Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany 925 22, tel. 0905 974 770 znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: 912599 Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, 811 08 Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka ZNALECKÝ POSUDOK číslo 41/2017 Vo veci: stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2012/1 s príslušenstvom a pozemkami na parc. KN č. 2102/1, 2102/2 a 2102/3, evidované na LV č. 3813, k. ú. Kolárovo, obec Kolárovo, okres Komárno, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby Počet listov (z toho príloh): 31(13) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa 28.02.2017
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu súp. č. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2012/1 s príslušenstvom a pozemkami na parc. KN č. 2102/1, 2102/2 a 2102/3, evidované na LV č. 3813, k. ú. Kolárovo, obec Kolárovo, okres Komárno. 2. Dátum vyžiadania posudku: 20.12.2016 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): 20.1.2017 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 28.02.2017 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3813, k.ú. Kolárovo, zo dňa 11.02.2017, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Kolárovo zo dňa 11.02.2017, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Geometrický plán č. 44538359-85/2012, na zameranie stavieb p.č. 2102/1-3. Rozhodnutie o povolení rodinného domčeka zo dňa 2.12.1965, vydané ONV v Komárne. Potvrdenie o veku rodinného domu a garáže, vydané MÚ v Kolárove dňa 28.6.2012. 5.2 Získané znalcom : Miestna obhliadka spojená miestnym šetrením za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu, nakoľko sa jedná o rozostavanú stavbu, v pokročilom štádiu rozostavanosti. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu porovnateľných nehnuteľností, i keď táto metóda poskytuje najspoľahlivejšie a najobjektívnejšie výsledky. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2016. b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 3813, k.ú. Kolárovo, obec Kolárovo, okres Komárno A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. KN č. 2102/1 Zastavaná plocha a nádvoria o výmere 145 m 2 15 1 parc. KN č. 2102/2 Zastavaná plocha a nádvoria o výmere 29 m 2 16 1 parc. KN č. 2102/3 Zastavaná plocha a nádvoria o výmere 139 m 2 18 1 Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 18 - Pozemok, na ktorom je dvor 16 - Pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom Kód umiestnenia pozemku 1- Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné číslo 1156 na parc. KN č. 2102/1 10 rodinný dom 1 Legenda: 1156 na parc. KN č. 2102/2 7 garáž 1 Kód druhu stavby (budovy) 7 - Samostatne stojaca garáž 10 - Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1- Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci: 1 Nagyová Katalin r. Nagyová, Partizánska 40/1156, Kolárovo, PSČ 946 03, SR Dátum narodenia: 03.05.1990 Spoluvlastnícky podiel : 1/1 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V-4854/12 z 21.01.2013. Poznámka Poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záložného práva (V-4842/12) zo dňa 14.10.2016, P-1043/16 v prospech záložného veriteľa OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31 318 916 formou predajom na dobrovoľnej dražbe na pozemky parc.'c' č.2102/1, 2102/2, 2102/3 a na stavby: rodinný dom so súp.č. 1156 na parc.'c' č. 2102/1, garáž so súp.č. 1156 na parc.'c' č. 2102/2. C. Ťarchy: Por.č.: Záložné právo V-4842/12 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul.5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916 na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom, zml.č.zz1 k ÚZ č. 040/3021/12SU na pozemky parc.'c' č.2102/1, 2102/2, 2102/3 a na stavby: rodinný dom so súp.č. 1156 na parc.'c' č. 2102/1, garáž so súp.č. 1156 na parc.'c' č. 2102/2. Iné údaje Bez zápisu Poznámka Bez zápisu
