Znalec: Ing. Miroslav Dutko, 072 15 Budkovce 156, tel. 0905 465 770, e-mail: dutkomiro@stonline.sk, odbor 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie 37 01 00 Pozemné stavby, 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 910673 Zadávateľ: Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., Masarykova 21, 040 01 Košice, IČO: 35 583 936 Číslo spisu (objednávky): Objednávka PDS-103/6-2018-SJ, zo dňa 24.09.2019 ZNALECKÝ POSUDOK ČÍSLO 156/2019 Vo veci objednávky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti v katastrálnom území Čierna nad Tisou, obec Čierna nad Tisou, okres Trebišov, a to: - bytu č. 8, na 3. poschodí, 3. NP, vchod 1, bytovka na ul. Hlavnej súp. č. 108, na pozemku parc. č. 528/2 s podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve 435/10000, bez pozemku. Ohodnotenie sa vykonáva za účelom vykonania dražby. Nehnuteľnosti sú evidované na LV č. 510 Počet listov (z toho príloh): 29(11) Počet vyhotovení: 5
I. ÚVOD 1. Úloha znalca (podľa uznesenia orgánu verejnej moci alebo objednávky, číslo uznesenia) a predmet znaleckého skúmania: Vo veci objednávky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti v katastrálnom území Čierna nad Tisou, obec Čierna nad Tisou, okres Trebišov, a to: - bytu č. 8, na 3. poschodí, 3. NP, vchod 1, bytovka na ul. Hlavnej súp. č. 108, na pozemku parc. č. 528/2 s podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve 435/10000, bez pozemku. Nehnuteľnosti sú evidované na LV č. 510 2. Účel znaleckého posudku: vykonanie dražby 3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): 21.10.2019 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje (dátum podania posudku): 29.10.2019 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : a) podklady dodané zadávateľom: - Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku č.j. PDS-103/6-2018-SJ, zo dňa 24.09.2019, - Výzva umožniť vykonanie ohodnotenia predmetu dražby súdnym znalcom, ako aj obhliadku predmetu dražby, zo dňa 24.09.2019, č.j. PDS-103/5-2018-SJ, - Potvrdenie Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov "NÁDEJ T-2", Hlavná 108/27, 076 43 Čierna nad Tisou o roku ukončenia výstavby bytového domu zo dňa 17.10.2019, b) podklady získané znalcom: - Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný informatívny výpis z listu vlastníctva č. 510, k.ú. Čierna nad Tisou, vytvorený cez katastrálny portál dňa 20.10.2019 - Informatívna kópia z mapy na ohodnocované nehnuteľnosti v k.ú. Čierna nad Tisou, vytvorená dňa 20.10.2019 - Zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti po obhliadke dňa 21.10.2019 - Fotodokumentácia vyhotovená pri miestnom šetrení dňa 21.10.2019 6.Použité právne predpisy a literatúra : - Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007, č. 605/2008, č. 47/2009, 254/2010 a 213/2017 Z.z. - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov č. 570/2005 Z.z., 93/2006 Z.z., 522/2007 Z.z., 520/2008 Z.z., 400/2009 Z.z., 136/2010 Z.z., 160/2015 Z.z., 390/2015 Z.z., 91/2016 Z.z., 125/2016 Z.z., 65/2018 Z.z. - Vyhláška MS SR č. 228/2018 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. - Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov - STN 734055 Výpočet obstavaného priestoru - Vyhláška Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010, ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb - Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. - Indexy vývoja cien stavebných prác a materiálov v stavebníctve vydané Štatistickým úradom SR pre 2.Q.2019 2
