Znalec: Ing. Dušan Posypanka T.J.Moussona 6429/2B, 071 01 Michalovce mobil: 0903 612 834 mail: cossi@cossi.sk Zadávateľ: OTP Factoring Slovensko s.r.o. Špitálska 61, 811 08 Bratislava IČO: 45 730 008 DIČ: 2023106690 IČ DPH: SK 2023106690 Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa 18.9.2015 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 162/2015 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 453 stojaceho na parcele č. 2722, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 2722 a 2723/1 katastrálne územie Bardejov, obec Bardejov, okres Bardejov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 24 (z toho 7 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 3
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 453 stojaceho na parcele č. 2722, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 2722 a 2723/1 katastrálne územie Bardejov, obec Bardejov, okres Bardejov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 18.9.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 21.9.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 21.9.2015 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku 18.9.2015 Rozhodnutie MNV, odbor výstavby v Bardejove číslo: Výst. 3458/1972 zo dňa 5.12.1972 5.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 8515 zo dňa 10.9.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 2722 a 2723/1 zo dňa 10.9.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke domu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II.štvrťrok 2015 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II.Q/2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 8515 v k.ú. Bardejov. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č. 8515 - vytvorený cez katastrálny portál A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 2722 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 447 m 2 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V - 277/2015 parc.č. 2723/1 Záhrady o výmere 410 m 2 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V - 277/2015 Stavby parc.č. 2722 ROD.DOM, súp. č. 453 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V - 277/2015 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 2 LAKATOŠ RASTISLAV, dátum narodenia: 14.09.1975, SÁZAVSKÉHO 595/4, BARDEJOV, Slovensko Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia DAROVACIA ZMLUVA č.v 2081/2004 C. Ťarchy: Por.č.: 2 Vklad záložného práva v prospech OTP Faktoring Slovensko, a.s., Špitálska 61, Bratislava, na nehnut. rod. dom s.č.453 na parc.ckn 2722 a parc. CKN zast.pl. o výmere 447 m, CKN 2723/1 zast.pl. o výmere 410 m2. Zmluva o zriadení záložného práva č.121/403/12su - V 1738/2012. Zmluva o zriadení záložného práva č. 121/403/12SU - V 1738/2012. Zmluva o postúpení pohľadávky - Z 1137/2014 2 Vecné bremeno: Právo doživotného bývania a užívania parc. CKN 2722 o výmere 447 m2.zast.plocha, CKN 2723/1 o výmere 410 m2, záhrada a rod. dom s.č. 453 na parc.ckn 2722 v prospech darcu Mariána Lakatoša nar. 1.10.1952 a oprávnenej Márie Lakatošovej r. Varhoľákovej nar. 4.11.1953. V 2081/2004- v.z.1798/04. Rozhodnutie okr. úradu Prešov Xo 21/2014/MRR - X 14/2014 Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 13.9.2015. Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 13.9.2015 Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností z exteriéru vyhotovená znalcom dňa 13.9.2015 Strana 3
d) Technická dokumentácia: Projektová dokumentácia domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav nehnuteľností bol zistený meraním, zameranie nehnuteľností tvorí prílohu znaleckého posudku. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe Rozhodnutia MNV, odbor výstavby v Bardejove číslo: Výst. 3458/1972 zo dňa 5.12.1972: - vek rodinného domu: 43 rokov (daný do užívania v roku 1972) - vek oplotenia: 43 rokov (1972) - vek vodovodnej prípojky: 43 rokov (1972) - vek kanalizačnej prípojky: 43 rokov (1972) - vek plynovej prípojky: 43 rokov (1972) - vek vonkajších schodov: 43 rokov (1972) - vek spevnených plôch: 43 rokov (1972) e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parc.č. 2722. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Pozemky na parc. č. 2722 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 447 m 2 Pozemky na parc. č. 2723/1 Záhrady o výmere 410 m 2 Rodinný dom na parc. č. 2722, súp.č. 453 Oplotenie na parc. č.2722 Prípojka vody na parc. č. 2722 Prípojka plynu na parc. č. 2722 Prípojka kanalizácie na parc. č. 2722 Vonkajšie schody na parc.č. 2722 Spevnené plochy na parc. č. 2722 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom súp.č. 453, parc.č. 2722 Jedná sa o nehnuteľnosť - dvojpodlažný rodinný dom v individuálnej zástavbe v obci Bardejov, katastrálne územie Bardejov, okres Bardejov. Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza zádverie, chodba, kuchyňa, schodisko, 2x izba, kotolňa a kúpeľňa. V II. nadzemnom podlaží sa nachádza zádverie, chodba, kuchyňa, komora, 3x izba, schodisko, WC a kúpeľňa. Konštrukčné riešenie: - Základy - 1. NP - betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou - Zvislé nosné konštrukcie - 1. NP, 2. NP - murované z tehál v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm; deliace konštrukcie - 1. NP, 2. NP - tehlové - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - 1. NP - s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické; 2. NP - s rovným podhľadom drevené trámové - Schodisko - 1. NP - PVC - Strecha - krovy - 1. NP - manzardové; krytiny strechy na krove - 1. NP - plechové pozinkované; klampiarske konštrukcie strechy - 1. NP - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - 1. NP, 2. NP - škrabaný brizolit - 1. NP - obklady keramické - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - 1. NP, 2. NP - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené; vnútorné obklady - 1. NP, 2. NP - prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky; 1. NP - kuchyne min. pri sporáku a dreze Strana 4
