Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, Banská Bystrica Č.tel.: , pastierovicreality

Prepis

1 Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, Banská Bystrica Č.tel.: , pastierovicreality@gmail.com Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 84, Hlohovec, IČO Číslo spisu /objednávky/: Objednávka sp.zn. DDr. 158/2016 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 80/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 588 na parc.č. 532 v k.ú. Ilava, obec Ilava, okres Ilava, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 531/1, 532 a 533. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Počet strán posudku /z toho príloh/: 37 /z toho 14 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Banskej Bystrici dňa

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 588 na parc.č. 532 v k.ú. Ilava, obec Ilava, okres Ilava, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 531/1, 532 a Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : Objednávka sp.zn. DDr.158/2016 na znalecký posudok zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1966, k.ú. Ilava - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Ilava - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Znalecký posudok č.146/2012 vypracovaný znalkyňou Ing.Šárkou Kurucovou zo dňa kópia Obstarané znalcom : Obhliadka skutkového stavu nehnuteľnosti. Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR. Fotodokumentácia nehnuteľnosti. Programové vybavenie HYPO, verzia od firmy Kros s.r.o. Žilina. Informácie z internetových portálov, inzercia predajov nehnuteľností. 1.7 Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov. Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú žiadne. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r a prepočítaných na menu EURO. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez schopnosti dosahovať primeraný výnos formou prenájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. 1966, k.ú. Ilava A: Majetková podstata: Pozemky parc.č. 531/1, záhrady o výmere 176 m2 parc.č. 532, zastavané plochy a nádvoria o výmere 308 m2 parc.č. 533, záhrady o výmere 316 m2 Stavby rodinný dom č.súp. 588 na parc.č. 532 B. Vlastníci: Tatiana Balajová rod. Dvončová, Centrum II. 95/63, Dubnica nad Váhom, PSČ , SR, dát.nar , v spoluvlastníckom podiele 1/1 C. Ťarchy: Záložné právo v prospech Prima banka Slovensko, a.s. a exekučné záložné právo v prospech Sociálnej poisťovne sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a fotodokumentácia domu boli vykonané dňa Znalcovi nebola umožnená vnútorná obhliadka a kontrolné zameranie stavby, vzhľadom k uvedenému je tento posudok vypracovaný v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách z dostupných podkladov, vonkajšej obhliadky domu a zistení pri miestnom šetrení. Dostupnými podkladmi boli list vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, Znalecký posudok č.146/2012 znalkyne Ing.Šárky Kurucovej zo dňa a informácie dostupné na internetových portáloch. d/ Technická dokumentácia : Schematická technická dokumentácia rodinného domu v rozsahu pôdorysov jednotlivých podlaží domu a doklad o veku domu boli prevzaté z predchádzajúcich znaleckých dokazovaní a neboli porovnané so skutkovým stavom, pretože znalcovi nebol dom sprístupnený. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený rodinný dom a pozemky sú evidované v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č vedenom Katastrálnym odborom Okresného úradu Ilava pre k.ú. Ilava, ako aj geometricky v katastrálnej mape. Podľa katastrálnej mapy je medzi pozemkami patriacimi k vlastníctvu domu a verejnou uličnou komunikáciou pás pozemkov (v registri KN-C parc.č. 531/2 identifikovaná v registri KN-E ako parc.č. 1163/2), ktorý je vo vlastníctve iných súkromných osôb, konkrétnymi vlastníkmi sú Ján Hajas a Zuzana Kubánová /podľa LV č.2990/, na tomto pozemku je umiestnený vstup do hodnoteného rodinného domu, to znamená, že dom pri terajšom vlastníckom usporiadaní nie je priamo prístupný z verejnej komunikácie. Strana 3