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 4 c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 10.01.2017 za účasti vlastníka. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností vykonané dňa 10.01.2017. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 10.01.2017. d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá nakoľko nebola zachovaná. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom zapísanom na liste vlastníctva č. 3813 a zakreslená v kópii katastrálnej mapy. Doklady o veku pôvodnej stavby - Rozhodnutie o povolení rodinného domčeka zo dňa 2.12.1965, vydané ONV v Komárne. Potvrdenie o veku rodinného domu a garáže, vydané MÚ v Kolárove dňa 28.6.2012. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom č.s. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2102/1, k.ú. Kolárovo Garáž č.s. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2102/2, k.ú. Kolárovo Vonkajšie úpravy na parc. KN č.2102/3, k.ú. Kolárovo Pozemky - parc. KN č. 2102/1, 2102/2 a 2102/3, k.ú. Kolárovo evidované na LV č. 3813. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2102/1, k.ú. Kolárovo POPIS STAVBY Objekt je postavený v obci Kolárovo na parc. KN č. 2102/1 pod s.č. 1156, ulica Partizánska. Jedná sa o samostatne stojaci prízemný rodinný dom bez podpivničenia a bez účelne využitého podkrovia s valbovou strechou. Stavba bola postavená na rovinatom teréne v zastavanom území obce Kolárovo. Stavba určená na celoročné bývanie. Samostatne stojaci rodinný dom je postavený v rodinnej zástavbe, na rožnej parcele. Užívanie stavby od roku 1967. Stavebno - technický stav rodinného domu, bol postavený v roku 1967 a počas jeho životnosti bola realizovaná údržba a rekonštrukcia, výmena podláh, modernizácia kuchyne - kúpeľne. I.NP. - prízemie: Prízemie je tvorené vstupom z bočnej strany domu - do predsiene, do kuchyne, špajze, chodba, 3x izba, kúpeľňa s WC, sklad z dvora je samostatný prístup do kotolne. Základy RD sú základové pásy s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti. Obvodové murivo je tehlové, o hrúbke 400 až 500 mm, priečkové murivo je tehlové o hr. 100 až 300 mm. Podlahy obytných miestností prevážne netkané všívané, v ostatných miestnostiach keramická dlažba. Stropná konštrukcia je drevená s rovným omietnutým podhľadom. Celý rodinný dom je zastrešený valbovou strechou a ťažkou krytinou na krove, bez tepelnej izolácie. Klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Vnútorné omietky sú vápenné hladké. Vonkajšie omietky stien - omietané zdrsnené. Okná sú pôvodné drevené dvojité s doskovým ostením, opatrené vonkajšími plastovými roletami. Dvere sú hladké plné resp. zasklené. Vykurovanie ústredné - plynovým kotlom umiestneným v kotolni, zásobník TÚV umiestnený v kúpeľni. Elektroinštalácia je svetelná i motorická. Kanalizácia odvedená do žumpy. Vybavenie podlažia: 1*plynový sporák s elektrickou rúrou, 1* digestor, 1*drez nerezový, 1*vaňa, 1*umývadlo, 1*WC, 1* plynový kotol, 1* zásobník TÚV. Stavebno - technický stav rodinného domu zodpovedá veku, životnosť stavby stanovujem na 120. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií.
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 5 Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1967 9,17*14,380+4,890*2,620 144,68 120/144,68=0,829 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 3 Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 255 4 Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 1290 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 8 Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové 625 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.) 800 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 65 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 14. Fasádne omietky 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/3 220 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc 185 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením 340 20 Okenice a vonkajšie rolety 20.2 plastové 105 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.2 podlahoviny netkané všívané (napr. Kovral) 200 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 6 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 7520 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 155 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 60 36.7 odsávač pár (1 ks) 30 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.4 bm) 132 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 38.4 ostatné (2 ks) 30 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80 40.4 vane (1 ks) 15 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 972 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. NP (7520 + 972 * 0,829)/30,1260 276,37 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1967 50 70 120 41,67 58,33 Východisková hodnota 276,37 Eur/m 2 *144,68 m 2 *2,315*1,00 92 565,76 Technická hodnota 58,33% z 92 565,76 53 993,61
