Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany 925 22, tel. 0905 974 770 znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: 912599 Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, 811 08 Bratislava Číslo spisu (objednávky): D043/2014 objednávka zo dňa 26.09.2014 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 138/2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty Rodinného domu súp. č. 240 s príslušenstvom v obci Horná Potôň, na parc. KN č. 152/2, 3 a 5, v k. ú. Horná Potôň, okres Dunajská Streda, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby Počet listov (z toho príloh): 26(12) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa 2.12.2014
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu Rodinného domu súp. č. 240 s príslušenstvom v obci Horná Potôň, na parc. KN č. 152/2, 3 a 5, v k. ú. Horná Potôň, okres Dunajská Streda. 2. Dátum vyžiadania posudku: 26.09.2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu) 24.10.2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 2.12.2014 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa 26.09.2014 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 63, k.ú. Horná Potôň, zo dňa 2.12.2014, vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Horná Potôň zo dňa 2.12.2014, vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava Geometrický plán č.33 472 602-116/05 zo dňa 18.08.2005. Potvrdenie obecného úradu v Hornej Potôni o veku domu zo dňa 8.10.2003. Oznámenie k ohláseniu stavebných úprav zo dňa 30.08.2005. Miestna obhliadka spojená miestnym šetrením. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 3. štvrťrok 2014 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,251 Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené.
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 3 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu, nakoľko sa jedná o rozostavanú stavbu, v pokročilom štádiu rozostavanosti. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu porovnateľných nehnuteľností, i keď táto metóda poskytuje najspoľahlivejšie a najobjektívnejšie výsledky. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2014. b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č.63, k.ú. Horná Potôň, obec Horná Potôň, okres Dunajská Streda A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. KN č. 152/2 Zastavaná plocha a nádvoria o výmere 361 m 2 18 1 501 parc. KN č. 152/3 Záhrady o výmere 180 m 2 4 1 501 parc. KN č. 152/5 Zastavaná plocha a nádvoria o výmere 149 m 2 15 1 501 Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 4- Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny 18 - Pozemok, na ktorom je dvor Kód druhu chránenej nehnuteľnosti 501 - Chránená vodohospodárska oblasť Kód umiestnenia pozemku 1- Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné číslo 240 na parc. KN č. 152/5 10 rodinný dom 1 Legenda: Kód druhu stavby (budovy) 10 - Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1- Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci: 6 Nachtnebel Miloš a Monika Nachtnebelová r. Frázová,Repašského 1947/1, Bratislava, PSČ 841 02, SR Dátum narodenia: 1.08.1945 Dátum narodenia: 9.10.1973 Spoluvlastnícky podiel : 1/1 Poznámka Poznámka Upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti a zriadením exekučného záložného práva č. EX 95/14 zo dňa 6.3.2014, EÚ Bratislava, JUDr. Táňa Pačesová, P-321/14, č.z. 32/14 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: OTP Faktoring Slovensko, s.r.o., Špitálska 61, Bratislava, IČO: 45730008 formou dobrovoľnej dražby, P- 1547/14, č.z. 164/14 Titul nadobudnutia V-3090/04-Kúpna zmluva právopl. dňa 19.04.2004 V 4996/05 Záložná zmluva, prev.gp č.33472602-116/05-81/05 Z 4170/08 zrušenie exekúcie- 89/08 Z 2116/10 Exekučný príkaz- 21/10
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 4 C. Ťarchy: Por.č.: 6 Záložné právo v prospech OTP Faktoring Slovensko s.r.o. IČO: 45730008 so sídlom Špitálska 61, 811 08 Bratislava V 4996/05, Z 5036/11-113/11 Por.č.: 6 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky Úradu práce, sociálnych vecí a rodiny Dunajská Streda IČO: 37847554 na základe exekučného príkazu č.ex 299/2009 zo dňa 6.4.2010 Exekútorský úrad Šaľa Judr.Eva Pálffyová súdny exekútor Z 2116/10-21/10 Iné údaje Bez zápisu c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 24.10.2014. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností vykonané dňa 24.10.2014. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 24.10.2014. d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá nakoľko nebola zachovaná. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom zapísanom na liste vlastníctva a zakreslená v kópii katastrálnej mapy, Doklady o veku pôvodnej stavby sa nezachovali - Vek stanovený na základe vydaného potvrdenia obecným úradom. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom č.s. 240 na parc. KN č. 152/5, k.ú. Horná Potôň Vonkajšie úpravy na parc. KN č.152/2, k.ú. Horná Potôň Pozemky - parc. KN č. 152/ 2, 3 a 5, k.