Znalec:

Prepis

1 Znalec: Zadávateľ:, M.Matunáka 11, Nové Zámky, mobil: , Znalec pre odbor Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, Projektovanie v stavebníctve a odhad hodnoty nehnuteľnosti DUPOS dražobná, spol.s.r.o., Tamaškovičova č.17, Trnava Číslo objednávky (spisu): Písomná objednávka č. DD zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 19/2015 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 2 vo vchode č. 425 v bytovom dome s.č. 425 na parc.č. 1099/61 nachádzajúceho sa v obci Šarovce, k.ú. Malé Šarovce a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu s pozemkami podľa LV č. 582, pre účely dobrovoľnej dražby. Počet strán (z toho príloh): 22 strán posudku, z toho 8 strán príloh Počet odovzdaných vyhotovení: 4x v písomnej forme + 2x v digitálnej forme pre zadávateľa 1x v písomnej forme pre znalca

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 2 vo vchode č. 425 v bytovom dome s.č. 425 na parc.č. 1099/61 nachádzajúceho sa v obci Šarovce, k.ú. Malé Šarovce a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu s pozemkami podľa LV č. 582, pre účely dobrovoľnej dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Písomná objednávka č. DD zo dňa Znalecký posudok č.35/2013 vypracovaný Ing. Ivanom Gargulákom, zo dňa Získané znalcom : Výpis z listu vlastníctva č čiastočný, vydaný katastrálnym odborom Levice, zo dňa Kópia z mapy na parc.č. 1099/61 a parc.č. 1099/60, vydaný katastrálnym odborom Levice, zo dňa Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu zo dňa Fotodokumentácia zo dňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien, vydaný Štatistickým úradom SR do CÚ 4. štvrťrok Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 z 18. mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Zákon č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Opatrenie ŠÚ SR č.128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov, STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov, STN Budovy na bývanie Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Ilavský-Nič-Majdúch: OHODNOCOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ, Mlpress BRATISLAVA 2012, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli zadané

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Všeobecnú hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti stanovujem podľa Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, Prílohy č. 3 - Postup stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, s použitím Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSIŽU v Žiline v roku (ISBN ). Pri stanovení východiskovej hodnoty posudzovaných nehnuteľností som použil koeficient cenovej úrovne, ktoré vyjadrujú cenový nárast od obdobia 4.Q 1996 (rozpočtové ukazovatele ÚSI). Rozpočtový ukazovateľ bytu a bytového domu je vytvorený na 1 m 2 podlahovej plochy v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie a vybavenia. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Výpočet všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre posudzovaný prípad nebolo možné získať dostatočné množstvo podrobne spracovaných údajov o prevodoch vlastníctva porovnateľných nehnuteľností. Výpočet všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti kombinovanou metódou nie je vykonaný, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť na bývanie pre potreby vlastníkov, bez predpokladov dlhodobého dosahovania výnosu formou prenájmu. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: podľa čiastočného výpisu z listu vlastníctva č. 582, obec Šarovce, k.ú. Malé Šarovce ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA Parcelné číslo 1099/ / PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape Výmera v m 2 Druh pozemku Spôsob Druh Umiest. využ. p. ch.n. pozemku Zastavané plochy a nádvoria 18 1 Zastavané plochy a nádvoria 15 1 Právny vzťah Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku: 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 18 - Pozemok, na ktorom je dvor Kód umiestnenia pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné číslo na parcelné číslo Druh stavby Popis stavby Druh ch.n. Umiest. stavby /61 9 Bytový dom 1 Legenda: Kód druhu stavby: 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby: 1 - Stavba postavaná na zemskom povrchu Byty a nebytové priestory ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY Por. číslo Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu(sídlo) vlastníka, spoluvlastnícky podiel Byt Vchod: p. Byt č. 2 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu - 3 -

