I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 16, vchod 56, byt. domu č.s. 975 na parc.č vr. podielu na spoločných častiach

Prepis

1 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 16, vchod 56, byt. domu č.s. 975 na parc.č vr. podielu na spoločných častiach a zar. domu a na pozemku, k. ú. Partizánske 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Znalecký posudok č. 153/2014 Ing. Eugen Straka Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3149, k.ú. Partizánske vytvorený cez katastrálny portál dňa Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Partizánske z dňa Získané znalcom: Fotodokumentácia exteriéru 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č.382/2004 o znalcoch a tlmočníkoch Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch a tlmočníkoch Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Programové vybavenie HYPO 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Ako vhodná metóda bola použitá metóda polohovej diferenciácie z dôvodu nedostupnosti relevantných podkladov k porovnaniu, táto nehnuteľnosť neprináša výnos a je prioritne určená na rodinné bývanie. Použitá je metóda polohovej diferenciácie - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. 2

2 Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. 3149, k.ú. Partizánske - vo výkone záložného práva A. Majetková podstata: Pozemky parc.č. 4567, zast. plochy o výmere 425 m 2 Stavby byt č.16 na 4.p., vchod 56, bytového domu č. 975 na parc.č vr. podielu na spoločných častiach a zar. domu a na pozemku v 8687/ B. Vlastníci: v podiele 1/1 Kompas Robert a Silvia, Gen.Svobodu 975/56, Partitánske C. Ťarchy: záložné právo v prospech ostatných vlastníkov podľa 15 zák.č.182/93 záložné právo v prospech OTP banka a.s., BA podľa V 185/15 EX 230/17, 216/17, 111/18 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa bez účasti vlastníka (byt nebol sprístupnený ani na základe telefonickej výzvy v 24 hodinovom predstihu) Zameranie nevykonané Fotodokumentácia exteriéru vyhotovená dňa d) Technická a právna dokumentácia: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Doklady o veku stavieb sa nezachovali - vek je určený na základe potvrdenia o veku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Zistené rozdiely neboli. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č.16, 4.p., vchod 56, bytového domu č. 975 na parc.č vr.podielu na spoloč. častiach a zar.domu a na pozemku g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nie sú 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY byt č. 11, vchod 56, byt. domu č.s. 975 Vzhľadom k vykonaným opravám a rekonštrukciám (zateplenie, nové výplne otvorov, strešná krytina v r. 2013, rekonštrukcia bytu v nezistenom čase) je uvažované s celkovou životnosťou 100 rokov. Oceňovaný byt sa nachádza v bytovom dome s piatimi poschodiami (z toho jedným technickým). Dom je napojený na všetky verejné siete: vodovod, kanalizácia, plyn, teplo. Súčasťou rozvodov je aj káblová TV pod omietkami. Konštrukčne je dom vyhotovený z panelového muriva systému T06B hr. do 30 cm so systémovým zateplením (2013). Strecha plochá po rekonštrukcii s novou fóliovou krytinou Fatrafol (2013). Vodorovné konštrukcie - žel.bet. stropné panely. Schodište s povrchovou úpravou podlahy ker. dlažba, terazzo, ker. sokel, klampiarske konštrukcie z pozink. plechu, parapety hliníkové. Vonkajšia úprava fasády - silikónová omietka, vnútorné hladké omietky. Vchodové dvere a spoločné okná plastové. Dom má 3

3 bleskozvod, vnútorný vodovod plastové rúry, vnútorná kanalizácia plast a liatina. Pri dome možnosť parkingu, zeleň. Samotný 4-izbový byt je po rekonštrukcii, vizuálne má plastové okná. Ostatné položky nebolo možné overiť pre nesprístupnenie bytu a sú prevzaté zo ZP 153/2014 Ing. Straku: dvere dyhované s obložkami, vchodové bezpečnostné, omietky hladké, radiátory oceľové s meračmi. V kúpeľni sprchový kút, umývadlo, výtokové armatúry pákové, obklad vr.sprchy, samostatné WC kombi, obklad. Kuchyňa vybavená plyn. sporákom/el. rúra, odsávač, kuchynská linka dl. 3,5 m s nerez. drezom, batéria páková, obklad. Povrchy podláh obytných miestností plávajúce lamináty, v soc.časti ker. dlažba. Byt má murované jadro, el. vrátnik, el. rozvadzač, 1x skriňa roll-door. K bytu prináleží balkón pivnica. Dispozične pozostáva byt zo štyroch obytných miestností, kuchyne, kúpeľne, WC, šatníka, predsiene, skladu a špajze, podľa ZP č. 453/2014 o celkovej výmere 85,83 m 2 vr. pivnice. Celkove je možné hodnotiť dom a byt ako lepší priemer, resp. ako dobrý. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: 1975 Vek: = 43 r. Životnosť: 100 r. Opotrebenie obytného domu: 43 * 100% / 100 = 43,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,476 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,02 Počet izieb: 3 Podlahová plocha: podľa údajov LV 0,00 m 2 86,87 86,87 m 2 Vypočítaná podlahová plocha 86,87 m 2 Rozpočtový ukazovateľ: 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: montovaná z dielcov betónových plošných > K k = 1,037 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi 4 Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] Spoločné priestory: 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4, ,62 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,25 22,50 20, ,81 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7, ,39 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2, ,77 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4, ,62 6 Krytina strechy 2,00 1,20 2,40 2, ,22 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,15 1,15 1, ,06 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,25 3,75 3, ,47 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1, ,85 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,50 0,25 0, ,23 11 Dvere 0,50 1,15 0,58 0, ,53 12 Okná 5,00 1,50 7,50 6, ,93 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0, ,46