ú. Horná Potôň, evidované na LV č. 63 f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom: Rodinný dom s.č. 240 na parc. KN č. 152/5, k.ú. Horná Potôň POPIS STAVBY Objekt je postavený v obci Horná Potôň na parc. KN č. 152/5 pod s.č. 240. Jedná sa o samostatne stojaci prízemný rodinný dom bez podpivničenia. Stavba bola postavená na rovinatom teréne v zastavanom území obce Horná Potôň. Stavba určená na celoročné bývanie. V roku 2005 bola započatá rekonštrukcia a modernizácia, napokon stavba ostala rozostavaná bez strechy, objekt chátra. Samostatne stojaci rodinný dom je postavený v dvornej časti, v rodinnej zástavbe, prístup. Prístupný je z obecnej komunikácie. Stavebno - technický stav rodinného domu, pôvodný objekt bol postavený v roku 1949 a v roku 2005 započatá rekonštrukcia. Pozostáva z prízemia bez vyhotovenia strešnej konštrukcie. I.NP. - prízemie: Prízemie malo byť tvorené krytým vstupom - zádverím, kuchyňou, špajzou, 4x izbou, kúpeľňou, WC a kotolňou. Základy RD sú základové pásy s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti. Obvodové murivo je tehlové o hrúbke 350 až 450 mm, priečkové murivo je tehlové o hr. 100 až 300 mm. Podlahy obytných miestností sú PVC v ostatných miestnostiach keramická dlažba. Stropná konštrukcia je betónová monolitická s rovným podhľadom. Celý rodinný dom je bez zastrešenia. Klampiarske konštrukcie nevyhotovené. Vnútorné omietky sú vápenné hladké - nedokončené. Vonkajšie omietky stien - nevyhotovené. Okná nie sú, alebo poškodené. Vykurovanie ústredné - nevyhotovené. Vybavenie podlažia malo byť po realizovanej rekonštrukcii: 1*plynový sporák a elektrickou rúrou, 1*drez nerezový, 1*vaňa, 1*umývadlo, 1*samostatná sprcha, 1*WC, 1*plynový kotol, 1*zásobník TÚV
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 5 Stavebno - technický stav rodinného domu neuspokojivý, chátrajúci objekt, životnosť stavby stanovujem na 80 rokov. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1949 10,21*14,67 149,78 120/149,78=0,801 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 katalógu. ZP podľa zásad uvedených v použitom 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 100 960,0 3 Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, 255 100 255,0 tvárnic 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v 1290 80 1032,0 skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 70 112,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 30 120,0 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a 1040 100 1040,0 keramické 8 Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové 575 0 0,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, 800 0 0,0 Moravská škridla a pod.) 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, 65 0 0,0 snehové zachytávače) 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 0 0,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 0 0 17 Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované 190 0 0,0 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením 340 0 0,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, 355 0 0,0 laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 0 0,0 24 Ústredné vykurovanie
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 6 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 0 0,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 0 0,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 0 0,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 0 0,0 Spolu 7710 3519,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (2 ks) 50 20 10,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 0 0,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 155 0 0,0 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) 20 0 0,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 0 0,0 36.8 drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) 15 0 0,0 37 Vnútorné vybavenie 37.1 vaňa liatinová (1 ks) 40 0 0,0 37.5 umývadlo (1 ks) 10 0 0,0 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 0 0,0 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) 70 0 0,0 38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 0 0,0 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 0 0,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 0 0,0 40.4 vane (1 ks) 15 0 0,0 40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20 0 0,0 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 0 0,0 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 0 0,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 0 0,0 Spolu 1025 10,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,251 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia Hodnota RU dokončeného podlažia [Eur/m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [Eur/m 2 ] 1. NP (7710 + 1025 * 0,801)/30,1260 (3519 + 10 * 0,801)/30,1260 283,18 117,08 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1949 65 15 80 81,25 18,75
