Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, Banská Bystrica Č.tel.: , pastierovicreality

Prepis

1 Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, Banská Bystrica Č.tel.: , pastierovicreality@gmail.com Zadávateľ: ProAuctio s.r.o., Horná 2, Banská Bystrica, IČO Číslo spisu /objednávky/: Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 59/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 25 na parc.č. 576 v k.ú. Horné Pršany, obec Horné Pršany, okres Banská Bystrica, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 576, 577/1 a 577/2. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Počet strán posudku /z toho príloh/: 42 /z toho 19 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Banskej Bystrici dňa

2 I. Ú VODNA Č ASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 25 na parc.č. 576 v k.ú. Horné Pršany, obec Horné Pršany, okres Banská Bystrica, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 576, 577/1 a 577/ Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : Záväzná objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 27, k.ú. Horné Pršany - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Horné Pršany - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Kolaudačné rozhodnutie ev.č. 92/1980 vydané Okresným úradom v Banskej Bystrici, odborom územného plánovania zo dňa kópia. Doklad Stavba povolená vydaný rozhodnutím Odboru pre výstavbu a územné plánovanie ONV v Banskej Bystrici zo dňa kópia. Ťechnická dokumentácia stavby rodinného domu v rozsahu pôdorysov suterénu a prízemia domu Obstarané znalcom : Obhliadka a kontrolné zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti. Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR. Fotodokumentácia nehnuteľnosti. Programové vybavenie HYPO, verzia od firmy Kros s.r.o. Žilina. 1.7 Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov. Čenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú žiadne. Strana 2

3 II. POSÚDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r a prepočítaných na menu EÚRO. Ťechnická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez schopnosti dosahovať primeraný výnos formou prenájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. 27, k.ú. Horné Pršany A: Majetková podstata: Pozemky parc.č. 576, zastavané plochy a nádvoria o výmere 501 m2 parc.č. 577/1, záhrady o výmere 985 m2 parc.č. 577/2, záhrady o výmere 857 m2 Stavby rodinný dom č.súp.25 na parc.č. 576 B. Vlastníci: Mária Snopková rod. Vranská, Horné Pršany 25, Horné Pršany, PSČ , SR, dát.nar , v spoluvlastníckom podiele 1/2 Dáša Snopková, Horné Pršany 25, Horné Pršany, PSČ , SR, dát.nar , v spoluvlastníckom podiele 1/4 Martina Riečanová, Horné Pršany 57, Horné Pršany, PSČ , SR, dát.nar , v spoluvlastníckom podiele 1/4 C. Ťarchy: Záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a fotodokumentácia nehnuteľnosti boli vykonané dňa za účasti spoluvlastníčok nehnuteľnosti. d/ Technická dokumentácia : Predložená čiastočná technická dokumentácia rodinného domu je v súlade so zisteným skutkovým stavom, znalcovi neboli predložené pôdorysy podkrovia domu a hospodárskej budovy. Znalcovi nebol predložený doklad o veku pôvodnej stavby, ktorý sa v písomnej forme nezachoval, vek bol stanovený podľa zistení pri miestnom šetrení a podľa predchádzajúcich znaleckých dokazovaní /ZP č.091/2007 znalca Ing.Petra Rafaja/, podľa týchto údajov bola pôvodná stavba domu postavená v roku 1958, prístavba a nadstavba domu bola podľa predloženého kolaudačného rozhodnutia daná do užívania v roku e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený rodinný dom a pozemky sú evidované v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č.27 vedenom Katastrálnym odborom Okresného úradu Banská Bystrica pre k.ú. Horné Pršany, ako aj geometricky v katastrálnej mape. f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky parc.č. 576, zastavané plochy a nádvoria o výmere 501 m2 Strana 3