- Miroslav Ilavský Milan Nič Dušan Majdúch: Ohodnocovanie nehnuteľností, Bratislava 2012 - Vyparina-Tomko-Tóth: Životnosť a opotrebovanie budov v znaleckej praxi, Žilinská univerzita v EDIS, 2008 - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 - Zákon č. 568/2007 Z.z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. 7. Definície posudzovaných veličín a použitých postupov: - Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. - Byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. - Podlahová plocha bytu je súčet plochy jeho obytných miestností a plochy príslušenstva bytu bez plochy lodžií, balkónov a terás. Do podlahovej plochy miestností sa započítava celá plocha miestností okrem plôch, nad ktorými je svetlá výška menšia ako 1,30 m. Do plochy miestností sa započítava plocha arkierov a výklenkov, ak sú súčasne najmenej 1,20 m široké, 0,30 m hlboké a 2,00 m vysoké od podlahy. Ďalej sa započítava plocha zabratá vykurovacími telesami, inštalačnými predmetmi, technickým zariadením alebo strojovým vybavením a kuchynskou linkou. Nezapočítava sa však plocha okenných a dverných ústupkov a plocha zabratá zabudovaným nábytkom podľa STN 73 4305. - Východisková hodnota stavieb (VH): je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možno hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. - Technická hodnota (TH): je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. - Všeobecná hodnota (VŠH): je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Je na úrovni s daňou z pridanej hodnoty. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č.626/2007, č.605/2008, č.47/2009 a 254/2010 a 213/2017 Z.z. Použitá je metóda polohovej diferenciácie, ktorá vychádza zo základného vzťahu: VŠH S = TH * k PD [ ] kde: TH technická hodnota stavieb na úrovni bez DPH, k PD koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje pomer medzi technickou hodnotou a všeobecnou hodnotou (na úrovni s DPH) Na určenie koeficientu polohovej diferenciácie boli použité metodické postupy obsiahnuté v metodike USI. Princíp je založený na určení hodnoty priemerného koeficientu predajnosti v nadväznosti na lokalitu a druh nehnuteľností, z ktorého sa určia čiastkové koeficienty pre jednotlivé kvalitatívne triedy. Použitý priemerný 3
koeficient polohovej diferenciácie vychádza z odborných skúseností. Následne je hodnotením viacerých polohových kritérií (zatriedením do kvalitatívnych tried) objektivizovaná priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie na výslednú, platnú pre konkrétnu nehnuteľnosť. Pri objektivizácii má každé polohové kritérium určený svoj vplyv na hodnotu (váhu). Informácie zodpovedajúce tomuto odhadu som získal preskúmaním trhu s nehnuteľnosťami a z internetových stránok realít v čase a mieste ohodnotenia. Prieskum realitného trhu bol vykonaný prostredníctvom internetových portálov www.byty.sk, www.topreality.sk, www.nehnutelnosti.sk. Z popisu nie je vždy jasné, či ponúkané byty majú odkúpený podiel na pozemku, a taktiež nie je jednoznačný celkový technický stav prvkov a vybavenie obytných domov. Podklady k uskutočneným obchodom som nemal k dispozícii. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je teda vylúčená z dôvodu nedostatku vhodných podkladov na vykonanie objektívneho porovnania. Na internetových portáloch boli nájdené iba dva byty u ktorých boli ponukové ceny, značný vplyv na predajnosť má aj stav nehnuteľnosti a zloženie obyvateľstva v blízkom okolí. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je vhodné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2019. Použitý koeficient cenovej úrovne je platný pre celý odbor stavebníctvo ako celok. Rozpočtový ukazovateľ bytu je vytvorený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : - podľa listu vlastníctva č. 510, k.ú. Čierna nad Tisou A. Majetková podstata: Stavby - Obytný dom č.s. 108 na parcele č. 42, vchod 1, 3. poschodie, byt č. 8, Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 108 nie je evidovaný na liste vlastníctva. Legenda: Druh stavby: 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby: 1 - Stavba postavaná na zemskom povrchu Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve : 435/10000 B. Vlastníci: 8 - Čiripová Anna r. Filakovská, nar. 05.02.1960, Hlavná 108/25, Čierna nad Tisou, PSČ 076 43, SR; podiel 1/2 Poznámka: - P-288/2019- Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., Masarykova 21, 040 01 Košice- Oznámenie o začatí výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou pre navrhovateľa Spoločenstva vlastníkov bytov a nebyt. priestorov SVB NÁDEJ T-2 so sídlom, Hlavná 108, 076 43 Čierna nad Tisou IČO: 42096570,bytového domu č.s. 108 na parc.č. 42 k bytu č. 8 na 3.posch. vo vchode č. 1 a podiel 435/10000-in na spol. častiach a zar. domu pod B-8-1/2-ine, B-29-1/8-ine, B-30-1/8-ine, B-31-1/8-ine, B- 32-1/8- zo dňa 26.8.2019-č.z.238/2019 4
Titul nadobudnutia - Kúpna zmluva V-775/2011-č.z.3/12. Ostatní vlastníci a priestory nevyžiadané. 29 - Čiripová Anna r. Filakovská, nar. 05.02.1960, Hlavná 108/25, Čierna nad Tisou, PSČ 076 43, SR; podiel 1/8 Poznámka: - P-288/2019- Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., Masarykova 21, 040 01 Košice- Oznámenie o začatí výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou pre navrhovateľa Spoločenstva vlastníkov bytov a nebyt. priestorov SVB NÁDEJ T-2 so sídlom, Hlavná 108, 076 43 Čierna nad Tisou IČO: 42096570,bytového domu č.s. 108 na parc.č. 42 k bytu č. 8 na 3.posch. vo vchode č. 1 a podiel 435/10000-in na spol. častiach a zar. domu pod B-8-1/2-ine, B-29-1/8-ine, B-30-1/8-ine, B-31-1/8-ine, B- 32-1/8- zo dňa 26.8.2019-č.z.239/2019 Titul nadobudnutia - Osvedčenie o dedičstve 9D/223/2013 zo dňa 14.06.2013, Z-1047/2013, č.z.397/13. Ostatní vlastníci a priestory nevyžiadané. 30 - Čirip Miloš r. Čirip, nar. 01.05.1980, Hlavná 108/25, Čierna nad Tisou, PSČ 076 43, SR; podiel 1/8 Poznámka: - P-289/2019- Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., Masarykova 21, 040 01 Košice- Oznámenie o začatí výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou pre navrhovateľa Spoločenstva vlastníkov bytov a nebyt. priestorov SVB NÁDEJ T-2 so sídlom, Hlavná 108, 076 43 Čierna nad Tisou IČO: 42096570,bytového domu č.s. 108 na parc.č. 42 k bytu č. 8 na 3.posch. vo vchode č. 1 a podiel 435/10000-in na spol. častiach a zar. domu pod B-8-1/2-ine, B-29-1/8-ine, B-30-1/8-ine, B-31-1/8-ine, B- 32-1/8- zo dňa 26.8.2019-č.z.240/2019 Titul nadobudnutia - Osvedčenie o dedičstve 9D/223/2013 zo dňa 14.06.2013, Z-1047/2013, č.z.397/13. Ostatní vlastníci a priestory nevyžiadané. 