Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany 925 22, tel. 0905 974 770 znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: 912599 Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, 811 08 Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka ZNALECKÝ POSUDOK číslo 36/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 509, na Včelárskej ulici s príslušenstvom, na parc. KN č. 1710/137 a pozemkami, parc. KN č. 1710/137 a 1710/269, evidované na LV č. 672, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno, okres Komárno, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 34(14) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa 11.03.2016
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu súp. č. 509, na Včelárskej ulici s príslušenstvom, na parc. KN č. 1710/137 a pozemkami, parc. KN č. 1710/137 a 1710/269, evidované na LV č. 672, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno, okres Komárno. 2. Dátum vyžiadania posudku: 24.02.2016 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): 4.03.2016 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 11.03.2016 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 672 k.ú. Nová Stráž, zo dňa 11.03.2016, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu: 1710/137 a 1710/269, k.ú. Nová Stráž, 11.03.2016, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kolaudačné rozhodnutie č. j. ÚPA 287/1989-Sa, zo dňa 8.08.1989. Kolaudačné rozhodnutie č. j. ÚRaŠSS 1532/1994-Sa, právoplatné zo dňa 23.12.1994, pre stavbu prístavba "Prípravovňa domácich cestovín" k rodinnému domu na parc. 1710/137 k.ú. Nová Stráž. Rozhodnutie č. 1954/RE/2004-NO právoplatné zo dňa 6.12.2004, o určení orientačného čísla a súpisného čísla. 5.2 Získané znalcom : Miestna obhliadka spojená miestnym šetrením za účasti majiteľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu, nakoľko sa jedná o rozostavanú stavbu, v pokročilom štádiu rozostavanosti. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu porovnateľných nehnuteľností, i keď táto metóda poskytuje najspoľahlivejšie a najobjektívnejšie výsledky. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2015. b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 672 k.ú. Nová Stráž, obec Komárno, okres Komárno A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. KN č. 1710/137 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 334 m 2 15 1 parc. KN č. 1710/269 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 117 m 2 17 1 Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 17 - Pozemok, na ktorom je postavená budova bez označenia súpisným číslom Kód umiestnenia pozemku 1- Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné číslo 509 na parc. KN č. 1710/137 10 Rodinný dom 1 Legenda: Kód druhu stavby (budovy) 10 - Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1- Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci: 1 Janovská Alžbeta r. Bölcskeiová, Rákócziho 229/13, Komárno, PSČ 94501, SR Dátum narodenia: 02.11.1943 Spoluvlastnícky podiel : 1/1 Poznámka Poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záložného práva zo dňa 16.10.2009, P2-1460/09 v prospech záložného veriteľa OTP Faktoring Slovensko s.r.o., Špitalská 61, 811 08 Bratislava, IČO: 45 730 008 formou dobrovoľnej dražby na parc.č.1710/137, 1710/269 a na rodinný dom s.č. 509 na parc.č.1710/137. - pvz.- 215/09. Poznamenáva sa Upovedomenie o začatí exekúcie EX 496/2011 zo dňa 16.2.2012, P-241/12 zriadením exekučného záložného práva v prospech Mesto Komárno, na 'C' parc. č. 1710/137, 1710/269 a na rodinný dom s.č. 509 na parc. č. 1710/137 (Exekútorský úrad v Komárne - súdna exekútorka JUDr. Beata Boncseková) Titul nadobudnutia Kúpna zml.v 1739/05 Výmaz poznámky o prebiehajúcej dražbe Zn.136/2010, Z-1652/2010. Postúpenie pohľadávok Z-1667/11, Zmluva o postúpení pohľadávok, Výpis z obchodného registra Postúpenie pohľadávok Z-5392/2011, Zmluva o postúpení pohľadávok č.51/2011-053. C. Ťarchy: Por.č.: Záložné právo V-1398/05, zmluva č.zz1 k ÚZ č.015/3005/05hu v prospech OTP Faktoring Slovensko s.r.o., Špitalská 61, 811 08 Bratislava, IČO: 45 730 008 na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na parc.č.1710/137 (pozemok+stavba s.č.509) a parc.č.1710/269 (pozemok). -pvz.- 79/05