4 parc.č. 577/1, záhrady o výmere 985 m2 parc.č. 577/2, záhrady o výmere 857 m2 Stavby rodinný dom č.súp.25 na parc.č. 576 hospodárska budova na parc.č. 576 plot uličný na parc.č. 576 ploty záhradné na parc.č. 577/1, 577/2 prípojka vody na parc.č. 576 vodomerná šachta na parc.č. 576 kanalizačná prípojka do žumpy na parc.č. 576 žumpa na parc.č. 576 elektrická NN prípojka vzdušná spevnené plochy betónové na parc.č. 576 g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom č.súp. 25 POPIS STAVBY Hodnotená nehnuteľnosť je samostatne stojaci murovaný rodinný dom, JKSO 803 6, ktorý má jedno podzemné, jedno nadzemné podlažia a jedno podkrovné podlažie. Pôvodná časť domu bola postavená v roku 1958, prístavba domu a nadstavba podkrovného podlažia boli postavené v roku Dispozične sa v suterénnom podlaží nachádzajú vstupné zádverie, chodba, schodisko, kuchyňa, izba s krbom, WČ s umývadlom, kotolňa, garáž a dva sklady, suterénne podlažie je v zadnej časti zapustené do svahovitého terénu, z prednej strany je prístupné priamymi vstupmi do domu aj do garáže. V prízemí domu sú chodba so schodiskom, štyri izby, kúpeľňa s WČ a loggia. V podkroví sú chodba a dve izby, bočné strany podkrovia tvorí povalový priestor. Stavebno - technický popis: Základy domu sú betónové pásové s vodorovnou izoláciou, podzemné podlažia je osadené v priemernej hĺbke 1-2 m, je pravdepodobne bez zvislej hydroizolácie /zavlhnuté vnútorné steny v zadných skladoch/, zvislé obvodové konštrukcie sú murované z pórobetónových tvárnic v hrúbke cm, deliace priečky sú murované, stropy sú železobetónové monolitické, v časti prístavby prefabrikované, strecha sedlová, krytina aj klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Okná sú prevažne plastové, dvere drevené plné hladké alebo zasklené, garážové vráta plechové výklopné, vonkajšie omietky brizolitové, z uličnej strany v časti s keramickými obkladmi, vnútorné omietky vápenné štukové hladké, podlahy sú v obytných miestnostiach z bukových vlysov a plávajúce, z veľkoplošných laminátových parkiet, v ostatných miestnostiach prevláda keramická dlažba. Dom je napojený na rozvody elektrickej energie a vody z verejných sietí, kanalizácia je zaústená do vlastnej žumpy. Vykurovanie je ústredné teplovodné, zdrojom je elektrický kotol a záložný kotol na tuhé palivo, na ohrev ŤÚV slúži zásobníkový ohrievač prepojený s kotlami ÚK, na podporné vykurovanie slúži krb s otvoreným ohniskom umiestnený v izbe suterénu. V kuchyni suterénu je linka na báze dreva celkovej dĺžky 3,40 m s nerezovým dvojdrezom, pákovou nerezovou batériou a plynovým sporákom na propán-butánovú bombu, za linkou sú keramické obklady stien. WČ je s umývadlom a s keramickými obkladmi stien. V kúpeľni prízemia je smaltovaná vaňa s keramickým obkladom, keramické umývadlo, WČ, batérie sú nerezové pákové, kúpeľňa má keramické obklady stien. Pre výpočet opotrebenia stavby lineárnou metódou stanovujem životnosť nehnuteľnosti na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy Strana 4

5 MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. PP ,10*9,80-2,60*5,90 64,04 1. PP ,00*9,80+2,60*5,90 54,54 Spolu 1. PP 118,58 120/118,58=1, NP ,10*9,80-2,60*5,90 64,04 1. NP ,00*9,80+2,60*5,90 54,54 Spolu 1. NP 118,58 120/118,58=1, Podkrovie ,2*(0) 0 1. Podkrovie ,2*(3,30*4,10+3,00*1,40+1,00*1,85) 23,5 Spolu 1. Podkrovie 23,5 120/23,5=5,107 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, ČDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/ Obklady fasád 15.3.e obklady keramické, obklady drevom nad 1/3 do 1/ e obklady keramické, obklady drevom do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 Strana 5

6 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu 5195 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.5 oceľové (1 ks) Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (2 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.4 bm) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.3 pákové nerezové (2 ks) splachovací s umývadlom (1 ks) Vnútorné obklady 42 Kozub 40.6 WČ min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) s otvoreným ohniskom (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, ČDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 Strana 6

7 7 Stropy 8 Krovy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.8 mäkké drevo bez podstupníc hladké plné alebo zasklené plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (1 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) 15 Spolu 325 Strana 7

8 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, ČDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s rovným podhľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/ hladké plné alebo zasklené plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVČ, lino Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu 3650 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 1,012)/30, ,84 1. NP ( * 1,012)/30, ,36 1. Podkrovie ( * 5,107)/30, ,16 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 42,00 1. PP - prístavba ,15 53,85 Strana 8