- Výplne otvorov - dvere - 1. NP, 2. NP - hladké plné alebo zasklené; okná - 1. NP, 2. NP - plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením; okenné žalúzie - 1. NP, 2. NP - plastové - Podlahy - podlahy obytných miestností - 1. NP, 2. NP - keramické dlažby; dlažby a podlahy ost. miestností - 1. NP, 2. NP - keramické dlažby - Vybavenie kuchýň - 1. NP - sporák plynový s elektrickou rúrou; 1. NP, 2. NP - odsávač pár; 1. NP, 2. NP - drezové umývadlo oceľové; 1. NP, 2. NP - kuchynská linka z materiálov na báze dreva; - Vybavenie kúpeľní - 1. NP, 2. NP - umývadlo; 1. NP - samostatná sprcha; 2. NP - vaňa plastová jednoduchá; vodovodné batérie - 1. NP, 2. NP - pákové nerezové so sprchou; 1. NP, 2. NP - pákové nerezové; 2. NP - ostatné; záchod - 1. NP, 2. NP - splachovací bez umývadla - Vykurovanie - ústredné vykurovanie - 1. NP, 2. NP - teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely; zdroj vykurovania - 1. NP - kotol ústredného vykurovania na plyn, - Vnútorné rozvody vody - 1. NP - z pozinkovaného potrubia len studenej vody; 2. NP - z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja; zdroj teplej vody - 1. NP - zásobníkový ohrievač elektrický - Vnútorné rozvody kanalizácie - 1. NP, 2. NP - plastové potrubie - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - 1. NP - svetelná, motorická; 2. NP - svetelná; elektrický rozvádzač - 1. NP - s poistkami - Vnútorné rozvody plynu - 1. NP, 2. NP- rozvod zemného plynu Rodinný dom je v dobrom stave. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1972 12,60*11,12-2,18*4,40 130,52 120/130,52=0,919 2. NP 1972 12,60*11,12-2,18*4,40 130,52 120/130,52=0,919 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.NP 2.NP 2 Základy 4 Murivo 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960-4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 1000 1000 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040-7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové - 760 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575-10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované 570 - Strana 5
12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55-13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 195 195 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.4 PVC, guma 180-17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 135 18 Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 530 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.7 keramické dlažby 180 180 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280-25.2 svetelná - 155 30 Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody 30-30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja - 35 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 - Spolu 6975 4200 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (3 ks) 10 20 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65-35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 155-60 - 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) - 50 36.7 odsávač pár (2 ks) 30 30 Strana 6
36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (2 ks) 15 15 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.2 bm) 88 88 37 Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) - 65 37.5 umývadlo (3 ks) 10 20 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75-38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) 35 35 38.3 pákové nerezové (3 ks) 40 20 38.4 ostatné (1 ks) - 15 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (2 ks) 25 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks) 80 80 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15-45 Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 - Spolu 848 463 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (6975 + 848 * 0,919)/30,1260 257,40 2. NP (4200 + 463 * 0,919)/30,1260 153,54 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1972 43 57 100 43,00 57,00 2. NP 1972 43 57 100 43,00 57,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. NP z roku 1972 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 257,40 /m 2 *130,52 m 2 *2,281*1,00 76 632,13 Technická hodnota 57,00% z 76 632,13 43 680,31 2. NP z roku 1972 Východisková hodnota 153,54 /m 2 *130,52 m 2 *2,281*1,00 45 711,33 Technická hodnota 57,00% z 45 711,33 26 055,46 Strana 7