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 4 Por.č.: 1 Exekučný príkaz EX 157/11 zo dňa 5.11.2011, Z-5950/12 zriadením exekučného záložného práva v prospech oprávneného Peter Hanáček Bernolákova 1496/2, 945 01 Komárno na 'C'parc.č.1710/137, 1710/269 a na rodinný dom s.č. 509 na parc.č. 1710/137 (Exekútorský úrad Levice, súdny exekútor JUDr.Alena Szalayová) Por.č.: 1 Exekučný príkaz EX 318/13 zo dňa 13.5.2013, Z-2343/13 na zriadenie exekučného záložného práva v prospech oprávneného Prvá stavebná sporiteľňa a.s., Bajkalská 30, Bratislava na 'C'parc.č. 1710/137, 1710/269 na rodinný dom s.č. 509 na parc.č. 1710/137(Exekútorský úrad Nitra súdny exekútor JUDr. Erik Tóth) Iné údaje Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 4.03.2016 za účasti vlastníka. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností vykonané dňa 4.03.2016. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 4.03.2016. d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi bola poskytnutá pre rodinný dom s garážou a bola porovnaná, súhlasí so skutočnosťou bez podstatných zmien. Pre prístavbu "Prípravne domácich cestovín" nebola predložená projektová dokumentácia, bolo predložené len kolaudačné rozhodnutie a rozhodnutie o súpisnom čísle. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je doložená listom vlastníctva a kópiou z katastrálnej mapy. Označenie budovy v rozhodnutí o súpisnom čísle "polyfunkčný dom" nie je zapísané na liste vlastníctva. Pôdorys garáže nie je premietnutý v katastrálnej mape. Doklady o veku Kolaudačné rozhodnutie č. j. ÚPA 287/1989-Sa, na rodinný dom bez garáže, zo dňa 8.08.1989. Kolaudačné rozhodnutie č. j. ÚRaŠSS 1532/1994-Sa, právoplatné zo dňa 23.12.1994, pre stavbu prístavba "Prípravovňa domácich cestovín" k rodinnému domu na parc. 1710/137 k.ú. Nová Stráž. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom č.s. 509 na parc. KN č. 1710/137 a 1710/269, k.ú. Nová Stráž Vonkajšie úpravy na parc. KN č.1710/137, k.ú. Nová Stráž Pozemky - parc. KN č. 1710/137 a 1710/269, k.ú. Nová Stráž, evidované na LV č. 672. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č.652, ul. Včelárska, na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž POPIS STAVBY Objekt je postavený na parc. KN č. 1710/137 pod s.č. 509. Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom, s úplným podpivničením, s dvomi nadzemnými podlažiami, so sedlovou strechou. Stavba bola postavená na rovinatom teréne v zastavanom území obce Komárno. Jedná sa o rožnú parcelu obdĺžnikového tvaru, na križovaní ulíc Včelárska a Jarabinová. Stavba určená na celoročné bývanie. Samostatne stojaci rodinný dom je postavený priamo pri miestnej komunikácii v rodinnej zástavbe. Na Včelárskej ulici. Prístupný je priamo z verejnej komunikácie a chodníka. Stavebno - technický stav rodinného domu, pôvodný objekt bol postavený v roku 1989. Stavba postavená na základe právoplatného stavebného povolenia, užívaná na základe kolaudačného rozhodnutia č.j. ÚPA 287/1989-Sa zo dňa 18.8.1989, vydané MNV Komárno, v ktorom bola opomenutá aj garáž spojená z domom, ktorá v zmysle kolaudačného rozhodnutia mala byť dokončená do konca júna 1989. Prístavba
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 5 "Prípravovne domácich cestovín" kolaudovaná v roku 1994, suterénny objekt s plochou strechou. Pozostáva z miestnosti prípravovne, dvoch skladov, WC a je zahrnutá vo výpočte s rodinným domom, nakoľko konštrukčne je bližšie suterénu rodinného domu ako stavbe výrobného charakteru. Na liste vlastníctva je stavba vedená ako rodinný dom, bolo predložené i rozhodnutie o pridelení súp. čísla i orientačného čísla kde je uvedené označenie budovy ako polyfunkčný dom. Na základe predmetných dokladov uvažujem zo zahájením užívania od roku 1989 rodinného domu s garážou a prístavbu od roku 1994. I.PP. - suterén: Suterén je zapustený do terénu v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou. Tvorený schodiskom, chodbou, miestnosťou skladu, izby, kotolne a práčovne - kúpeľne, v prístavbe výrobne cestovín - prípravovňa cestovín, sklad a sociálna miestnosť. Obvodové nosné murivo v suterénnej časti je monolitického betónuj hr. 400 mm, so zvislou izoláciou, priečkové murivo tehlové hr. 150-250 mm. Vnútorné omietky stien vápennocementové hladké. Stropná konštrukcia nad suterénom je železobetónová monolitická s rovným podhľadom. Ostatné klampiarske konštrukcie z hliníkového poplastovaného plechu. Fasádu suterénu tvorí remienkový obklad keramický, do 1/3 v rozsahu 50% obvodu. Schody sú vyhotovené so železobetónovou nosnou konštrukciou, s nášľapnou vrstvou z PVC. Dvere na podlaží sú prevažne plné alebo presklené dyhované, okná sú zdvojené drevené s dvojvrstvovým zasklím. Okná v rozsahu 50 % opatrené kovovými mrežami. Podlahy suterénu, dlažby v