4 f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky parc.č. 531/1, záhrady o výmere 176 m2 parc.č. 532, zastavané plochy a nádvoria o výmere 308 m2 parc.č. 533, záhrady o výmere 316 m2 Stavby rodinný dom č.súp. 588 na parc.č. 532 plot uličný na parc.č. 531/1 plot deliaci na parc.č. 531/1 prípojka vody na parc.č. 531/1 vodomerná šachta na parc.č. 531/1 žumpa na parc.č. 531/1 elektrická NN prípojka na parc.č. 531/1 spevnené plochy betónové na parc.č. 532 spevnené plochy zo zámkovej dlažby na parc.č. 531/1, 532 vonkajšie schody do domu na parc.č. 532 vonkajšie schody na terasu na parc.č. 532 g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom č.súp. 588 POPIS STAVBY Hodnotená nehnuteľnosť je samostatne stojaci murovaný rodinný dom, JKSO 803 6, ktorý má jedno čiastočné podzemné, jedno nadzemné a jedno čiastočné podkrovné podlažie, nie je podpivničený. Podľa predložených podkladov bol dom postavený v roku 1971, podľa predchádzajúcich znaleckých dokazovaní bol dom v rokoch zrekonštruovaný, išlo najmä o stavebné úpravy interiérov, výmenu okien a strešnej krytiny, teda prvkov krátkodobej životnosti. Vzhľadom k tomu, že rekonštrukcia sa nevzťahovala na prvky dlhodobej životnosti, tak opotrebenie nehnuteľnosti v tomto posudku je stanovené lineárnou metódou s vekom stavby od roku 1971 a životnosťou 100 rokov. Znalcovi nebola umožnená vnútorná obhliadka a kontrolné zameranie stavby, vzhľadom k uvedenému je tento posudok vypracovaný v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách z dostupných podkladov, vonkajšej obhliadky domu a zistení pri miestnom šetrení. Dostupnými podkladmi boli list vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, Znalecký posudok č.146/2012 znalkyne Ing.Šárky Kurucovej zo dňa a informácie dostupné na internetových portáloch. Dispozičné riešenie: Dispozične sa v podzemnom podlaží, ktoré je pod časťou domu nachádzajú garáž so schodiskom, práčovňa a kotolňa. V prízemí domu sú vstupná chodba, WC, chodba so schodiskom, kuchyňa s jedálňou, kúpeľňa a dve izby. V čiastočnom podkroví sú schodisko, chodba a dve izby, časť podkrovia tvorí povalový priestor. Stavebno - technický popis: Konštrukčne ide o murovanú stavbu, podzemné podlažie je osadené v priemernej hĺbke 1-2 m so zvislou izoláciou, základy domu sú betónové pásové s vodorovnou izoláciou, zvislé obvodové konštrukcie sú v suteréne železobetónové monolitické, v nadzemných podlažiach murované tehlové v priemernej hrúbke cm, deliace priečky sú murované, stropy nad suterénom a prízemím železobetónové monolitické, nad podkrovím drevené trámové s rovnými podhľadmi, strecha je sedlová, krytina z plechových šablón typu ROVA, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Okná aj vstupné dvere sú plastové, vnútorné dvere drevené plné hladké alebo zasklené, vonkajšie omietky sú brizolitové, vnútorné omietky vápenné štukové hladké, podlahy v obytných miestnostiach sú plávajúce, z veľkoplošných parkiet, v ostatných miestnostiach prevládajú keramické dlažby, Strana 4