9 1. NP ,00 42,00 1. NP - prístavba ,15 53,85 1. Podkrovie ,00 42,00 1. Podkrovie - prístavba ,15 53,85 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. PP z roku 1958 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 214,84 /m 2 *64,04 m 2 *2,307*0, ,50 Ťechnická hodnota 42,00% z , ,47 1. PP - prístavba z roku 1980 Východisková hodnota 214,84 /m 2 *54,54 m 2 *2,307*0, ,38 Ťechnická hodnota 53,85% z , ,88 1. NP z roku 1958 Východisková hodnota 222,36 /m 2 *64,04 m 2 *2,307*0, ,95 Ťechnická hodnota 42,00% z , ,76 1. NP - prístavba z roku 1980 Východisková hodnota 222,36 /m 2 *54,54 m 2 *2,307*0, ,27 Ťechnická hodnota 53,85% z , ,94 1. Podkrovie z roku 1958 Východisková hodnota 121,16 /m 2 *0,00 m 2 *2,307*0,95 0,00 Ťechnická hodnota 42,00% z 0,00 0,00 1. Podkrovie - prístavba z roku 1980 Východisková hodnota 121,16 /m 2 *23,50 m 2 *2,307*0, ,20 Ťechnická hodnota 53,85% z 6 240, ,35 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , ,35 1. nadzemné podlažie , ,70 1. podkrovné podlažie 6 240, ,35 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Hospodárska budova na p.č. 576 POPIS STAVBY V zadnej časti domu je k nemu pristavaná jednoduchá drevená jednopodlažná hospodárska budova, dispozične sa v budove nachádzajú dva sklady a dreváreň. Konštrukčne je stavba vyhotovená ako drevená /z polguláčových profilov hrúbky 15 cm/, základy sú betónové pásové, strecha pultová, strop nie je vyhotovený, krytina je z pozinkovaného plechu, dvere drevené zvlakové, elektroinštalácia svetelná, okná ani ďalšie vybavenie sa nenachádzajú. Strana 9

10 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,00*9, /36=0,500 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.4 drevené stľpikové obojstranne obité pultové Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) Vonkajšia úprava povrchov 9.5 napustenie impregnáciou Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 14 Podlahy 10.5 napustenie impregnáciou oceľové alebo drevené zvlakové dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 Spolu 3760 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Strana 10

11 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,500)/30, ,81 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 124,81 /m 2 *36,00 m 2 *2,307*0, ,43 Ťechnická hodnota 28,00% z 9 847, , Plot uličný na p.č. 576 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 31,40m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 31,40m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 31,40m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 31,40 m Pohľadová plocha výplne: 31,40*1,00 = 31,40 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný na p.č ,00 28,00 Strana 11

12 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (31,40m * 53,98 /m + 31,40m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks 5 537,48 + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 0,95 Ťechnická hodnota 28,00 % z 5 537, , Ploty záhradné na p.č. 577/1, 577/2 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 147,00m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky Dĺžka plotu: 147,00 m Pohľadová plocha výplne: 147,00*1,50 = 220,50 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 5,64 /m 220,50m ,61 /m TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Ploty záhradné na p.č. 577/1, 577/ ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (147,00m * 5,64 /m + 220,50m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,307 * 0, ,95 Ťechnická hodnota 28,00 % z 7 910, , Vodovodná prípojka na p.č. 576 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody Strana 12

13 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 7,30 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na p.č ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7,3 bm * 59,09 /bm * 2,307 * 0,95 945,38 Ťechnická hodnota 28,00 % z 945,38 264, Vodomerná šachta na p.č. 576 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,00*1,00*1,50 = 1,5 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta na p.č ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1,5 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 0,95 835,91 Ťechnická hodnota 28,00 % z 835,91 234,05 Strana 13

14 2.2.6 Kanalizácia do žumpy na p.č. 576 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 6,20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizácia do žumpy na p.č ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 6,2 bm * 28,38 /bm * 2,307 * 0,95 385,63 Ťechnická hodnota 28,00 % z 385,63 107, Žumpa na p.č. 576 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 2,00*2,00*1,75 = 7 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na p.č ,00 28,00 Strana 14

15 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,307 * 0, ,05 Ťechnická hodnota 28,00 % z 1 655,05 463, Elektrická NN prípojka vzdušná ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.s) káblová prípojka vzdušná Ču 4*35 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 465/30,1260 = 15,44 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,26 /bm Počet merných jednotiek: 17,60 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická NN prípojka vzdušná ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 17,6 bm * (15,44 /bm + 0 * 9,26 /bm) * 2,307 * 0,95 595,57 Ťechnická hodnota 28,00 % z 595,57 166, Spevnené plochy betónové na p.č. 576 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Čestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Strana 15

