Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, 974 01 Banská Bystrica Č.tel.: 0908 773 888, 0903 340 292 E-mail : pastierovicreality@gmail.com Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 84, 920 01 Hlohovec, IČO 36253073 Číslo spisu /objednávky/: Objednávka sp.zn. DDr. 066/2014 zo dňa 13.06.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 73/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.5 v bytovom dome č.súp. 1026 na parc.č. 693/1, k.ú. Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen včítane spoluvlastníckeho podielu 5293/154462 k pozemkom parc.č. 693/1, 693/2 a 693/3. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Počet strán posudku /z toho príloh/: 25 /z toho 12 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Banskej Bystrici dňa 12.07.2016
I. ÚVOD POSUDKU 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.5 v bytovom dome č.súp. 1026 na parc.č. 693/1, k.ú. Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen včítane spoluvlastníckeho podielu 5293/154462 k pozemkom parc.č. 693/1, 693/2 a 693/3. 1.2 Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: 13.06.2016 1.4 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 08.07.2016 1.5 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 12.07.2016 1.6 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.6.1 Dodané zadávateľom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.7444 - čiastočný, k.ú. Zvolen - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 03.07.2016. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Zvolen - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 03.07.2016. Výpočet pôvodnej ceny bytu vypracovaný Správou bytov Zvolen, s.r.o., V.P.Tótha 17, 960 01 Zvolen - kópia /použité ako doklad o veku domu/. Pôdorysy typického a technického podlažia domu. 1.6.2 Obstarané znalcom : Obhliadka a kontrolné zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti. Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR. Fotodokumentácia domu a bytu. Programové vybavenie HYPO, verzia 14.50 firmy KROS s.r.o. Žilina. 1.7 Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.11 Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r. 2001. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez primeraného výnosu z nájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.7444 - čiastočný, k.ú. Zvolen A: Majetková podstata: Pozemky parc.č. 693/1, zastavané plochy a nádvoria o výmere 561 m2 parc.č. 693/2, zastavané plochy a nádvoria o výmere 34 m2 parc.č. 693/3, zastavané plochy a nádvoria o výmere 305 m2 Stavby bytový dom, ul. Študentská č.súp. 1026 na parc.č. 693/1 B. Vlastníci: vchod 15, prízemie, byt č. 5 podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemkom 5293/154462 Marian Sliacky rod. Sliacky, Fialková 9176/8, Zvolen, PSČ 960 01, SR, dát.nar. 08.09.1973, v spoluvlastníckom podiele 1/1 C. Ťarchy: Záložné právo zo zákona v prospech Spoločenstva vlastníkov bytov - Študentská 15, záložné právo v prospech ISTROBANKA, a.s. a exekučné záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa 08.07.2016 za účasti nájomcu bytu. Kontrolné zameranie a fotodokumentácia domu a bytu boli vykonané 08.07.2016. d/ Technická dokumentácia : Technická dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Pri kontrolnom zameraní bytu neboli zistené rozdiely oproti predloženej dokumentácii, podlahová plocha bytu s príslušenstvom je 52,93 m2. Vek bytového domu bol prevzatý z podkladu o výpočte pôvodnej ceny bytu, ktorý vypracovala Správa bytov Zvolen, s.r.o., podľa neho bol dom daný do užívania v roku 1926. Vzhľadom na vek domu, zistený technický stav a vykonané rekonštrukcie na dome a v byte stanovujem opotrebenie nehnuteľnosti analytickou metódou. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený bytový dom je evidovaný v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č. 7444 vedenom Katastrálnym odborom Okresného úradu Zvolen pre k.ú. Zvolen, ako aj geometricky v katastrálnej mape. f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: jednoizbový byt č.5, vchod 15, v bytovom dome č.súp. 1026 včítane podielu 5293/154462 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu spoluvlastnícky podiel 5293/154462 k pozemkom parc.č. 693/1, 693/2 a 693/3 Strana 3
g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 5, vchod 15, v bytovom dome č.súp. 1026 POPIS Hodnotený byt sa nachádza v murovanom obytnom dome, ktorý má jedno technické a štyri obytné podlažia, 1 vchod. Technické podlažie s pivnicami a spoločnými priestormi je polozapustené do terénu, dom nemá výťah. Dom má pôdorysný tvar L, byty v prednej časti sú prístupné z podest schodišťa, byty v zadnom trakte sú prístupné z pavlačí. Základy domu sú betónové, zvislé konštrukcie murované tehlové v hrúbke cca 50 cm, obvodové steny domu sú dodatočne zateplené, stropy sú železobetónové monolitické, strecha sedlová, krytina škridlová pálená, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Vnútorné inštalačné rozvody v dome sú zrekonštruované. Hodnotený byt sa nachádza v zadnom trakte na zvýšenom prízemí domu a je prístupný z pavlače vedúcej zo schodiska domu. Dispozične byt pozostáva z jednej obytnej miestnosti a z príslušenstva, ktoré tvorí predsieň, kuchyňa, kúpeľňa, WC, špajza a pivnica č.6. Podlahová plocha bytu s príslušenstvom je 52,93 m2. Byt je zrekonštruovaný, nové sú povrchové úpravy v byte t.j. stierky na stenách, podlahy, keramické obklady a dlažby v kúpeľni a dlažby vo WC. Okná sú plastové, dvere drevené rámové s výplňou osadené do drevených zárubní. Byt je vybavený v kuchyni kuchynskou linkou s nerezovým drezom, pákovou nerezovou batériou, bez sporáku. Bytové jadro je murované, v kúpeľni je vaňa s keramickým obkladom a elektrický bojler, umývadlo nie je osadené, WC je bez umývadla. Byt je s lokálnym vykurovaním elektrickými konvektormi, na ohrev TÚV slúži elektrický bojler. Dom má prípojku zemného plynu, v byte sa plynové spotrebiče nepoužívajú. Obytný dom aj hodnotený byt majú dobrú údržbu, čomu zodpovedá aj ich technický stav. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu v podiele 5293/154462. Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vstup, závetrie, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, ako aj zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú práčovne, sušiarne, spoločné priestory, bleskozvod, STA, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové prípojky a to aj v prípade, že sú umiestnené mimo domu ak slúžia výlučne domu. Obytný dom bol daný do užívania v roku 1926, vzhľadom na vek domu, zistený technický stav a vykonané rekonštrukcie domu aj bytu stanovujem opotrebenie nehnuteľnosti analytickou metódou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 4 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukč. sústavami inými než panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba 5,30*4,00 21,20 kuchyňa 2,95*4,00 11,80 predsieň 3,90 3,90 kúpeľňa 2,85 2,85 WC 0,84 0,84 špajza 1,74 1,74 pivnica 3,93*2,20+1,35*1,45 10,60 Vypočítaná podlahová plocha 52,93 Strana 4
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 1 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,77 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,30 23,40 22,26 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,63 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,86 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,77 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,91 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,95 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,20 3,60 3,43 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,91 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,48 12 Okná 5,00 1,20 6,00 5,72 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,48 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 1,10 2,20 2,10 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,95 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,10 2,20 2,10 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,10 2,20 2,10 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,95 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,91 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,20 4,80 4,58 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0,95 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,91 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,86 26 Vykurovanie 2,50 0,80 2,00 1,91 27 Elektroinštalácia 3,00 1,10 3,30 3,15 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,10 1,10 1,05 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,10 1,10 1,05 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,48 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,91 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,10 2,20 2,10 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 0,90 3,60 3,43 Strana 5
34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,30 5,20 4,96 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,38 Spolu 100,00 104,90 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 104,90 / 100 = 1,049 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,307 * 0,939 * 1,0490 * 1,00 VH = 739,22 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrát. zemných prác 4,77 1926 150 90 2,86 2 Zvislé konštrukcie 22,26 1926 120 90 16,70 3 Stropy 7,63 1926 120 90 5,72 4 Schody 2,86 1926 120 90 2,15 5 Zastrešenie bez krytiny 4,77 1960 100 56 2,67 6 Krytina strechy 1,91 1990 80 26 0,62 7 Klampiarske konštrukcie 0,95 1990 80 26 0,31 8 Úpravy vonk. povrchov 3,43 2008 60 8 0,46 9 Úpravy vnút. povrchov 1,91 1960 80 56 1,34 10 Vnútorné ker. obklady 0,00 1960 0 0 0,00 11 Dvere 0,48 1960 80 56 0,34 12 Okná 5,72 2005 80 11 0,79 13 Povrchy podláh 0,48 1960 80 56 0,34 14 Vykurovanie 0,00 1960 0 0 0,00 15 Elektroinštalácia 2,10 2005 50 11 0,46 16 Bleskozvod 0,95 1990 50 26 0,49 17 Vnútorný vodovod 2,10 1990 50 26 1,09 18 Vnútorná kanalizácia 2,10 1990 60 26 0,91 19 Vnútorný plynovod 0,95 2005 50 11 0,21 20 Výťahy 0,00 1926 0 0 0,00 21 Ostatné 1,91 1990 50 26 0,99 22 Úpravy vnút. povrchov 4,58 2005 80 11 0,63 23 Vnútorné ker. obklady 0,95 2005 50 11 0,21 24 Dvere 1,91 1960 80 56 1,34 25 Povrchy podláh 2,86 2005 80 11 0,39 26 Vykurovanie 1,91 2005 30 11 0,70 27 Elektroinštalácia 3,15 2005 50 11 0,69 28 Vnútorný vodovod 1,05 2005 50 11 0,23 29 Vnútorná kanalizácia 1,05 2005 60 11 0,19 30 Vnútorný plynovod 0,48 2005 50 11 0,11 31 Ohrev teplej vody 1,91 2005 40 11 0,53 32 Vybavenie kuchýň 2,10 2005 30 11 0,77 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 3,43 2005 60 11 0,63 Strana 6