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 7 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 283,18 Eur/m 2 *149,78 m 2 *2,251*0,95 90 701,72 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 117,08 Eur/m 2 *149,78 m 2 *2,251*0,95 37 500,38 Technická hodnota 18,75% z 37 500,38 7 031,32 Dokončenosť stavby: (37 500,38Eur / 90 701,72Eur) * 100 % = 41,34 % 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Plot: Uličný plot na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň Oplotenie pred domom, odčlenenie od ulice. Plot vybudovaný v roku 1965, plot z betónového základového pásu, z betónovej podmurovky, výplň - z rámového pletiva. Vráta a vrátka plné plechové. Poškodený. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 14,00m 700 23,24 Eur/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 14,00m 926 30,74 Eur/m Spolu: 53,98 Eur/m 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 21,00m 2 435 14,44 Eur/m 4. Plotové vráta: a) plechové plné 1 ks 7435 246,80 Eur/ks 5. Plotové vrátka: a) plechové plné 1 ks 4050 134,44 Eur/ks Dĺžka plotu: 14,0 m Pohľadová plocha výplne: 14,0*1,5 = 21,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,251 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Uličný plot na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň 1965 49 6 55 89,09 10,91 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota (14,00m * 53,98 Eur/m + 21,00m 2 * 14,44 Eur/m 2 + 1ks * 246,80 Eur/ks + 1ks * 134,44 Eur/ks) * 2,251 * 0,95 3 079,80 Technická hodnota 10,91 % z 3 079,80 Eur 336,01
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 8 2.2.2 Studňa: Studňa narážaná na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň - Narážaná Studňa v dvornej časti, podľa získaných informácii, daná do užívania v roku 1980. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 6 m Priemer: 40 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,251 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa narážaná na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň 1980 34 26 60 56,67 43,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota (59,58 Eur/m * 6m) * 2,251 * 0,95 764,45 Technická hodnota 43,33 % z 764,45 Eur 331,24 2.2.3 Vonkajšia úprava: Žumpa na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň Žumpa betónová monolitická vybudovaná v roku 2005, nedokončená. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 3,5*3,0*2,20 = 23,1 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,251 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Dokončenosť: 90 % TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň 2005 9 41 50 18,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota dokončenej stavby 23,1 m 3 OP * 107,88 Eur/m3 OP * 2,251 * 0,95 5 329,08 Východisková hodnota 23,1 m 3 OP * 107,88 Eur/m3 OP * 2,251 * 0,95 * 90/100 4 796,17 Technická hodnota 82,00 % z 4 796,17 Eur 3 932,86 Dokončenosť stavby: (4 796,17 / 5 329,08) * 100% = 90,00%
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 9 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] Rodinný dom s.č. 240 na parc. KN č. 152/5, k.ú. Horná Potôň 37 500,38 7 031,32 Uličný plot na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň 3 079,80 336,01 Studňa narážaná na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň 764,45 331,24 Žumpa na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň 4 796,17 3 932,86 Celkom: 46 140,80 11 631,43 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom s.č. 240 na parc. KN č. 152/5, sa nachádza v obytnej časti obci Horná Potôň, katastrálne územie Horná Potôň. Dom je samostatne stojaci, má jedno nadzemné podlažie a je bez podpivničenia. Obec sa nachádza na cestnom ťahu Bratislava - Dunajská Streda - Komárno, (medzi Gabčíkovom a Medveďovom) je vzdialená 12 km od mesta Dunajská Streda a dopravné spojenie je prímestskou autobusovou dopravou. V okolí domu je čiastočná občianska vybavenosť, obchody a občianska vybavenosť (úrady) obecný úrad. Lokalita sa zaraďuje do širšieho centra obce s príslušnosťou k zastavanému územiu obce. Dom je možnosť napojiť na verejný vodovod, elektrickú energiu, plynovod, s odkanalizovaním do žumpy. Dom v čase obhliadky neobývaný. Katastrálne územie je chránenou vodohospodárskou oblasťou. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom nie je využívaný asi sedem rokov na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarchy uvedené na LV, záložné právo v prospech OTP Faktoring, neudržiavaná chátrajúca nehnuteľnosť. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,030 13 0,39 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a II. 0,600 30 18,00 vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje okamžitú rozsiahlu opravu, V. 0,030 8 0,24