4 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,31 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1, ,85 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0, ,92 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1, ,85 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1, ,85 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0, ,92 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0, ,00 21 Ostatné 2,00 1,15 2,30 2, ,13 Zariadenie bytu: 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3, ,70 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,20 1,20 1, ,11 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1, ,85 25 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2, ,54 26 Vykurovanie 2,50 1,05 2,63 2, ,43 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2, ,77 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0, ,92 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0, ,92 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0, ,46 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1, ,85 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,05 2,10 1, ,94 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,10 4,40 4, ,07 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,05 4,20 3, ,88 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2, ,77 Spolu 100,00 108,20 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 108,20 / 100 = 1,082 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 68,79 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: 31,21 % Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m 2 *2,476*1,037*1,082*1,02 = 921,81 EUR/m 2 Východisková hodnota: 921,81 EUR/m 2 * 86,87m ,63 EUR Technický stav: 100% - 43,00% 57,00 % Technická hodnota spolu: 57,00% z ,63 EUR ,25 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocované nehnuteľnosti sa nachádzajú v zastavanom území okresného mesta Partizánske, v tichej okrajovej časti mesta, ulica Gen. Svobodu, v dosahu sieť obchodov a služieb, športoviská, do 3 min. autom centrum mesta. Mesto má viac ako obyvateľov, má nadštandardnú občiansku vybavenosť. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na rodinné bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: 5

5 Na hodnotené nehnuteľnosti sa neviažu žiadne ťarchy ani vecné bremená znižujúce hodnotu nehnuteľnosti okrem zál. práva vedeného na LV, nehnuteľnosť je však vo výkone záložného práva. d) Popis k VŠH: Nakoľko model určovania KPD používaný v doterajšej praxi už nereflektuje skutočný stav na trhu s nehnuteľnosťami, pre určenie priemerného KPD boli použité závery z odborného článku autorov Ing. Miloslav Ilavský a Miroslav Štipkala, keď doporučený priemerný KPD bytových stavieb pre okresné mestá je v rozmedzí 0,4-0,6 pri nižšom opotrebení stavieb a v rozmedzí 0,5-0,8 pri vyššom opotrebení stavieb. Túto hodnotu je možné zvýšiť o 0,1 bodu. Vzhľadom k veku stavby (1974) a k záujmu o kúpu nehnuteľností v danej lokalite bola hodnota priemerného KPD ustálená na hodnotu 0,675. Rovnako bola v zmysle uvedeného článku upravená váha položky trh s nehnuteľnosťami pridaním váhy 20 (celkom 30) a názor znalca pridaním váhy 10 (celkom 30), nakoľko pôvodné váhy uvedených položiek už nereprezentujú ich skutočný podiel na celkovej cene. Uvedené zmeny oproti používanej metodike sú v súlade s vyhl. 492/2004 Z.z. V danej lokalite je dopyt po nehnuteľnostiach mierne vyšší až v rovnováhe s ponukou. Nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanej časti mesta, v širšom centre mesta, obytný dom aj byt sú dobre/nezistene udržiavané. V okolí je prevládajúca obytná zástavba vr. obč. vybavenosti, v dosahu aj ostatné služby a úrady. Príslušenstvo domu štandardné, dom bez výťahu. Byt po komplexnej rekonštrukcii v nezistenom čase. Pracovné možnosti v meste dostatočné, nezamestnanosť do 5%. Hustota obyvateľstva v dome priemerná. Orientácia miestností vhodná, dobré preslnenie a presvetlenie bytu, byt na 4. p. - vrchné, v krajnej sekcii, vo vchode je do 10 bytov. Dopravné možnosti veľmi dobré - štandardná autobusová doprava, taxi, v dosahu aj železnica, občianska vybavenosť v mieste štandardná, v blízkosti nadštandardná. Prírodné lokality v dosahu nad 1000 m. Kvalita životného prostredia dobrá, malá až bežná hlučnosť a prašnosť, pri dome verejná zeleň. Celkove je možné nehnuteľnosť hodnotiť ako lepší priemer až dobrú, limitujúcim faktorom je výkon záložného práva a s tým spojené riziká. Na základe prieskumu trhu je možné konštatovať, že jednotková cena za m 2 podlahovej plochy bytu sa pohybuje okolo 800 /m 2 (stúpajúcou výmerou jedn. cena klesá), pri predmetnej nehnuteľnosti je zohľadnený výkon zál. práva. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,675 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = II. trieda = 2,025 1,350 III. trieda % = (0,675+1,350) Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 0,675 6 IV. trieda = 0,371 Aritm. priemer V. a III. triedy V. trieda = 0,068 III. trieda - 90 % = (0,675-0,608) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Váha Výsledok č. Popis Trieda Kpdi Vi Kpdi*Vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku II. 1, ,5000 dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce III. 0, ,2500 časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 2, ,1750 veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu II. 1, ,7500 objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu IV. 0, ,2260 práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle

6 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu II. 1, ,5000 komplexne rekonštruovaný byt (nebyt. priestor) so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 2, ,2000 dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku II. 1, ,1000 priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám II. 1, ,7500 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome IV. 0, ,3390 byt na 4 a vyššom podlaží bez výťahu alebo byt na najvyššom podlaží, nebytový priestor v 1.PP 11 Počet bytov vo vchode - v bloku II. 1, ,4500 Byt > Počet bytov vo vchode: do 10 bytov, charakteristika nebytového priestoru: kancelárske priestory, projekcie 12 Doprava v okolí bytového domu I. 2, ,1750 železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu II. 1, ,1000 pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu IV. 0, ,4840 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu II. 1, ,7500 bežný hluk a prašnosť od dopravy 16 Názor znalca II. 1, ,0000 dobrý byt 17 Dopyt - dodatok k pol. 1 III. 0, , Názor znalca. dodatok k pol. 16 III. 0, ,7500 Spolu ,00 Koeficient polohovej diferenciácie: 192/ 175 = 1,097 Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: ,25 EUR * 1,097 = ,74 EUR POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU zastavané plochy Jedná sa o pozemok v zastavanom území mesta - v jeho širšej centrálnej časti, pozemok je rovinatý, okolitá zástavba - bytové domy a obč. vybavenosť, s dobrou dopravnou dostupnosťou, prístup z miestnej spevnenej komunikácie, technická vybavenosť nadštandardná - voda, NN, kanalizácia, plyn, dáta. Pozemok so zvýšeným záujmom o kúpu. Parcela Druh pozemku Vzorec 4567 zastavaná plocha a nádvorie Spolu výmera Podiel Výmera , / ,02 m 2 7

7 Obec: Východisková hodnota: Partizánske 9,96 EUR Koeficient všeobecnej situácie: 1,20 4. centrá miest od do obyvateľov, obytné zóny miest nad obyvateľov Koeficient intenzity využitia: 1,00 5. bytové domy so štandardným vybavením Koeficient dopravných vzťahov: 1,00 4. pozemky v mestách s možnosťou využitia prostriedku hromadnej Koeficient funkčného využitia územia: 1,20 3. obytná poloha Koeficient technickej infraštruktúry: 1,30 4. veľmi dobrá vybavenosť Koeficient povyšujúcich faktorov: 2,45 - pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu Koeficient redukujúcich faktorov: 1,00 Koeficient polohovej diferenciácie: 1,20*1,00*1,00*1,20*1,30*2,45=4,5864 Jednotková hodnota pozemku: 4,5864 * 9,96 EUR/m 2 = 45,68 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku: 27,02 m 2 *45,68 EUR/m 2 = 1 234,27 EUR III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov OP (m 3 ) PP (m 2 ) Počet podlaží byt č.16, vchod 56, byt. dom 975 0,00 86,87 5 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m 2 ) zastavané plochy ,02 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Názov Všeobecná hodnota a) Vypočítaná polohovou diferenciáciou: Všeobecná hodnota bytov a nebyt. priestorov: ,74 EUR Všeobecná hodnota pozemkov: 1 234,27 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb a pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie. 8

8 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov STAVBY byt č. 11, vchod 56, byt. domu č.s ,74 POZEMKY zastavané plochy - parc. č ,27 Všeobecná hodnota [EUR] Spolu VŠH ,01 Zaokrúhlene ,00 Slovom: Pätdesiatjedentisíctristo Eur V Prievidzi dňa Ing. Pavol Jurkovič IV. PRÍLOHY výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3149, 2xA4 kópia z katastrálnej mapy, 1xA4 súhrnný prehľad kolaudácie bytových domov, 1xA4 pôdorys bytu č. 11, vchod 56, 1xA4 fotodokumentácia, 1xA4 objednávka posudku,1xa4 9