4 a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 5340 / Účastník právneho vzťahu: Vlastník 2 Banda Eugen r. Banda, Šarovce 64, Šarovce, PSČ , SR Dátum narodenia : Spoluvlastnícky podiel : 1 / 1 Titul nadobudnutia: V-1824/ Kúpna zmluva zo dňa vz.74/13.. Poznámka: P-58/2015 zo dňa Oznámenie o začatie výkonu záložného práva záložného veriteľa - Prvá stavebný sporiteľňa, a.s. formou predaja dobrovoľnou dražbou podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v z.n.p. o dobrovoľných dražbách na byt č. 2, 1.p., vchod č. 425 v bytovom dome súp.č. 425 na p.č. 1099/61, 1099/60, podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku vo veľkosti 5340/21360 vo vlastníctve Eugen Banda r. Banda (nar ) v podiele 1/1. -vz. 301/15 *** Ostatní vlastníci a priestory nevyžiadané *** ČASŤ C: ŤARCHY Por. č.: 2 V-1681/ zmluva o zriadení záložného práva zo dňa v prospech Prvá stavebá sporiteľňa, a.s. Bratislava IČO: na byt č. 2 na 1.p., vchod č.425 vo vlastníctve pod B 2 - Banda Eugen r. Banda, nar a podiel na spoločných častiach, zariadeniach domu a pozemku vo veľkosti 5340/ vz. 38/13, 74/13. Por. č.: 2 Z- 6598/14 zo dňa Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva - Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý č. EX 16288/14 zo dňa podľa 168 a nasl. zákona NR SR 233/1995 Z.z., na byt č. 2, vchod: 425, 1. posch. na podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku vo veľkosti 5340/21360 vo vlastníctve povinného Banda Eugen r. Banda nar v podiele 1/1. - vz. 116/2014 Iné údaje: S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení domu a pozemku.-vz. 22/97. Správu bytového domu vykonáva: 'Spoločenstvo vlastníkov bytov v Šárovciach č.425' so sídlom spoločenstva - Šárovce č.425.-vz. 79/06. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním bytu bola vykonaná dňa za účasti majiteľa bytu. d) Technická dokumentácia: Skutkový stav nehnuteľnosti - bytu č.2 s príslušenstvom bol zistený zameraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. Podľa výpisu z listu vlastníctva č čiastočného, vydaný katastrálnym odborom Levice, zo dňa je výmera podlahovej plochy bytu 53,40 m 2, no podľa skutočného zamerania a výpočtu plôch jednotlivých miestností je podlahová plocha bytu 65,41 m 2. Vo výpočte uvažujem so skutočne zameranými hodnotami. e) Údaje katastra nehnuteľností: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Právny stav je doložený listami vlastníctva a kópiou z katastrálnej mapy, ktoré zodpovedajú skutočnosti. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: byt č. 2 vo vchode č.425 na 1.poschodí obytného domu s.č.425 v obci Šarovce na parc.č. 1099/61, k.ú. Malé Šarovce pozemok parc.č. 1099/61 - spoluvlastnícky podiel: 5340/21360 pozemok parc.č. 1099/60 - spoluvlastnícky podiel: 5340/21360 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené

5 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č.2 Ohodnocovaný byt č.2 sa nachádza na 1. poschodí bytového domu s.č. 425 v Šarovce. Byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva, ktorým je chodba, komora, WC, kuchyňa a kúpeľňa. Príslušenstvom k bytu je aj pivnica nachádzajúca sa v suteréne bytového domu. Stavebno - technický popis: Popis domu: Predmetný byt je súčasťou dvojposchodového bytového domu (prízemie a jedno poschodie), tehlového bytového domu s technickým suterénom, so začiatkom užívania v roku 1976 (vek zistený na základe potvrdenia o postavení bytového domu). V suteréne sa nachádzajú nebytové priestory a pivnice k jednotlivým bytom na 1. a 2. NP sú po dva byty na podlažie, vo vchode sa nachádzajú spolu štyri byty. Bytový dom bol vybudovaný na betónovom základe s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé konštrukcie sú murované, vodorovné konštrukcie sú železobetónové monolitické. Vnútorné omietky spoločných častí sú vápenné, hladké s nástrekom. Schodisko je dvojramenné, železobetónové. Nášľapná vrstva schodov je z PVC. Vonkajšia omietka je brizolitová. Okná v spoločných priestoroch sú drevené zdvojené, vchodové dvere sú oceľové. Strecha je plochá a je pokrytá ťažkou asfaltovou izoláciou. Klampiarske konštrukcie sú vyhotovené z pozinkovaného plechu. Objekt je opatrený bleskozvodom. Bytový dom nie je zateplený a nevykazuje poruchy obvodového plášťa a strešnej krytiny. Popis bytu: Byt sa nachádza na 1.poschodí v krajnej sekcii s orientáciou hlavných miestností čiastočne vhodnou a čiastočne nevhodnou. Byt bol v roku kompletne zrekonštruovaný - nové okná, vstupné dvere a časť interiérových dverí, nová kúpeľňa, WC, nová kuchyňa, nové vnútorné povrchové úpravy, keramický obklad, nové podlahy, nové vnútorné inštalácie vody kanalizácie a nová príprava teplej úžitkovej vody. Podlahy v miestnostiach príslušenstva a v obytných miestnostiach sú laminátové. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom a kovovými žalúziami, vstupné a interiérové dvere sú nové fóliované osadené do oceľových zárubní. Kuchynská linka je nová vybudovaná na báze imitácie z dreva s plynovým sporákom a digestorom a nerezovým drezom s odkvapávačom. Na stenách a stropoch sú vápenno-cementové omietky s maľbou, v kúpeľni a v mieste medzi kuchynskou linkou je keramický obklad stien. V byte je murované bytové jadro. Súčasťou kúpeľne je nová kovová vaňa s pákovou batériou s keramickým umývadlom a batériou. WC je samostatné so splachovacou nádržkou kombi. Príprava teplej úžitkovej vody je cez samostatný elektrický zásobníkový ohrievač umiestnený v kúpeľni bytu. Vykurovanie bytu je zabezpečené vlastným plynovým kotlom pre dva byty umiestneným v suteréne bytového domu. Radiátory v byte sú oceľové článkové. Byt je v dobrom stave a s dostatočnou údržbou. Elektroinštalácia je svetelná a motorická. Opotrebenie stavby bude vypočítané analytickou metódou, pretože na byte a bytovom dome bola vykonaná rozsiahla obnova a rekonštrukcia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s konštrukčnými sústavami to Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Chodba: 1,09*4,445+0,31*2,295 5,56 Komora: 0,85*0,82+0,25*0,06 0,71 WC: 0,82*0,98 0,80 Kúpeľňa: 1,71*2,02+0,3*0,65 3,65 Kuchyňa: 2,345*2,96 6,94 Izba: 3,095*4,14 12,81 Izba: 2,3*4,15 9,55 Izba: 3,875*4,13 16,00 Pivnica: 3,10*3,03 9,39 Vypočítaná podlahová plocha 65,41-5 -

6 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,01 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 18,08 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,01 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,00 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,01 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,00 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,00 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,00 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2,00 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,50 12 Okná 5,00 1,00 5,00 5,01 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,50 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,00 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,00 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,00 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,00 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,00 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 2,00 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,10 4,40 4,41 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,20 1,20 1,20 24 Dvere 2,00 1,10 2,20 2,20 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 3,00 26 Vykurovanie 2,50 1,20 3,00 3,00 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,00 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,00 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,00 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,50 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,30 2,60 2,60 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,30 2,60 2,60 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,20 4,80 4,81 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,20 4,80 4,81 35 Ostatné 2,50 1,10 2,75 2,75 Spolu 100,00 99,85 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 99,85 / 100 = 0,9985 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [Eur/m 2 ] - 6 -

7 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,255 * 0,939 * 0,9985 * 0,95 VH = 653,38 Eur/m 2 Cenový podiel [%] Opotrebenie [%] cp i*o i/100 1 Základy vrát. zemných prác 5,01 22,00 1,10 2 Zvislé konštrukcie 18,08 24,00 4,34 3 Stropy 8,01 24,00 1,92 4 Schody 3,00 24,00 0,72 5 Zastrešenie bez krytiny 5,01 33,00 1,65 6 Krytina strechy 2,00 65,00 1,30 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 55,00 0,55 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 78,00 2,34 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 55,00 1,10 10 Vnútorné keramické obklady 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 55,00 0,28 12 Okná 5,01 55,00 2,76 13 Povrchy podláh 0,50 55,00 0,28 14 Vykurovanie 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 78,00 1,56 16 Bleskozvod 1,00 78,00 0,78 17 Vnútorný vodovod 2,00 78,00 1,56 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 78,00 1,56 19 Vnútorný plynovod 1,00 95,00 0,95 20 Výťahy 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 95,00 1,90 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,41 56,00 2,47 23 Vnútorné keramické obklady 1,20 5,00 0,06 24 Dvere 2,20 2,00 0,04 25 Povrchy podláh 3,00 2,00 0,06 26 Vykurovanie 3,00 95,00 2,85 27 Elektroinštalácia 3,00 95,00 2,85 28 Vnútorný vodovod 1,00 5,00 0,05 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 5,00 0,05 30 Vnútorný plynovod 0,50 95,00 0,48 31 Ohrev teplej vody 2,60 7,00 0,18 32 Vybavenie kuchýň 2,60 4,00 0,10 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,81 4,00 0,19 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,81 3,00 0,14 35 Ostatné 2,75 3,00 0,08 Opotrebenie 36,25% Technický stav 63,75% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 653,38 Eur/m 2 * 65,41m ,59 Technická hodnota 63,75% z ,59 Eur ,21-7 -