práčovni, v ostatných miestnostiach lepené povlakové podlahy. Ústredné vykurovanie teplovodné s rozvodom z oceľových trubiek, s liatinovými aj panelovými radiátormi. Elektroinštalácia svetelná i motorická. Rozvod vody je z oceľového potrubia studenej i teplej vody z centrálneho zdroja. Zdroj TÚV je elektrický zásobníkový ohrievač. Inštalácia plynu (plyn odpojený). Kanalizácia verejná. Vybavenie podlažia: 1*vaňa, 1*umývadlo, 1*ohrievač TÚV, 1*plynový kotol ústredného kúrenia (Nefunkčný bez plynu) I.NP. - prízemie: Prízemie tvorí - chodba, 1x obývacia izba, kuchyňa s jedálňou, WC, schodisko a garáž prístupná z dvora. Základy RD sú základové pásy s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti. Obvodové murivo je tehlové o hrúbke 350 až 400 mm, priečkové murivo je tehlové o hr. 100 až 250 mm. Podlahy obytných miestností sú drevené parkety a keramická dlažba. Stropná konštrukcia je železobetónová monolitická s rovným podhľadom. Celý rodinný dom je zastrešený sedlovou strechou a krytinou na krove Bramac. Klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu, parapety z pozinkovaného plechu. Vnútorné omietky sú vápenné hladké. Vonkajšie omietky stien - brizolitové. Okná sú zdvojené drevené s interiérovými žalúziami. Dvere sú drevené plné aj presklené dyhované. Vykurovanie ústredné - teplovodné s liatinovými radiátormi. Elektroinštalácia je svetelná. Garážové vráta sú drevené otváravé. V kuchyni je kuchynská linka na báze dreva, keramický obklad za kuchynskou linkou po horné skrinky. V obývačke je kachľová pec s uzatvoreným ohniskom. Vybavenie podlažia: 1*plynový sporák a elektrickou rúrou (odpojené médium), 1*drez nerezový, 1* digestor, 1*umývadlo, 1*WC so spodnou nádržkou, 1* kachľová pec II.NP. - poschodie: Poschodie tvorí - schodiskový priestor, chodba, 3x izba, kúpeľňa so záchodom a balkón. Obvodové murivo je tehlové o hrúbke 350 až 400 mm, priečkové murivo je tehlové o hr. 100 až 250 mm. Podlahy obytných miestností sú drevené parkety, v ostatných miestnostiach keramická dlažba. Stropná konštrukcia je betónová monolitická s rovným podhľadom. Klampiarske konštrukcie ostatné, parapety z pozinkovaného plechu. Vnútorné omietky sú vápenné hladké. Vonkajšie omietky stien - brizolitové. Okná sú zdvojené drevené s interiérovými žalúziami. Dvere sú drevené plné aj presklené dyhované. Elektroinštalácia je svetelná. Vybavenie podlažia: 1* vaňa, 2* umývadlo, 1*sprcha, 1*WC v kúpeľni Stavebno - technický stav rodinného domu dobrý, životnosť stavby stanovujem na 100. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 6 MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP 1989 9,30*10,03 93,28 1. PP 1994 13,65*8,55-9,30*0,40 112,99 Spolu 1. PP 206,27 120/206,27=0,582 1. NP 1989 9,30*10,03+7,00*4,03 121,49 120/121,49=0,988 2. NP 1989 10,03*9,30 93,28 120/93,28=1,286 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 1 Osadenie do terénu 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou 750 100 750,0 4 Murivo 4.3 z monolitického betónu 1250 100 1250,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 100 400,0 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 100 1040,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 100 20,0 15. Obklady fasád 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3 90 100 90 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.4 PVC, guma 180 100 180,0 17 Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované 190 100 190,0 18 Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 100 380,0 21 Kovové mreže (na prevládajúcom počte okien v podlaží) - vyskytujúca sa položka 75 50 37,5 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy 95 100 95,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliníkové, liatinové 560 50 280,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 100 280,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 100 55,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 100 35,0 Spolu 5560 5242,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 100 20,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s 65 100 65,0 ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu 155 100 155,0 alebo výmenníková stanica tepla (1 ks)