16 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 7,50*0,80+2*7,50*0,50+12,00*0,50+9,80*0,50+8,00*0,50 = 28,4 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy betónové na p.č ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 28,4 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 537,16 Ťechnická hodnota 28,00 % z 537,16 150, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom č.súp , ,40 Hospodárska budova na p.č , ,28 Ploty Plot uličný na p.č , ,49 Ploty záhradné na p.č. 577/1, 577/ , ,07 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na p.č ,38 264,71 Vodomerná šachta na p.č ,91 234,05 Kanalizácia do žumpy na p.č ,63 107,98 Žumpa na p.č ,05 463,41 Elektrická NN prípojka vzdušná 595,57 166,76 Spevnené plochy betónové na p.č ,16 150,40 Celkom: , ,55 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený rodinný dom sa nachádza v k.ú. Horné Pršany, obec Horné Pršany, okres Banská Bystrica. Obec leží v prírodnom prostredí juhozápadne od Banskej Bystrice, má 389 obyvateľov /údaj k / a od krajského mesta je vzdialená cca 5 km. Dom sa nachádza pri hlavnej ceste prechádzajúcej obcou, v stredovej obytnej časti obce s okolitou najmä individuálnou bytovou výstavbou, je napojený na elektroinštaláciu a vodu z verejných sietí, kanalizácia je zaústená do vlastnej žumpy. V okolí stavby je životné prostredie bez zjavného poškodenia, s bežnou prašnosťou a hlučnosťou od uličnej cestnej premávky. Na trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste je dopyt a ponuka v rovnováhe, najmä s prihliadnutím na polohu blízku krajskému mestu, reálnu kúpnu silu obyvateľstva a charakter nehnuteľnosti. Vzhľadom na uvedené polohové charakteristiky a pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,50. Strana 16

17 b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je stavba rodinného domu, ktorý sa využíva na individuálne bývanie. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Pri miestnom šetrení som nezistil žiadne prípadné riziká spojené s ďalším užívaním nehnuteľnosti. Záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,50 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 1, ,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,00 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,50 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,00 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 1, ,00 II. 1, ,00 priemerná hustota obyvateľstva II. 1, ,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 1, ,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,00 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0, ,50 Strana 17

18 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0, ,93 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0, ,75 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností III. 0, ,50 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,20 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 1, ,00 Spolu ,88 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 145,88/ 180 0,81 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,55 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky POPIS Hodnotené pozemky sa nachádzajú v obci Horné Pršany, ktorá je vzdialená cca 5 km od krajského mesta Banská Bystrica. Vzhľadom na zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností v danom mieste vyplývajúci z krajského mesta, stanovujem v zmysle platnej vyhlášky jednotkovú východiskovú cenu pozemkov vo výške 40% zo základnej ceny platnej pre Banskú Bystricu. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 576 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 501,00 577/1 záhrada ,00 1/1 985,00 577/2 záhrada ,00 1/1 857,00 Spolu výmera 2 343,00 Obec: Horné Pršany Východisková hodnota: VHMJ = 40,00% z 26,56 /m 2 = 10,62 /m 2 Strana 18

19 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 0,90 1,00 0,85 1,30 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,1934 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 10,62 /m 2 * 1, ,67 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 343,00 m 2 * 12,67 /m ,81 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č ,67 parcela č. 577/ ,95 parcela č. 577/ ,19 Spolu ,81 Strana 19

20 III. ZA VER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 25 na parc.č. 576 v k.ú. Horné Pršany, obec Horné Pršany, okres Banská Bystrica, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 576, 577/1 a 577/2. Hlavné stavby: Názov JKSO ZP (m2) Počet podlaží Rodinný dom č.súp , Hospodárska budova na p.č ,00 1 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemky ,00 Pozemky 577/1 985,00 Pozemky 577/2 857,00 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,49 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,81 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Rodinný dom č.súp ,27 Hospodárska budova na p.č ,40 Ploty Plot uličný na p.č ,90 Ploty záhradné na p.č. 577/1, 577/ ,21 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na p.č ,42 Vodomerná šachta na p.č ,58 Kanalizácia do žumpy na p.č ,46 Žumpa na p.č ,36 Strana 20

21 Elektrická NN prípojka vzdušná 135,08 Spevnené plochy betónové na p.č ,82 Spolu stavby ,49 Pozemky Pozemky - parc. č. 576 (501 m 2 ) 6 347,67 Pozemky - parc. č. 577/1 (985 m 2 ) ,95 Pozemky - parc. č. 577/2 (857 m 2 ) ,19 Spolu pozemky (2 343,00 m 2 ) ,81 Spolu VŠH ,30 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Osemdesiatdvatisícpäťsto Eur V Banskej Bystrici dňa Ing. Štefan Pastierovič Strana 21

22 IV. PRI LOHY 4.1 Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku 4.2 List vlastníctva 4.3 Kópia z katastrálnej mapy 4.4 Situácia širších vzťahov 4.5 Kolaudačné rozhodnutie 4.6 Doklad Stavba povolená 4.7 Ťechnická dokumentácia 4.8 Fotodokumentácia Strana 22