8 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť - byt č.2 vo vchode č.425 na 1.poschodí v krajnej sekcii bytového domu s.č. 425 sa nachádza v obytnej zóne obce Šarovce v katastrálnom území Malé Šarovce - časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk, so zástavbou rodinných domov v blízkom okolí a s možnosťou parkovania pri dome. Trh s bytmi v danej lokalite je v porovnaní s ponukou nižší. Súčasný technický stav bytového domu si vyžaduje opravu. V byte je vykonaná kompletná rekonštrukcia so štandardným vybavením. Obci patrí do okresu Levice s cca obyvateľmi, ktorý sa prevažne zaoberajú drobným podnikaním alebo dochádzajú za prácou do okolitých miest. Dopravné spojenie je autobusovou dopravou, pričom čas jazdy je približne 20 min. do mesta Levice, čo umožňuje denné dochádzanie s nezamestnanosťou do 15%. Skladba obyvateľstva v obytnom dome je malá hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 8 bytov. Orientácia hlavných miestností je čiastočne vhodná čiastočne nevhodná. Počet bytov vo vchode je 4. V blízkosti bytového domu je autobusová doprava v dosahu do 15 minút. V okolí domu je občianska vybavenosť na úrovni menšej obce. Nachádza sa tu obecný úrad, škôlka, základná škola s vyučovacím jazykom maďarským a vyučovacím jazykom slovenským, zdravotné zriadenie, lekáreň a kultúrny dom. Ďalej je v obci sieť obchodov a služieb. Neďaleko bytového domu sa nachádza rieka Hron - nad 1000 m. Pred bytovým domom je bežný hluk a prašnosť od dopravy. Obytný dom je napojený na všetky verejné rozvody inžinierskych. Byt hodnotím ako priemerný. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je v súčasnej dobe využívaná na bývanie. Iné využitie sa nepredpokladá. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V lokalite neboli zistené riziká, ktoré by vplývali na využitie nehnuteľnosti na bývanie. ČASŤ B: LV Vlastníci a iné oprávnené osoby sú zapísané nasledovné poznámky: Poznámka: P-58/2015 zo dňa Oznámenie o začatie výkonu záložného práva záložného veriteľa - Prvá stavebný sporiteľňa, a.s. formou predaja dobrovoľnou dražbou podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v z.n.p. o dobrovoľných dražbách na byt č. 2, 1.p., vchod č. 425 v bytovom dome súp.č. 425 na p.č. 1099/61, 1099/60, podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku vo veľkosti 5340/21360 vo vlastníctve Eugen Banda r. Banda (nar ) v podiele 1/1. -vz. 301/15 ČASŤ C: LV582 Ťarchy - sú nasledovné zápisy Por. č.: 2 V-1681/ zmluva o zriadení záložného práva zo dňa v prospech Prvá stavebá sporiteľňa, a.s. Bratislava IČO: na byt č. 2 na 1.p., vchod č.425 vo vlastníctve pod B 2 - Banda Eugen r. Banda, nar a podiel na spoločných častiach, zariadeniach domu a pozemku vo veľkosti 5340/ vz. 38/13, 74/13. Por. č.: 2 Z- 6598/14 zo dňa Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva - Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý č. EX 16288/14 zo dňa podľa 168 a nasl. zákona NR SR 233/1995 Z.z., na byt č. 2, vchod: 425, 1. posch. na podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku vo veľkosti 5340/21360 vo vlastníctve povinného Banda Eugen r. Banda nar v podiele 1/1. - vz. 116/2014 Ďalšie priame riziká ovplyvňujúce všeobecnú hodnotu neboli zistené