34 Bytové jadro bez rozvodov 4,96 2005 80 11 0,68 35 Ostatné 2,38 2005 40 11 0,65 Opotrebenie 46,20% Technický stav 53,80% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 739,22 /m 2 * 52,93m 2 39 126,91 Technická hodnota 53,80% z 39 126,91 21 050,28 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený byt sa nachádza v širšom centre okresného mesta Zvolen, na Študentskej ulici č.15, ktorá vchádza zo západnej strany na hlavné mestské námestie. V blízkom okolí domu sú tak obytné budovy, ako aj občianska vybavenosť charakteru obchodov a služieb, oproti je napr. budova Okresného úradu, do centra mesta je cca 5 minút pešou chôdzou, bytová budova je prístupná po spevnených cestných komunikáciách, je napojená na všetky inžinierske siete včítane zemného plynu. Na trhu s nehnuteľnosťami je dopyt vyšší ako ponuka, najmä s prihliadnutím na polohu nehnuteľnosti blízku centrálnej zóne okresného mesta a reálnu kúpnu silu obyvateľstva. Dostupná mestská hromadná doprava je autobusová, životné prostredie v mieste je bez zjavného poškodenia, s bežnou hlučnosťou a prašnosťou od uličnej cestnej premávky. Poloha obytného domu je nadštandardná, so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností v hodnotenom mieste, s prihliadnutím na predpokladaný pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predaji obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase, stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,80. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je byt určený na individuálne bývanie, na tento účel sa aj využíva. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Pri miestnom šetrení som nezistil žiadne prípadné riziká spojené s ďalším využívaním nehnuteľnosti. Záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,8 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,800 + 1,600) 2,400 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,800 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,440 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,800-0,720) 0,080 Strana 7
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 1,600 10 16,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 1,600 30 48,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,600 7 11,20 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu II. 1,600 5 8,00 práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0,440 6 2,64 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0,800 10 8,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome II. 1,600 8 12,80 II. 1,600 6 9,60 III. 0,800 5 4,00 byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0,800 9 7,20 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0,440 7 3,08 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,600 7 11,20 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 2,400 6 14,40 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,080 4 0,32 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,600 5 8,00 16 Názor znalca priemerný byt III. 0,800 20 16,00 Spolu 145 180,44 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 180,44/ 145 1,244 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 21 050,28 * 1,244 26 186,55 Strana 8
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Zastavané plochy Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] 693/1 zastavané plochy a nádvoria 561 561,00 693/2 zastavané plochy a nádvoria 34 34,00 693/3 zastavané plochy a nádvoria 305 305,00 Spolu výmera Výmera Podiel podielu [m 2 ] 5293/15446 2 19,22 5293/15446 2 1,17 5293/15446 2 10,45 900,00 30,84 Obec: Zvolen Východisková hodnota: VH MJ = 16,60 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient druhu pozemku kz koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 5. pozemky na obchodných uliciach miest do 100 000 obyvateľov, v nákupných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy (autobus, trolejbus) Hodnota koeficientu 2. obchodná poloha a byty 1,50 zastavaná plocha, nádvoria a záhrady pri stavbách d) veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v písmene c) - pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote - oblasti s výrazným zvýhodnením daňových poplatkov - iné faktory 1,30 1,00 1,05 1,45 1,70 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,30*1,00*1,05*1,50*1,45*1,70 5,0471 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 16,60 /m 2 * 5,0471 83,7800 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 30,84 m 2 *83,78 /m 2 2 583,82 Strana 9
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 693/1 1 610,28 parcela č. 693/2 98,02 parcela č. 693/3 875,52 Spolu 2 583,82 Strana 10
III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.5 v bytovom dome č.súp. 1026 na parc.č. 693/1, k.ú. Zvolen, obec Zvolen, okres Zvolen včítane spoluvlastníckeho podielu 5293/154462 k pozemkom parc.č. 693/1, 693/2 a 693/3. Hlavné stavby: Názov JKSO PP bytu (m2) Byt č.5 v bytovom dome č.súp. 1026 803 4 52,93 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Zastavané plochy 693/1 19,22 Zastavané plochy 693/2 1,17 Zastavané plochy 693/3 10,45 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 26 186,55 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 2 583,82 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Byt č. 5, vchod 15, v bytovom dome č.súp. 1026 26 186,55 1/1 26 186,55 Pozemky Zastavané plochy - parc. č. 693/1 (19,22 m 2 ) 47 000,58 5293/154 462 1 610,58 Zastavané plochy - parc. č. 693/2 (1,17 m 2 ) 2 848,52 5293/154 462 97,61 Zastavané plochy - parc. č. 693/3 (10,45 m 2 ) 25 552,90 5293/154 462 875,63 Spolu pozemky (30,84 m 2 ) 2 583,82 Spolu VŠH 28 770,37 Zaokrúhlená VŠH spolu 28 800,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 28 800,00 Slovom: Dvadsaťosemtisícosemsto Eur V Banskej Bystrici dňa 12.7.2016 Ing. Štefan Pastierovič Strana 11
IV. PRÍLOHY 4.1 Objednávka znaleckého posudku 4.2 List vlastníctva 4.3 Kópia z katastrálnej mapy 4.4 Situácia širších vzťahov 4.5 Doklad o veku stavby 4.6 Pôdorys časti typického a technického podlažia časti domu 4.7 Fotodokumentácia Strana 12