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 7 2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ 2.2.1 Garáž s.č. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2102/2, k.ú. Kolárovo POPIS STAVBY Garáž súp. č. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2102/2, k.ú. Kolárovo. Garáž pozostáva z jednej miestnosti, je riešená ako prízemný objekt, nepodpivničený s plochou strechou a krytinou z asfaltových privarovaných pásov. Základy tvoria základové pásy z prostého betónu, izolácia proti zemnej vlhkosti. Podlaha je betónová. Obvodové murivo je tehlové hr. do 300 mm, vonkajšia omietka je vápenná štuková, vnútorná omietka je vápenná hladká. Okno je oceľové s jednovrstvovým zasklením, dvere drevené hladké plné. Vráta garážové sú oceľové-plechové hliníkové výklopné. Objekt bez vnútorného vybavenia. Elektroinštalácia je svetelná i motorická. Garáž je postavená v roku 1975. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení 124 2 Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP 1975 6,85*4,20 28,77 18/28,77=0,626 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 615 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 4 Stropy 4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov 565 7 Krytina na plochých strechách 7.3 z asfaltových privarovaných pásov 415 8 Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) 100 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.2 striekaný brizolit, vápenná štuková omietka 370 10 Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka 185 12 Dvere 12.4 hladké plné alebo zasklené 150 13 Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové 65 14 Podlahy 14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185 18 Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 Spolu 4125 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.3 výklopné s pohľadovou plochou drevenou alebo hliníkovou (1 ks) 535 Spolu 535
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 8 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. NP (4125 + 535 * 0,626)/30,1260 148,04 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1975 42 38 80 52,50 47,50 Východisková hodnota 148,04 Eur/m 2 *28,77 m 2 *2,315*1,00 9 859,84 Technická hodnota 47,50% z 9 859,84 4 683,42 2.3 PRÍSLUŠENSTVO 2.3.1 Oplotenie predné na parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo Prístup od ulice je ohradený vrátkami. Vstupná bránka plná plechová, plot murovaný z tehál omietnutý s farebnou povrchovou úpravou, vyhotovené v roku 1967. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 1,38m 700 23,24 Eur/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 1,38m 926 30,74 Eur/m Spolu: 53,98 Eur/m 3. Výplň plotu: murovaný do hrúbky 20 cm z tehál alebo plotových tvárnic 2,48m 2 755 25,06 Eur/m 5. Plotové vrátka: a) plechové plné 1 ks 4050 134,44 Eur/ks Dĺžka plotu: 1,38 m Pohľadová plocha výplne: 1,38*1,80 = 2,48 m 2 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie predné na parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 1967 50 10 60 83,33 16,67 Východisková hodnota (1,38m * 53,98 Eur/m + 2,48m 2 * 25,06 Eur/m 2 + 1ks * 134,44 Eur/ks) * 2,315 * 1,00 627,55 Technická hodnota 16,67 % z 627,55 Eur 104,61
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 9 2.3.2 Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo Z verejného vodovodu do domu, z PVC potrubia DN 40 mm, v dĺžke 8,0 m. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1280/30,1260 = 42,49 Eur/bm Počet merných jednotiek: 8,0 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 1967 50 10 60 83,33 16,67 Východisková hodnota 8 bm * 42,49 Eur/bm * 2,315 * 1,00 786,91 Technická hodnota 16,67 % z 786,91 Eur 131,18 2.3.3 Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo Vodomerná betónová šachta s príslušenstvom a oceľovým poklopom, vybudovaná v roku 1967. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,20*1,30*1,80 = 2,81 m 3 OP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 1967 50 10 60 83,33 16,67 Východisková hodnota 2,81 m 3 OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,315 * 1,00 1 654,06 Technická hodnota 16,67 % z 1 654,06 Eur 275,73