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 7 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) 15 100 15,0 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 100 30,0 37.5 umývadlo (1 ks) 10 100 10,0 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 100 75,0 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (3 ks) 45 100 45,0 39 Záchod 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) 35 100 35,0 40 Vnútorné obklady 40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60 100 60,0 40.4 vane (1 ks) 15 100 15,0 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 100 30,0 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0 Spolu 570 570,0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 520 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 1000 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 8 Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 10 Krytiny strechy na krove 10.2.b pálené a betónové škridlové ostatné ťažké (vlnovky, TRF, TRH, TRP), obyčajné dvojdrážkové 670 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 130 14.2.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/3 80 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 190 17 Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované 190 18 Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové 300 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 8 29 Bleskozvod - vyskytujúca sa položka 155 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 7175 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.1 z tvrdého dreva (1 ks) 85 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.12 kuchynská linka z prírodného dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.7 bm) 423 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (2 ks) 30 39 Záchod 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) 35 40 Vnútorné obklady 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 42 Kozub 42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks) 280 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 1248 2. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 1000 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 17 Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované 190 18 Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 380 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové 300 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 9 25.2 svetelná 155 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 5025 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (2 ks) 20 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) 70 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20 41 Balkón 41.1 výmery nad 5 m 2 (1 ks) 120 Spolu 505 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia Hodnota RU dokončeného podlažia [Eur/m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [Eur/m 2 ] 1. PP (5560 + 570 * 0,582)/30,1260 (5242,5 + 570 * 0,582)/30,1260 195,57 185,03 1. NP (7175 + 1248 * 0,988)/30,1260 (7175 + 1248 * 0,988)/30,1260 279,10 279,10 2. NP (5025 + 505 * 1,286)/30,1260 (5025 + 505 * 1,286)/30,1260 188,36 188,36 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP 1989 27 73 100 27,00 73,00 1. PP - prístavba 1994 22 73 95 23,16 76,84 1. NP 1989 27 73 100 27,00 73,00 2. NP 1989 27 73 100 27,00 73,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] 1. PP z roku 1989 Východisková hodnota 195,57 Eur/m 2 *93,28 m 2 *2,302*1,00 41 994,86 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 185,03 Eur/m 2 *93,28 m 2 *2,302*1,00 39 731,60 Technická hodnota 73,00% z 39 731,60 29 004,07 1. PP - prístavba z roku 1994 Východisková hodnota 195,57 Eur/m 2 *112,99 m 2 *2,302*1,00 50 868,34 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 185,03 Eur/m 2 *112,99 m 2 *2,302*1,00 48 126,85 Technická hodnota 76,84% z 48 126,85 36 980,67
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 10 1. NP z roku 1989 Východisková hodnota 279,10 Eur/m 2 *121,49 m 2 *2,302*1,00 78 055,89 Technická hodnota 73,00% z 78 055,89 56 980,80 2. NP z roku 1989 Východisková hodnota 188,36 Eur/m 2 *93,28 m 2 *2,302*1,00 40 446,65 Technická hodnota 73,00% z 40 446,65 29 526,05 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po Východisková hodnota dokončení [Eur] nedokončenej stavby [Eur] Technická hodnota [Eur] 1. podzemné podlažie 92 863,20 87 858,45 65 984,74 1. nadzemné podlažie 78 055,89 78 055,89 56 980,80 2. nadzemné podlažie 40 446,65 40 446,65 29 526,05 Spolu 211 365,74 206 360,99 152 491,59 Dokončenosť stavby: (206 360,99Eur / 211 365,74Eur) * 100 % = 97,63 % 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Plot: Uličný plot na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno Oplotenie pred domom, rohová parcela, odčlenenie od ulice a plot pred garážou. Plot vybudovaný v roku 1989, plot z betónového základového pásu, z betónovej podmurovky, samotný plot je laťková výplň z drevených profilov na kovových rámoch medzi stĺpmi, výška plotu je 1,15 m. Vráta 1 ks a vrátka 1 ks, tiež z drevených profilov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 30,00m 700 23,24 Eur/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 30,00m 926 30,74 Eur/m Spolu: 53,98 Eur/m 3. Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch 34,50m 2 425 14,11 Eur/m 4. Plotové vráta: c) drevené stolárske 1 ks 5185 172,11 Eur/ks 5. Plotové vrátka: c) drevené stolárske 1 ks 1665 55,27 Eur/ks Dĺžka plotu: 16,50+13,50 = 30,00 m Pohľadová plocha výplne: 30*1,15 = 34,50 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Uličný plot na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 1989 27 13 40 67,50 32,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota (30,00m * 53,98 Eur/m + 34,50m 2 * 14,11 Eur/m 2 + 1ks * 172,11 Eur/ks + 1ks * 55,27 Eur/ks) * 2,302 * 1,00 5 371,89 Technická hodnota 32,50 % z 5 371,89 Eur 1 745,86
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 11 2.2.2 Plot: Bočný plot na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno Plot vybudovaný v roku 1989, plot z betónového základu okolo stĺpikov, samotná výplň je zo strojového pletiva, výška plotu je 1,50 m.. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 9,70m 170 5,64 Eur/m Spolu: 5,64 Eur/m 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 14,55m 2 380 12,61 Eur/m Dĺžka plotu: 9,70 m Pohľadová plocha výplne: 9,70*1,50 = 14,55 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Bočný plot na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 1989 27 13 40 67,50 32,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota (9,70m * 5,64 Eur/m + 14,55m 2 * 12,61 Eur/m 2 ) * 2,302 * 1,00 548,30 Technická hodnota 32,50 % z 548,30 Eur 178,20 2.2.3 Vodovodná prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno Z verejného vodovodu do domu, z plastového potrubia DN 25 mm, v dĺžke 8,50 m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm Počet merných jednotiek: 8,50 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 1989 27 23 50 54,00 46,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 8,5 bm * 41,49 Eur/bm * 2,302 * 1,00 811,83 Technická hodnota 46,00 % z 811,83 Eur 373,44
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 12 2.2.4 Vodomerná šachta na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno Vodomerná betónová šachta s príslušenstvom a oceľovým poklopom, v predzáhradke. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 0,80*1,20*1,80 = 1,73 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 1989 27 23 50 54,00 46,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 1,73 m 3 OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,302 * 1,00 1 012,62 Technická hodnota 46,00 % z 1 012,62 Eur 465,81 2.2.5 Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno Kanalizačnou prípojkou z PVC rúr sú odvádzané splaškové vody z rodinného domu do verejnej kanalizácie. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 Eur/bm Počet merných jednotiek: 3,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 1989 27 23 50 54,00 46,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 3,5 bm * 28,38 Eur/bm * 2,302 * 1,00 228,66 Technická hodnota 46,00 % z 228,66 Eur 105,18
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 13 2.2.6 Elektrická prípojka zemná na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno Elektrická prípojka zemná, pri chodníku, vybudovaná v roku 1989. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) káblová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 Eur/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 Eur/bm Počet merných jednotiek: 6,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka zemná na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 1989 27 23 50 54,00 46,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 6 bm * (14,77 Eur/bm + 0 * 8,86 Eur/bm) * 2,302 * 1,00 204,00 Technická hodnota 46,00 % z 204,00 Eur 93,84 2.2.7 Plynová prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno Plynová prípojka vybudovaná v roku 1989, vedie od ulice popri dome v zemi aj na stene domu. Neplní svoju funkciu, nakoľko dom je odpojený od plynu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 Eur/bm Počet merných jednotiek: 4,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 1989 27 23 50 54,00 46,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 4 bm * 14,11 Eur/bm * 2,302 * 1,00 129,92 Technická hodnota 46,00 % z 129,92 Eur 59,76