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 10 rekonštrukciu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,900 7 6,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,300 6 1,80 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. I. 0,900 10 9,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0,300 9 2,70 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 0,900 6 5,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,300 5 1,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,900 6 5,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0,300 7 2,10 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0,165 7 1,16 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0,300 10 3,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby chránená krajinná oblasť, mestská rezervácia, národný park, výrazné prírodné lokality a pod. I. 0,900 8 7,20 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 0,900 9 8,10 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,300 8 2,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0,165 7 1,16 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,030 4 0,12 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0,165 20 3,30 Spolu 180 79,26 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 79,26/ 180 0,44 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 11 631,43 Eur * 0,440 5 117,83 Eur
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 11 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: Podľa LV č. 63 Popis: Pozemky parc. KN č. 1152/2, 152/3 a 152/5 sa nachádzajú v zastavanom území obce Horná Potôň, ide o pozemok rovinatého charakteru, v uličnej zástavbe rodinných domov, v katastrálnom území Horná Potôň, okres Dunajská Streda. Polohu pozemku vzhľadom k centru obce, komunikačných a dopravných väzieb hodnotím ako spádovú k centru. Pozemok je prístupný priamo z miestnej komunikácie. V obci sú vybudované rozvody vody, elektriny a zemného plynu. Obec Horná Potôň v blízkosti hlavného cestného ťahu z hlavného mesta SR Bratislavy, smer na Dunajskú Stredu a Komárno. Katastrálne územie patrí do chránenej vodohospodárskej oblasti. Ohodnotenie je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 152/2 zastavané plochy a nádvoria 361 361,00 1/1 361,00 152/3 záhrada 180 180,00 1/1 180,00 152/5 zastavané plochy a nádvoria 149 149,00 1/1 149,00 Spolu výmera 690,00 Obec: Horná Potôň Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, bytové domy s podštandardným vybavením, 3 4-podlažné nebytové stavby pre priemysel s malým technickým vybavením, využívané poľnohospodárske stavby 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,10 3. dobrá vybavenosť : miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu 1,30 3. pozemky na chránených územiach 2,50 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 0,95 * 1,00 * 1,10 * 1,30 * 2,50 * 1,00 3,0566 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 Eur/m 2 * 3,0566 10,15 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 690,00 m 2 * 10,15 Eur/m 2 7 003,50 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] parcela č. 152/2 3 664,15 parcela č. 152/3 1 827,00 parcela č. 152/5 1 512,35 Spolu 7 003,50 0,90 0,95 1,00
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 12 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov bola stanovená metódou polohovej diferenciácie Vzhľadom na umiestnenie nehnuteľnosti, prístupnosť, orientácia na svetové strany, jeho dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej nehnuteľnosti v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota 1 [Eur] Stavby Rodinný dom s.č. 240 na parc. KN č. 152/5, k.ú. Horná Potôň 3 093,78 Uličný plot na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň 147,84 Studňa narážaná na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň 145,75 Žumpa na parc. KN č. 152/2, k.ú. Horná Potôň 1 730,46 Spolu stavby 5 117,83 Pozemky Podľa LV č. 63 - parc. č. 152/2 (361 m 2 ) 3 664,15 Podľa LV č. 63 - parc. č. 152/3 (180 m 2 ) 1 827,00 Podľa LV č. 63 - parc. č. 152/5 (149 m 2 ) 1 512,35 Spolu pozemky (690,00 m 2 ) 7 003,50 Spolu VŠH 12 121,33 Zaokrúhlená VŠH spolu 12 100,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 12 100,00 Eur Slovom: Dvanásťtisícsto Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa 2.12.2014 Ing. Orság František 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 13 IV. PRÍLOHY Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa 26.09.2014 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 63, k.ú. Horná Potôň, zo dňa 2.12.2014, vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Horná Potôň zo dňa 2.12.2014, vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava Geometrický plán č.33 472 602-116/05 zo dňa 18.08.2005. Potvrdenie obecného úradu v Hornej Potôni o veku domu zo dňa 8.10.2003. Zakreslenie skutkového stavu domu s.č. 240, na parc. KN č. 152/5, k.ú. Horná Potôň. Fotodokumentácia domu s.č. 240, na parc. KN č. 152/5, k.ú. Horná Potôň.
Znalecký posudok č. 138/2014 List č. 14 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa 1.08.2005 pre odbor: 370000 - STAVEBNÍCTVO a odvetvia: 370100 - POZEMNÉ STAVBY, 370900 -ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca 912599. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým č. 138/2014 znaleckého denníka číslo 8. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu číslo 138/2014. Ing. František Orság