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 10 2.3.4 Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo Kanalizačnou prípojkou z plastových rúr sú odvádzané splaškové vody z rodinného domu do žumpy. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 Eur/bm Počet merných jednotiek: 4,0 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 1967 50 10 60 83,33 16,67 Východisková hodnota 4 bm * 28,38 Eur/bm * 2,315 * 1,00 262,80 Technická hodnota 16,67 % z 262,80 Eur 43,81 2.3.5 Vonkajšia úprava: Žumpa parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo Žumpa betónová, izolovaná, vyhotovená v roku 1967. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 4,60*2,30*1,80 = 19,04 m 3 OP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 1967 50 20 70 71,43 28,57 Východisková hodnota 19,04 m 3 OP * 107,88 Eur/m3 OP * 2,315 * 1,00 4 755,09 Technická hodnota 28,57 % z 4 755,09 Eur 1 358,53
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 11 2.3.6 Vonkajšia úprava: Plynová prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo Plynovodná prípojka vedená v zemi až po vchod do rodinného domu, oceľové zaizolované potrubie DN 32. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 Eur/bm Počet merných jednotiek: 2,0 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 1978 39 11 50 78,00 22,00 Východisková hodnota 2 bm * 14,11 Eur/bm * 2,315 * 1,00 65,33 Technická hodnota 22,00 % z 65,33 Eur 14,37 2.3.7 Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka vzdušná parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo Elektrická prípojka vzdušná vybudovaná v roku 1992. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) káblová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 Eur/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 Eur/bm Počet merných jednotiek: 12,0 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka vzdušná parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 1992 25 25 50 50,00 50,00 Východisková hodnota 12 bm * (14,77 Eur/bm + 0 * 8,86 Eur/bm) * 2,315 * 1,00 410,31 Technická hodnota 50,00 % z 410,31 Eur 205,16
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 12 2.3.8 Vonkajšia úprava: Spevnené plochy parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo Spevnené plochy, komunikačný priestor okolo domu - z povrchom z prostého betónu. Vyhotovené v roku 1967. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 1,10*(14,30+4,35+1,15) = 21,78 m 2 ZP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 1967 50 10 60 83,33 16,67 Východisková hodnota 21,78 m 2 ZP * 8,63 Eur/m2 ZP * 2,315 * 1,00 435,13 Technická hodnota 16,67 % z 435,13 Eur 72,54 2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] Rodinný dom s.č. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2102/1, k.ú. Kolárovo 92 565,76 53 993,61 Garáž s.č. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2102/2, k.ú. Kolárovo 9 859,84 4 683,42 Oplotenie predné na parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 627,55 104,61 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 786,91 131,18 Vodomerná šachta parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 1 654,06 275,73 Kanalizačná prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 262,80 43,81 Žumpa parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 4 755,09 1 358,53 Plynová prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 65,33 14,37 Elektrická prípojka vzdušná parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 410,31 205,16 Spevnené plochy parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 435,13 72,54 Celkom za Vonkajšie úpravy 8 369,63 2 101,32 Celkom: 111 422,78 60 882,96 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom s.č. 1156 na parc. KN č. 2102/1, sa nachádza v obytnej časti obci Kolárovo na ul. Partizánska vo vzdialenosti cca 50 km od štátnej cesty triedy III. Komárno - Šaľa, ktorá tvorí hlavný dopravný ťah medzi uvedenými mestami. Dom je samostatne stojaci, má jedno nadzemné podlažie, bez podpivničenia. Obec má dopravné spojenie prímestskou autobusovou dopravou. V meste je dostupná občianska vybavenosť v centrálnej časti - Mestský úrad, obchody, školy základné, materské školy, odborné školy, zdravotnícke zariadenia, banky, kultúrne zariadenia, pošty a.t.ď.. Dom je na rovinatom teréne. Stavba je rušená len bežným hlukom z dopravy, vzhľadom na umiestnenie miestností a tichej lokalite. V mieste je možnosť napojenia na verejnú kanalizáciu, rozvod elektrickej energie, verejného vodovodu a možnosť napojenia na plyn. Hustota obyvateľstva vzhľadom k zástavbe je nízka. Terén je rovinatý. V blízkom okolí sa nenachádzajú žiadne výrobné prevádzky, ktoré by mali negatívny dopad na životné prostredie.