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie 76 632,13 43 680,31 2. nadzemné podlažie 45 711,33 26 055,46 Spolu 122 343,46 69 735,77 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Plot čelný na parc.č. 2722 Jedná sa o plot nachádzajúci sa pred domom na parc. č. 2722 s betónovým základom a podmurovkou dĺžky 15,0 m. Vráta a vrátka sú z kovových profilov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 15,00m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 15,00m 926 30,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 15,00 m Pohľadová plocha výplne: 15,00*1,00 = 15,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom 53,98 /m 15,00m 2 425 14,11 /m 1 ks 7505 249,12 /ks 1 ks 3890 129,12 /ks Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot čelný na p.č. 2722 1972 43 7 50 86,00 14,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota Názov Výpočet Hodnota [ ] (15,00m * 53,98 /m + 15,00m 2 * 14,11 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,281 * 1,00 3 192,46 Technická hodnota 14,00 % z 3 192,46 446,94 Strana 8
2.2.2 Prípojka vody na parc.č. 2722 Prípojka vody od verejnej siete k rodinnému domu z oceľového potrubia DN 40 mm o dĺžke 5,40 m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1800/30,1260 = 59,75 /bm Počet merných jednotiek: 5,4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody na p.č. 2722 1972 43 7 50 86,00 14,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5,4 bm * 59,75 /bm * 2,281 * 1,00 735,96 Technická hodnota 14,00 % z 735,96 103,03 2.2.3 Prípojka plynu na parc.č. 2722 Prípojka plynu od verejnej siete k rodinnému domu DN 25 mm a dĺžke 4,0 m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 4,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na p.č. 2722 1972 43 7 50 86,00 14,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 4 bm * 14,11 /bm * 2,281 * 1,00 128,74 Technická hodnota 14,00 % z 128,74 18,02 Strana 9
2.2.4 Kanalizačná prípojka na parc.č. 2722 Kanalizačná prípojka z kameninového potrubia DN 150 mm, dĺžka 4,20 m smerujúca od rodinného domu do žumpy. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 4,20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na p.č. 2722 1972 43 7 50 86,00 14,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 4,2 bm * 35,19 /bm * 2,281 * 1,00 337,13 Technická hodnota 14,00 % z 337,13 47,20 2.2.5 Vonkajšie schody na parc.č. 2722 Vonkajšie schody zo železobetónu s povrchovou úpravou keramickej dlažby. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 18 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody na p.č. 2722 1972 43 17 60 71,67 28,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 18 bm stupňa * 12,78 /bm stupňa * 2,281 * 1,00 524,72 Technická hodnota 28,33 % z 524,72 148,65 Strana 10
2.2.6 Spevnené plochy na parc.č. 2722 Spevnené plochy z prostého betónu hr. 100 mm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 30,0 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na p.č. 2722 1972 43 7 50 86,00 14,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 30 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,281 * 1,00 590,55 Technická hodnota 14,00 % z 590,55 82,68 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp.č. 453, parc.č. 2722 122 343,46 69 735,77 Plot čelný na parc.č. 2722 3 192,46 446,94 Prípojka vody na parc.č. 2722 735,96 103,03 Prípojka plynu na parc.č. 2722 128,74 18,02 Kanalizačná prípojka na parc.č. 2722 337,13 47,20 Vonkajšie schody na parc.č. 2722 524,72 148,65 Spevnené plochy na parc.č. 2722 590,55 82,68 Celkom: 127 853,02 70 582,29 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v okrajovej časti zastavaného územia obce Bardejov, katastrálne územie Bardejov, okres Bardejov v zástavbe rodinných domov podobného typu v lokalite s nižším záujmom o kúpu nehnuteľností v porovnaní s ponukou. V blízkosti sa nachádzajú rodinné domy podobného typu, čerpacia stanica, priemyselné objekty. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a kompletné inžinierske siete Strana 11
(voda, plyn, NN, kanalizácia). Dopravné spojenie s centrom mesta je dobré (do 5 min, vzdialenosť cca. 2 km). b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Rodinný dom je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie domu v súčasnosti možno vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy a vecné bremená: Por.č.: 2 Vklad záložného práva v prospech OTP Faktoring Slovensko, a.s., Špitálska 61, Bratislava, na nehnut. rod. dom s.č.453 na parc.ckn 2722 a parc. CKN zast.pl. o výmere 447 m, CKN 2723/1 zast.pl. o výmere 410 m2. Zmluva o zriadení záložného práva č.121/403/12su - V 1738/2012. Zmluva o zriadení záložného práva č. 121/403/12SU - V 1738/2012. Zmluva o postúpení pohľadávky - Z 1137/2014 Na nehnuteľnosť sa viažu vecné bremená. 2 Vecné bremeno: Právo doživotného bývania a užívania parc. CKN 2722 o výmere 447 m2.zast.plocha, CKN 2723/1 o výmere 410 m2, záhrada a rod. dom s.č. 453 na parc.ckn 2722 v prospech darcu Mariána Lakatoša nar. 1.10.1952 a oprávnenej Márie Lakatošovej r. Varhoľákovej nar. 4.11.1953. V 2081/2004- v.z.1798/04. Rozhodnutie okr. úradu Prešov Xo 21/2014/MRR - X 14/2014 V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľností. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach a rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,35. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,350 + 0,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,193 13 2,51 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,350 30 10,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,700 8 5,60 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti stredná výroba a sklady bez výrazne negatívnych vplyvov na okolie, susedstvo ciest I-IV tr. s kamiónovou a nákladnou dopravou s pod. IV. 0,193 7 1,35 Strana 12