5 v suteréne cementový poter. Dom je napojený na prípojky elektrickej energie, vody aj zemného plynu z verejných sietí, kanalizácia je zaústená do vlastnej žumpy pri dome. Vykurovanie je ústredné teplovodné, zdrojom je plynový kotol umiestnený v kotolni v suteréne, na ohrev TÚV slúži zásobníkový ohrievač prepojený s kotlom ÚK. V suterénnom podlaží sa nachádzajú v práčovni smaltovaná vaňa s obyčajnou batériou, v kotolni plynový kotol a zásobníkový ohrievač TÚV. V kuchyni prízemia je linka na báze dreva dĺžky 3,00 m s nerezovým drezom, pákovou nerezovou batériou, kombinovaným plynovým sporákom s elektrickou rúrou, v kúpeľni je vaňa s keramickým obkladom a umývadlo, batérie sú nerezové pákové, steny sú s keramickými obkladmi, samostatné WC je s umývadlom a s keramickými obkladmi stien. V podkrovnom podlaží sa vnútorné rozvody vody a kanalizácia nenachádzajú. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania 1. PP 1971 Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1,2*(3,04*6,65+2,35*4,30+1,64*3,80+2,42 *3,80) 54,9 120/54,9=2, NP ,79*9,91+3,55*2,35 105,36 120/105,36=1,139 1,2*(4,40*3,37+2,21*1,30+3,46*2,51+2,09 1. Podkrovie ,94 120/43,94=2,731 *2,32+1,10*4,90) ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou z monolitického betónu Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Obklady fasád 15.1.d umelý kameň nad 2/ d umelý kameň nad 1/3 do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 16.6 cementový poter 180 Strana 5

6 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.7 jednoduché drevené alebo oceľové Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 4690 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.1 z tvrdého dreva (1 ks) Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc ) (1 ks) 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) Vnútorné obklady 40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) 15 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Podmurovka 3.5.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Strana 6

7 8 Krovy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.3 tvrdé drevo, červený smrek plné alebo zasklené z tvrdého dreva plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 Strana 7

8 38.3 pákové nerezové (3 ks) Záchod 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu PODKROVIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s rovným podhľadom drevené trámové Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ plné alebo zasklené z tvrdého dreva plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.3 xylolit, palubovky, dosky Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Strana 8

9 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 2,186)/30, ,31 1. NP ( * 1,139)/30, ,26 1. Podkrovie ( * 2,731)/30, ,97 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 55,00 1. NP ,00 55,00 1. Podkrovie ,00 55,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. PP z roku 1971 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 200,31 /m 2 *54,90 m 2 *2,313*1, ,10 Technická hodnota 55,00% z , ,86 1. NP z roku 1971 Východisková hodnota 285,26 /m 2 *105,36 m 2 *2,313*1, ,20 Technická hodnota 55,00% z , ,46 1. Podkrovie z roku 1971 Východisková hodnota 164,97 /m 2 *43,94 m 2 *2,313*1, ,43 Technická hodnota 55,00% z , ,54 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , ,86 1. nadzemné podlažie , ,46 1. podkrovné podlažie , ,54 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Plot uličný na p.č. 531/1 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Strana 9

10 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 10,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 10,00m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 11,00m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 10,00 m Pohľadová plocha výplne: 10,00*1,10 = 11,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný na p.č. 531/ ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (10,00m * 53,98 /m + 11,00m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249, ,82 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,313 * 1,00 Technická hodnota 25,00 % z 2 490,82 622, Plot bočný na p.č. 531/1 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 33,20m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 33,20m ,74 /m Spolu: 53,98 /m 3. Výplň plotu: Strana 10

11 z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 39,84m ,44 /m Dĺžka plotu: 33,20 m Pohľadová plocha výplne: 33,20*1,20 = 39,84 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot bočný na p.č. 531/ ,00 90,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (33,20m * 53,98 /m + 39,84m 2 * 14,44 /m 2 ) * 2,313 * 1, ,86 Technická hodnota 90,00 % z 5 475, , Vodovodná prípojka na p.č. 531/1 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 27,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na p.č. 531/ ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 27 bm * 59,09 /bm * 2,313 * 1, ,23 Technická hodnota 25,00 % z 3 690,23 922,56 Strana 11

12 2.2.4 Vodomerná šachta na p.č. 531/1 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1.20*1.00*1.50 = 1,8 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta na p.č. 531/ ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1,8 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,313 * 1, ,63 Technická hodnota 25,00 % z 1 058,63 264, Žumpa na p.č. 531/1 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 10,00 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na p.č. 531/ ,00 56,00 Strana 12