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 13 b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarchy uvedené na LV, záložné právo v prospech OTP Banka, iné nie sú známe. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,248 13 3,22 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 0,900 30 27,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,450 8 3,60 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,350 7 9,45 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,450 6 2,70 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. III. 0,450 10 4,50 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0,450 9 4,05 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0,900 6 5,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,450 5 2,25 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,350 6 8,10 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0,450 7 3,15 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0,248 7 1,74 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 14 obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0,450 10 4,50 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod. II. 0,900 8 7,20 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,900 9 8,10 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,450 8 3,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0,045 7 0,32 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,045 4 0,18 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0,450 20 9,00 Spolu 180 108,06 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 108,06/ 180 0,6 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 60 882,96 Eur * 0,600 36 529,78 Eur 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: Podľa LV č. 3813 POPIS Pozemky parc. KN č. 2102/1, 2102/2 a 2102/3 sa nachádzajú v zastavanom území obce Kolárovo na ulici Partizánska, evidované na LV č. 3813, ide o pozemok rovinatého charakteru, v uličnej zástavbe rodinných domov, v katastrálnom území Kolárovo, okres Komárno. Predmetom ohodnotenia sú pozemky rovinatého charakteru, na parcele KN č. 2102/1 - Zastavané plochy a nádvoria, parc. KN č. 2102/2 - Zastavané plochy a nádvoria a parc. KN č. 2102/3 - Zastavané plochy a nádvoria, o celkovej výmere 313,00 m 2, na ktorých je z časti postavený rodinný dom a z časti je zastavaný vonkajšími úpravami, v uličnej zástavbe rodinných domov. Polohu pozemku vzhľadom k centru obce, komunikačných a dopravných väzieb hodnotím ako priľahlá k centru. Pozemok je prístupný priamo z miestnej komunikácie a chodníka. V obci sú vybudované rozvody vody, elektriny a zemného plynu. Obec Kolárovo v blízkosti okresného mesta Komárno. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 2102/1 zastavaná plocha a nádvorie 145 145,00 1/1 145,00 2102/2 zastavaná plocha a nádvorie 29 29,00 1/1 29,00 2102/3 zastavaná plocha a nádvorie 139 139,00 1/1 139,00 Spolu výmera 313,00 Obec: Kolárovo Východisková hodnota: VHMJ = 4,98 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 1,10 1,00
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 15 kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť : miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu 1,30 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 1,00 2,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,30 * 2,00 * 1,00 3,4320 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 4,98 Eur/m 2 * 3,4320 17,09 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 313,00 m 2 * 17,09 Eur/m 2 5 349,17 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] parcela č. 2102/1 2 478,05 parcela č. 2102/2 495,61 parcela č. 2102/3 2 375,51 Spolu 5 349,17
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 16 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota pozemkov a stavieb bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie bytu, prístupnosť, jeho dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej stavby v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota 1 [Eur] Stavby Rodinný dom s.č. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2102/1, k.ú. Kolárovo 32 396,17 Garáž s.č. 1156, ul. Partizánska, na parc. KN č. 2102/2, k.ú. Kolárovo 2 810,05 Oplotenie predné na parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 62,77 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 78,71 Vodomerná šachta parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 165,44 Kanalizačná prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 26,29 Žumpa parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 815,12 Plynová prípojka parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 8,62 Elektrická prípojka vzdušná parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 123,10 Spevnené plochy parc. KN č. 2102/3, k.ú. Kolárovo 43,52 Spolu za Vonkajšie úpravy 1 260,79 Spolu stavby 36 529,78 Pozemky Podľa LV č. 3813 - parc. č. 2102/1 (145 m 2 ) 2 478,05 Podľa LV č. 3813 - parc. č. 2102/2 (29 m 2 ) 495,61 Podľa LV č. 3813 - parc. č. 2102/3 (139 m 2 ) 2 375,51 Spolu pozemky (313,00 m 2 ) 5 349,17 Spolu VŠH 41 878,95 Zaokrúhlená VŠH spolu 41 900,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 41 900,00 Eur Slovom: Štyridsaťjedentisícdeväťsto Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa 28.2.2017 Ing. Orság František 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 17 IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 3813, k.ú. Kolárovo, zo dňa 11.02.2017, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Kolárovo zo dňa 11.02.2017, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Geometrický plán č. 44538359-85/2012, na zameranie stavieb p.č. 2102/1-3. Rozhodnutie o povolení rodinného domčeka zo dňa 2.12.1965, vydané ONV v Komárne. Potvrdenie o veku rodinného domu a garáže, vydané MÚ v Kolárove dňa 28.6.2012. Náčrt pôdorysu rodinného domu s.č. 1156 na parc. KN č. 2102/1, k.ú. Kolárovo. Fotodokumentácia rodinného domu s.č. 1156 na parc. KN č. 2102/1, k.ú. Kolárovo.
Znalecký posudok č. 41/2017 List č. 18 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor STAVEBNÍCTVO a odvetvia POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca 912599. Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 41/2017 Ing. František Orság