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 14 2.2.8 Spevnené plochy na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno Komunikačný priestor okolo domu, chodníky a odstavná plocha pre automobil pred garážou, vybudovaná v roku 1989, z prostého betónu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 1,0*8,00+0,6*9,30+11,80*0,60+8,0*3,0 = 44,66 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 1989 27 23 50 54,00 46,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 44,66 m 2 ZP * 8,63 Eur/m2 ZP * 2,302 * 1,00 887,23 Technická hodnota 46,00 % z 887,23 Eur 408,13 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] Rodinný dom s.č.652, ul. Včelárska, na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž 206 360,99 152 491,59 Ploty Uličný plot na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 5 371,89 1 745,86 Bočný plot na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 548,30 178,20 Celkom za Ploty 5 920,19 1 924,06 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec 811,83 373,44 Komárno Vodomerná šachta na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 1 012,62 465,81 Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 228,66 105,18 Elektrická prípojka zemná na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 204,00 93,84 Plynová prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 129,92 59,76 Spevnené plochy na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 887,23 408,13 Celkom za Vonkajšie úpravy 3 274,26 1 506,16 Celkom: 215 555,44 155 921,81
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 15 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom s.č. 509 na parc. KN č. 1710/137, sa nachádza na križovaní ulíc Jarabinová a Včelárska, v obytnej časti obce Komárno - časť Nová Stráž, katastrálne územie Nová Stráž. Dom je samostatne stojaci, má jedno podzemné podlažie a dve nadzemné podlažia, s dobrým dispozičným riešením, s dvorom a záhradkou. Dom je situovaný v zástavbe rodinných domov, v zastavanom území okresného mesta Komárno a dopravné spojenie je prímestskou a mestskou autobusovou dopravou, trvá cca 10 min do centra. Mesto Komárno je s počtom obyvateľov do 40 000, nachádza sa tu kompletná sieť obchodov a služieb, základné školy, stredné a učňovské školy, univerzita, nemocnica, lekárne, reštaurácie, kultúrny dom, banky, hotely, športové zariadenia. Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby je les, park a vodná nádrž vo vzdialenosti 1000 m. Lokalita sa zaraďuje do okrajovej časti obce s príslušnosťou k zastavanému územiu obce. Dom je napojený na verejný vodovod, elektrickú energiu, plynovod a verejnú kanalizáciu. Dom v čase obhliadky obývaný vlastníkmi. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie bez vykonania zmien sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarchy uvedené na LV, záložné právo v prospech OTP Faktoring. Neboli zistené iné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,400 + 0,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,220 13 2,86 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,400 30 12,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,800 8 6,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,200 7 8,40 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,400 6 2,40 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. I. 1,200 10 12,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0,400 9 3,60
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 16 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1,200 6 7,20 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,400 5 2,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,200 6 7,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 0,800 7 5,60 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus a miestna doprava II. 0,800 7 5,60 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 0,800 10 8,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,220 8 1,76 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,800 9 7,20 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,400 8 3,20 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,040 7 0,28 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,040 4 0,16 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 0,800 20 16,00 Spolu 180 111,86 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 111,86/ 180 0,621 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 155 921,81 Eur * 0,621 96 827,44 