13 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 10 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,313 * 1, ,26 Technická hodnota 56,00 % z 2 495, , Elektrická NN prípojka na p.č. 531/1 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.k) káblová prípojka zemná Al 4*25 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 /bm Počet merných jednotiek: 29,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická NN prípojka na p.č. 531/ ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 29 bm * (15,93 /bm + 0 * 9,56 /bm) * 2,313 * 1, ,54 Technická hodnota 82,00 % z 1 068,54 876, Spevnené plochy betónové na parc.č. 532 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Strana 13

14 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 8,90*3,30 = 29,37 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy betónové na parc.č ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 29,37 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,313 * 1,00 586,26 Technická hodnota 25,00 % z 586,26 146, Spevnené plochy dláždené na parc.č. 531/1, 532 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 4,20*3,50+4,40*4,65+0,80*24,20 = 54,52 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy dláždené na parc.č. 531/1, ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 54,52 m 2 ZP * 14,61 /m2 ZP * 2,313 * 1, ,39 Technická hodnota 77,50 % z 1 842, ,85 Strana 14

15 2.2.9 Vonkajšie schody do domu na parc.č. 532 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vonkajšie a predložené schody 2112 Miestne komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 7*1,50 = 10,5 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody do domu na parc.č ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 10,5 bm stupňa * 12,78 /bm stupňa * 2,313 * 1,00 310,38 Technická hodnota 25,00 % z 310,38 77, Vonkajšie schody na terasu na parc.č. 532 ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vonkajšie a predložené schody 2112 Miestne komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 2*7*0,70 = 9,8 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody na terasu na parc.č ,00 82,00 Strana 15

16 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 9,8 bm stupňa * 12,78 /bm stupňa * 2,313 * 1,00 289,69 Technická hodnota 82,00 % z 289,69 237, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom č.súp , ,86 Ploty Plot uličný na p.č. 531/ ,82 622,71 Plot bočný na p.č. 531/ , ,27 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na p.č. 531/ ,23 922,56 Vodomerná šachta na p.č. 531/ ,63 264,66 Žumpa na p.č. 531/ , ,35 Elektrická NN prípojka na p.č. 531/ ,54 876,20 Spevnené plochy betónové na parc.č ,26 146,57 Spevnené plochy dláždené na parc.č. 531/1, , ,85 Vonkajšie schody do domu na parc.č ,38 77,60 Vonkajšie schody na terasu na parc.č ,69 237,55 Celkom: , ,18 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený rodinný dom sa nachádza v okrajovej obytnej zóne okresného mesta Ilava, konkrétne na ulici Skala č.7, t.j. v juhovýchodnej časti mesta. Okresné mesto Ilava má 5474 obyvateľov /údaj k /, leží v regióne Stredné Považie, asi 27 km od krajského mesta Trenčín. Hodnotený dom je prístupný z uličnej cestnej komunikácie /samotný vstup k domu je cez cudzí súkromný pozemok/, je napojený na elektroinštaláciu, vodu a zemný plyn z verejných sietí, kanalizácia je zaústená do vlastnej žumpy. V okolí stavby je životné prostredie bez zjavného poškodenia, s bežnou prašnosťou a hlučnosťou od uličnej cestnej premávky. Na trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste je dopyt a ponuka v rovnováhe, najmä s prihliadnutím na polohu v okresnom meste a reálnu kúpnu silu obyvateľstva. Možnosti zamestnanosti sú primerané polohe, t.j. v súčasnom období s nezamestnanosťou do 10%. Vzhľadom na uvedené polohové charakteristiky a pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,50. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je stavba rodinného domu určená na individuálne bývanie, podľa ústnych informácií od susedov získaných pri miestnom šetrení rodinný dom v súčasnom období nie je trvale obývaný. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Záložné právo v prospech Prima banka Slovensko, a.s. a exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa, a.s. sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. Podľa katastrálnej mapy je medzi pozemkami patriacimi k vlastníctvu domu a verejnou uličnou komunikáciou pás pozemkov (v registri KN-C parc.č. 531/2 identifikovaná v registri KN-E ako parc.č. 1163/2), ktorý je vo vlastníctve iných súkromných osôb, konkrétnymi vlastníkmi sú Ján Hajas a Zuzana Kubánová /podľa LV č.2990/, na tomto pozemku je umiestnený vstup do hodnoteného rodinného domu, to znamená, že dom pri terajšom vlastníckom usporiadaní nie je priamo prístupný z verejnej komunikácie. Strana 16