5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,350 6 2,10 6 Typ nehnuteľnosti nevhodný - dom v radovej uličnej zástavbe, s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti IV. 0,193 10 1,93 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,035 9 0,32 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0,700 6 4,20 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0,350 5 1,75 južný svah o sklone 5% - 25% II. 0,700 6 4,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0,350 7 2,45 železnica, autobus a miestna doprava II. 0,700 7 4,90 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby II. 0,700 10 7,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,193 8 1,54 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0,350 9 3,15 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov IV. 0,193 8 1,54 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,035 7 0,25 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,035 4 0,14 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0,193 20 3,86 Spolu 180 59,29 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 59,29/ 180 0,329 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 70 582,29 * 0,329 23 221,57 Strana 13
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky zastavanom území obce Bardejov zastavané rodinným domom súp.č. 453 na parc. č. 2722 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 447 m 2 a parc.č. 2723/1 Záhrady o výmere 410 m 2. Pozemky sú napojené na miestnu komunikáciu a inžinierske siete(voda, plyn a NN, terén mierne svahovitý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 2722 zastavané plochy a nádvoria 447 447,00 1/1 447,00 Obec: Bardejov Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 0,90 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 4. rušivý hluk z cestnej, leteckej alebo železničnej dopravy v obytných oblastiach 1,20 1,00 0,70 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 0,70 0,7560 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 0,7560 7,53 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 447,00 m 2 * 7,53 /m 2 3 365,91 3.2.1.1.2 Záhrady Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 2723/1 záhrada 410 410,00 1/1 410,00 Strana 14
Obec: Bardejov Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 0,90 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,20 kz koeficient povyšujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 kr koeficient redukujúcich faktorov 4. rušivý hluk z cestnej, leteckej alebo železničnej dopravy v obytných oblastiach 0,70 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 0,70 0,7560 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 0,7560 7,53 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 410,00 m 2 * 7,53 /m 2 3 087,30 Strana 15
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 23 221,57 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 6 453,21 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom súp.č. 453, parc.č. 2722 22 943,06 Plot čelný na parc.č. 2722 147,04 Prípojka vody na parc.č. 2722 33,90 Prípojka plynu na parc.č. 2722 5,93 Kanalizačná prípojka na parc.č. 2722 15,53 Vonkajšie schody na parc.č. 2722 48,91 Spevnené plochy na parc.č. 2722 27,20 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 2722 (447 m 2 ) 3 365,91 Záhrady - parc. č. 2723/1 (410 m 2 ) 3 087,30 Spolu VŠH 29 674,78 Zaokrúhlená VŠH spolu 29 700,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 29 700,00 Slovom: Dvadsaťdeväťtisícsedemsto Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Ťarchy: 2 Vecné bremeno: Právo doživotného bývania a užívania parc. CKN 2722 o výmere 447 m2.zast.plocha, CKN 2723/1 o výmere 410 m2, záhrada a rod. dom s.č. 453 na parc.ckn 2722 v prospech darcu Mariána Lakatoša nar. 1.10.1952 a oprávnenej Márie Lakatošovej r. Varhoľákovej nar. 4.11.1953. V 2081/2004- v.z.1798/04. Rozhodnutie okr. úradu Prešov Xo 21/2014/MRR - X 14/2014 V Michalovciach dňa 22.9.2015 Ing.Posypanka Dušan IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 8515 zo dňa 10.9.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 2722 a 2723/1 zo dňa 10.9.2015 - vytvorené cez katastrálny portál Objednávka znaleckého posudku zo dňa 18.9.2015 - kópia Rozhodnutie MNV, odbor výstavby v Bardejove číslo: Výst. 3458/1972 zo dňa 5.12.1972- kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke domu Fotodokumentácia Strana 16
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 10 135/05-51 zo dňa 1.8.2005 pre odbor Stavebníctvo a odv285/2etvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912827. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 162/2015 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č.162/2015 Ing. Dušan Posypanka Strana 17