /bm stupňa * 2,307 * 0,95 520,31 Technická hodnota 25,00 % z 520,31 130,08 2.2.5.7. Vonkajšia úprava: spevnené plochy Citujem: "Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 1975." Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.d) Betónové dlaždice - kladené do piesku Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 220/30,1260 = 7,30 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 9,0*8,0 = 72 m 2 ZP spevnené plochy 1975 41 9 50 82,00 18,00 Východisková hodnota 72 m 2 ZP * 7,3 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 1 151,93 Technická hodnota 18,00 % z 1 151,93 207,35 2.2.5.8. Vonkajšia úprava: spevnené plochy Citujem: "Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 1971." Životnosť stanovujem na 50 rokov.
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.14 Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 13,30*1,00+9,12*0,40 = 16,95 m 2 ZP spevnené plochy 1971 45 5 50 90,00 10,00 Východisková hodnota 16,95 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 320,59 Technická hodnota 10,00 % z 320,59 32,06 2.2.5.9. Vonkajšia úprava: spevnené plochy Citujem: "Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku 2008." Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 13,30*5,80 = 77,14 m 2 ZP spevnené plochy 2008 8 32 40 20,00 80,00 Východisková hodnota 77,14 m 2 ZP * 18,92 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 3 198,69 Technická hodnota 80,00 % z 3 198,69 2 558,95 2.2.5.10. Vonkajšia úprava: prístrešok Citujem: "Jedná sa o prístrešok pred garážou užívaný od roku 2008. Drevené stĺpy a trámy, opláštené roletami a drevotrieskou, strešná krytina vlnitý plech, podlaha betónová." Životnosť končí spolu s garážou v roku 2045 a teda je 37 rokov. Kategória: 21. Altánok Bod: 21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.15 výplne, podlaha a strecha Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 4,90*3,10+2,70*6,10 = 31,66 m 2 ZP prístrešok 2008 8 29 37 21,62 78,38 Východisková hodnota 31,66 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 7 186,48 Technická hodnota 78,38 % z 7 186,48 5 632,76 2.2.6. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom č.s. 5 na p. č. 985/2 74 833,53 32 739,67 garáž č.s. 5 na parc. č. 985/3 15 337,90 6 354,49 Ploty čelný 4 297,46 3 760,28 bočný 2 031,21 180,57 Studňa 892,99 482,21 Vonkajšie úpravy prípojka vody 323,76 181,31 vodomerná šachta 1 365,31 838,30 prípojka kanalizácie 2 176,97 1 772,05 žumpa 7 565,93 6 158,67 prípojka plynu 92,77 41,75 vonkajšie schody 520,31 130,08 spevnené plochy 1 151,93 207,35 spevnené plochy 320,59 32,06 spevnené plochy 3 198,69 2 558,95 prístrešok 7 186,48 5 632,76 Celkom: 121 295,83 61 070,50 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. STAVBY NA BÝVANIE 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Pribeník, na ul. J.Majlátha 37, vzdialenej od mesta Kráľovský Chlmec asi 2 km, v zastavanom území obce. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou výrazne nižší. Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom s dvorom a záhradou s priemerným dispozičným riešením, nehnuteľnosť na základe vizuálnej vonkajšej obhliadky je v priemernom technickom stave, potrebná je oprava, terén rovinatý, možnosť napojenia na elektrinu, vodovod a plyn, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, príslušenstva rodinného domu - garáž a prístrešok, pracovné možnosti v mieste obmedzené, orientácia obytných miestností na východ a juh, doprava autobusová a železničná, občianska vybavenosť - OcÚ, pošta, MŠ, ZŠ, obchod so zmiešaným tovarom, prírodná lokalita v blízkosti žiadna, životné prostredie bežný o hluku a prachu od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia do 3 x. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,20.
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.16 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť je možné využívať ako rodinný dom na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 351 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 351 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,20 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,200 + 0,400) 0,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,110 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,200-0,180) 0,020 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,020 13 0,26 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,200 30 6,00
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.17 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,200 8 1,60 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,600 7 4,20 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti II. 0,400 6 2,40 III. 0,200 10 2,00 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,020 9 0,18 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0,400 6 2,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,200 5 1,00 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,600 6 3,60 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,200 7 1,40 železnica a autobus III. 0,200 7 1,40 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0,110 10 1,10 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,020 8 0,16 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,400 9 3,60 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,200 8 1,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,110 7 0,77 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,020 4 0,08 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,200 20 4,00 Spolu 180 37,75 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 37,75/ 180 0,21 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 61 070,50 * 0,210 12 824,81 2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcely sa nachádzajú v obci Pribeník, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedené ako zastavaná plocha - zastavaná hlavnou stavbou a záhrada. Obec je vzdialená asi 2 km od mesta Kráľovský Chlmec. Pozemky sú zastavané rodinným domom so štandardným vybavením, doprava autobusová a železničná, poloha
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.18 obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť - možnosť napojenia na všetky inžinierske siete okrem kanalizácie. Povyšujúce ani redukujúce faktory neuvažujem. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 985/1 zastavaná plocha a nádvorie 247 247,00 1/1 247,00 985/2 zastavaná plocha a nádvorie 91 91,00 1/1 91,00 985/3 zastavaná plocha a nádvorie 54 54,00 1/1 54,00 986 záhrada 352 352,00 1/1 352,00 Spolu výmera 744,00 Obec: Pribeník Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 0,80 1,00 0,85 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,20 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 0,8160 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 0,8160 2,71 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 744,00 m 2 * 2,71 /m 2 2 016,24 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 985/1 669,37 parcela č. 985/2 246,61 parcela č. 985/3 146,34 parcela č. 986 953,92 Spolu 2 016,24
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.19 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 5 na parc. č. 985/2, garáže č.s. 5 na parc. č. 985/3 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. J.Majlátha 37, katastrálne územie Pribeník pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 095/2016 zo dňa 06.05.2016. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] rodinný dom č.s. 5 na p. č. 985/2 6 875,33 garáž č.s. 5 na parc. č. 985/3 1 334,44 Ploty čelný 789,66 bočný 37,92 Studňa 101,26 Vonkajšie úpravy prípojka vody 38,08 vodomerná šachta 176,04 prípojka kanalizácie 372,13 žumpa 1 293,32 prípojka plynu 8,77 vonkajšie schody 27,32 spevnené plochy 43,54 spevnené plochy 6,73 spevnené plochy 537,38 prístrešok 1 182,88 Spolu stavby 12 824,81 Pozemky LV 351 - parc. č. 985/1 (247 m 2 ) 669,37 LV 351 - parc. č. 985/2 (91 m 2 ) 246,61 LV 351 - parc. č. 985/3 (54 m 2 ) 146,34 LV 351 - parc. č. 986 (352 m 2 ) 953,92 Spolu pozemky (744,00 m 2 ) 2 016,24 Spolu VŠH 14 841,05 Zaokrúhlená VŠH spolu 14 800,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 14 800,00 Slovom: Štrnásťtisícosemsto Eur V Trebišove 09.06.2016... Ing. Zdenko Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 351 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 351 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 29/2016 list č.20 IV. PRÍLOHY - objednávka - výzva - Szálka - výzva - Szálková - list vlastníctva - kópia z katastrálnej mapy - z predloženého ZP 174/2010 - povolenie plynofikácie - stavebné povolenie - povolenie k užívaniu - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia - fotodokumentácia zo dňa 31.05.2016 - inzertná realitná ponuka