17 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,50 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,00 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,50 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,00 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 1, ,00 II. 1, ,00 priemerná hustota obyvateľstva II. 1, ,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 1, ,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,00 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,50 železnica, autobus a miestna doprava II. 1, ,00 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 1, ,00 Strana 17

18 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,20 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,35 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,20 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,25 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 128,25/ 180 0,713 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,18 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 531/1 záhrada ,00 1/1 176, zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 308, záhrada ,00 1/1 316,00 Spolu výmera 800,00 Obec: Ilava Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 1,00 1,00 1,00 Strana 18

19 ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 kz koeficient povyšujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 2,00 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,40 * 2,00 * 1,00 3,3600 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 3, ,47 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 800,00 m 2 * 33,47 /m ,00 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 531/ ,72 parcela č ,76 parcela č ,52 Spolu ,00 Strana 19

20 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 588 na parc.č. 532 v k.ú. Ilava, obec Ilava, okres Ilava, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 531/1, 532 a 533. Znalecký posudok je vypracovaný podľa Prílohy č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez schopnosti dosahovať primeraný výnos formou prenájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. Stanovená hodnota nehnuteľností zodpovedá reálnym cenám dosahovaným na trhu v danom mieste a čase, pre názornosť je v prílohovej časti posudku priložený inzerát predaja rodinného domu v rovnakej lokalite /podstatne väčšieho a novšieho ako je hodnotená nehnuteľnosť/ a aj inzerát predaja stavebného pozemku v meste Ilava. Hlavné stavby: Názov JKSO ZP (m2) Počet podlaží Rodinný dom č.súp , Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemky 531/1 176,00 Pozemky ,00 Pozemky ,00 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,54 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,00 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Rodinný dom č.súp ,90 Ploty Plot uličný na p.č. 531/1 443,99 Plot bočný na p.č. 531/ ,86 Vonkajšie úpravy Strana 20

21 Vodovodná prípojka na p.č. 531/1 657,79 Vodomerná šachta na p.č. 531/1 188,70 Žumpa na p.č. 531/1 996,31 Elektrická NN prípojka na p.č. 531/1 624,73 Spevnené plochy betónové na parc.č ,50 Spevnené plochy dláždené na parc.č. 531/1, ,06 Vonkajšie schody do domu na parc.č ,33 Vonkajšie schody na terasu na parc.č ,37 Spolu stavby ,54 Pozemky Pozemky - parc. č. 531/1 (176 m 2 ) 5 890,72 Pozemky - parc. č. 532 (308 m 2 ) ,76 Pozemky - parc. č. 533 (316 m 2 ) ,52 Spolu pozemky (800,00 m 2 ) ,00 Spolu VŠH ,54 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Sedemdesiatosemtisícštyristo Eur V Banskej Bystrici dňa Ing. Štefan Pastierovič Strana 21

22 IV. PRÍLOHY 4.1 Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku 4.2 List vlastníctva 4.3 Kópia z katastrálnej mapy 4.4 Situácia širších vzťahov 4.5 Potvrdenie o veku domu 4.6 Pôdorysy domu 4.7 Fotodokumentácia 4.8 Inzercie predaja nehnuteľností - 2x Strana 22