9 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, ISBN Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl Popis Trieda k o PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,93 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 0, ,00 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,45 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,25 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0, ,16 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku II. 0, ,00 III. 0, ,80 malá hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 8 bytov I. 1, ,30 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome III. 0, ,75 byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 0, ,30 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 4 bytov I. 1, ,35-9 -

10 12 Doprava v okolí bytového domu autobus, miestna doprava - v dosahu do 15 minút III. 0, ,45 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu III. 0, ,10 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,77 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,50 16 Názor znalca priemerný byt III. 0, ,00 Spolu ,11 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 79,11/ 145 0,546 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,21 Eur * 0, ,88 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky v ZÚO Šarovce Pozemky s parc.č. 1099/60 a parc.č. 1099/61 sa nachádzajú v obci Šarovce v katastrálnom území Malé Šarovce. Zapísané sú na liste vlastníctva č. 582 ako zastavané plochy a nádvoria. Šarovce je obec s počtom obyvateľstva cca Hodnotený bytový dom je štandardne postavený tehlový bytový dom. Dopravné spojenie obce Šarovce s okolím je zabezpečené pravidelnou autobusovou dopravou. Obec leží cca.18 km južne od okresného mesta Levice. Pozemky je možné napojiť na verejný vodovod, rozvod zemného plynu, elektrickej energie a pozemný telefón, s výrazne vyšším záujmom o kúpu. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 1099/60 zastavané plochy a nádvoria , / , /61 zastavané plochy a nádvoria , / ,75 Spolu výmera 2 363,00 590,75 Obec: Šarovce Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 0,85 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,

11 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,20 1,30 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,20 * 1,30 * 1,00 1,5912 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 Eur/m 2 * 1,5912 5,28 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 363,00 m 2 * 5,28 Eur/m ,64 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] Spoluvlastnícky podiel Všeobecná hodnota podielu na pozemku [Eur] parcela č. 1099/ , / ,56 parcela č. 1099/61 818, / ,60 Spolu , ,16 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 2 vo vchode č. 425 v bytovom dome s.č. 425 na parc.č. 1099/61 nachádzajúceho sa v obci Šarovce, k.ú. Malé Šarovce a podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu s pozemkami podľa LV č. 582, pre účely dobrovoľnej dražby. Riešenie: Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z o stanovení hodnoty majetku, so zmenami a doplnkami, metódou polohovej diferenciácie a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Ako vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti bola použitá metóda polohovej diferenciácie. Pre použitie porovnávacej metódy nie sú k dispozícii súbory nehnuteľnosti vhodných pre porovnanie a v dostupných kúpnych zmluvách z minulosti spravidla nie sú uvádzané reálne ceny nehnuteľnosti. Kombinovaná metóda nebola vypočítaná, pretože nehnuteľnosť nie je v prenájme

12 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: ,88 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 3 119,16 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [Eur] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [Eur] Byt č ,88 1/ ,88 Pozemky Pozemky v ZÚO Šarovce - parc. č. 1099/60 (552 m 2 ) Pozemky v ZÚO Šarovce - parc. č. 1099/61 (38,75 m 2 ) , / ,56 818, / ,60 Spolu pozemky (590,75 m 2 ) 3 119,16 Spolu VŠH ,04 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Osemnásťtisíc Eur 4. MIMORIADNE RIZIKÁ V danej lokalite neboli zistené žiadne riziká, ktoré by vplývali na využívanie nehnuteľnosti na obytné účely. Podľa listu vlastníctva č. 582 sú byt aj pozemky zaťažené záložným právom a exekučným príkazom. V Nových Zámkoch dňa

13 IV. PRÍLOHY 1. Písomná objednávka č. DD zo dňa strana č Výpis z listu vlastníctva č čiastočný, vydaný katastrálnym odborom Levice, zo dňa strana č Kópia z mapy na parc.č. 1099/61 a parc.č. 1099/60, vydaný katastrálnym odborom Levice, zo dňa strana č Doklad o veku stavby vydané obecným úradom Šarovce zo dňa prevzaté zo znaleckého posudku č.35/ strana č Schéma pôdorysu bytu č.2 - strana č Fotodokumentácia bytu č. 2 zo dňa strana č