Eur 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: Podľa LV č. 672 Popis: Pozemok sa nachádza v zastavanom území obce Komárno na parcele KN č. 1710/137 - Zastavané plochy a nádvoria, parcela KN č. 1710/269 - Zastavané plochy a nádvoria, evidované na LV č. 672 v katastrálnom území Nová Stráž, okres Komárno. Predmetom ohodnotenia je pozemok o celkovej výmere 451,00 m 2, na ktorom je z časti postavený rodinný dom a z časti je zastavaný vonkajšími úpravami a oplotením. Pozemok sa nachádza na jednej z vedľajších ulíc - Včelárska v obci Komárno časť Nová Stráž. V predmetnej lokalite je zástavba rodinných domov. Pozemok je rovinatého charakteru, s prístupom po miestnej komunikácii a chodníku. V obci je možnosť napojenia na všetky IS (vodovod, elektrika, plynofikáciu, kanalizácia). Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1710/137 zastavaná plocha a nádvorie 334 334,00 1/1 334,00 1710/269 zastavaná plocha a nádvorie 117 117,00 1/1 117,00 Spolu výmera 451,00
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 17 Obec: Komárno Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť inžinierskych sieti 1,45 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 1,00 1,00 0,90 1,50 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,45 * 1,50 * 1,00 2,3490 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 Eur/m 2 * 2,3490 23,40 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 451,00 m 2 * 23,40 Eur/m 2 10 553,40 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] parcela č. 1710/137 7 815,60 parcela č. 1710/269 2 737,80 Spolu 10 553,40
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 18 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota stavieb bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie nehnuteľností, prístupnosť, ich dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená touto metódou objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetných nehnuteľností v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota 1 [Eur] Stavby Rodinný dom s.č. 652, ul. Včelárska, na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž 94 697,27 Ploty Uličný plot na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 1 084,18 Bočný plot na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 110,66 Spolu za Ploty 1 194,84 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 231,91 Vodomerná šachta na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 289,27 Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 65,32 Elektrická prípojka zemná na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 58,27 Plynová prípojka na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 37,11 Spevnené plochy na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž, obec Komárno 253,45 Spolu za Vonkajšie úpravy 935,33 Spolu stavby 96 827,44 Pozemky Podľa LV č. 672 - parc. č. 1710/137 (334 m 2 ) 7 815,60 Podľa LV č. 672 - parc. č. 1710/269 (117 m 2 ) 2 737,80 Spolu pozemky (451,00 m 2 ) 10 553,40 Spolu VŠH 107 380,84 Zaokrúhlená VŠH spolu 107 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 107 000,00 Eur Slovom: Jeden sto sedemtisíc Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa 11.3.2016 Ing. František Orság 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 19 IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 672 k.ú. Nová Stráž, zo dňa 11.03.2016, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu: 1710/137 a 1710/269, k.ú. Nová Stráž, 11.03.2016, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kolaudačné rozhodnutie č. j. ÚPA 287/1989-Sa, zo dňa 8.08.1989. Kolaudačné rozhodnutie č. j. ÚRaŠSS 1532/1994-Sa, právoplatné zo dňa 23.12.1994, pre stavbu prístavba "Prípravovňa domácich cestovín" k rodinnému domu na parc. 1710/137 k.ú. Nová Stráž. Rozhodnutie č. 1954/RE/2004-NO právoplatné zo dňa 6.12.2004, o určení orientačného čísla a súpisného čísla. Situácia Zakreslenie skutkového stavu domu s.č. 509, pôdorys I. PP, I. NP a II. NP, na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž. Fotodokumentácia domu s.č. 509, na parc. KN č. 1710/137, k.ú. Nová Stráž.
Znalecký posudok č. 36/2016 List č. 20 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa 1.08.2005 pre odbor: 370000 - STAVEBNÍCTVO a odvetvia: 370100 - POZEMNÉ STAVBY, 370900 -ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca 912599. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým č. 36/2016 znaleckého denníka číslo 10. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu číslo 36/2016 Ing. František Orság