31 - Čiripová Zuzana r. Čiripová, nar. 04.11.1981, Amurská 3, Košice, PSČ 040 01, SR; podiel 1/8 Poznámka: - P-290/2019- Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., Masarykova 21, 040 01 Košice- Oznámenie o začatí výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou pre navrhovateľa Spoločenstva vlastníkov bytov a nebyt. priestorov SVB NÁDEJ T-2 so sídlom, Hlavná 108, 076 43 Čierna nad Tisou IČO: 42096570,bytového domu č.s. 108 na parc.č. 42 k bytu č. 8 na 3.posch. vo vchode č. 1 a podiel 435/10000-in na spol. častiach a zar. domu pod B-8-1/2-ine, B-29-1/8-ine, B-30-1/8-ine, B-31-1/8-ine, B- 32-1/8- zo dňa 26.8.2019-č.z.241/2019 Titul nadobudnutia - Osvedčenie o dedičstve 9D/223/2013 zo dňa 14.06.2013, Z-1047/2013, č.z.397/13. Ostatní vlastníci a priestory nevyžiadané. 32 - Čiripová Viera r. Čiripová, nar. 24.05.1983, Korouhev, č. 190, SR; podiel 1/8 Poznámka: - P-290/2019- Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., Masarykova 21, 040 01 Košice- Oznámenie o začatí výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou pre 5
navrhovateľa Spoločenstva vlastníkov bytov a nebyt. priestorov SVB NÁDEJ T-2 so sídlom, Hlavná 108, 076 43 Čierna nad Tisou IČO: 42096570,bytového domu č.s. 108 na parc.č. 42 k bytu č. 8 na 3.posch. vo vchode č. 1 a podiel 435/10000-in na spol. častiach a zar. domu pod B-8-1/2-ine, B-29-1/8-ine, B-30-1/8-ine, B-31-1/8-ine, B- 32-1/8- zo dňa 26.8.2019-č.z.241/2019 Titul nadobudnutia - Osvedčenie o dedičstve 9D/223/2013 zo dňa 14.06.2013, Z-1047/2013, č.z.397/13. Ostatní vlastníci a priestory nevyžiadané. Legenda: C. Ťarchy: Por. č. 8 Por. č. 29 Por. č. 30 Por. č. 31 Por. č. 32 Iné údaje: 1 Prislúcha pivnica č.1 2 Prislúcha pivnica č.2 2 Hlásenie o zmenu trvalého bydliska R - 43/2012, č.z.70/12 3 Prislúcha pivnica č.3, č.z.50/04 4 Prislúcha pivnica č.4, č.z.208/06 5 Prislúcha pivnica č.5-79/06 6 Prislúcha pivnica č.6 7 Prislúcha pivnica č.7, č.z.318/03 7 R - 42/2017 - Žiadosť na zmenu adresy, č.z. 35/17 8 Prislúcha pivnica č.8 9 Prislúcha pivnica č.9 11 Prislúcha pivnica č.11, č.z.258/04 12 Prislúcha pivnica č.12, č.z.91/04 13 Prislúcha pivnica č.13 14 Prislúcha pivnica č. 14, č.z. 209/18 15 Prislúcha pivnica č.15-78/06 6
16 Prislúcha pivnica č.16 17 Prislúcha pivnica č.17 17 R-328/2017 Doplnenie osob. údajov, č.z.194/17. 19 Prislúcha pivnica č.19, č.z.141/05 20 Prislúcha pivnica č.20, č.z.233/04 20 Hlásenie zmien R-40/10, č.z.146/2010. 21 Prislúcha pivnica č.21/1 a č.21/2 22 Prislúcha pivnica č.22, č.z.190/06 23 Prislúcha pivnica č.23, č.z.152/04 24 Prislúcha pivnica č.24, č.z.30/05 25 Spoluvlastníctvo na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pivnica č.25 27 Spoluvlastníctvo na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 27 Prislúcha pivnica č.27, č.z.261/07 33 Prislúcha pivnica č.9 Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 21.10.2019 za účasti znalca a zástupcu vlastníka Miloľa Čiripa a Anny Čiripovej. Zameranie vykonané dňa 21.10.2019. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 21.10.2019. d) Technická dokumentácia: Znalcovi neboli k dispozícii charakteristické pôdorysy obytného domu a bytu, ktoré bývali súčasťou zmluvy o prevode vlastníctva obecného bytu. Skutočný stav bytu získaný zameraním pri obhliadke je zakreslený v prílohe tohto posudku. Ako doklad o veku bytového domu je potvrdenie Spoločenstva vlastníkov bytov NÁDEJ T-2, Čierna nad Tisou o roku ukončenia výstavby bytového domu zo dňa 17.10.2019. Pri obhliadke dňa 21.10.2019 som zistil, že byt je v pôvodnom stave bez kuchynskej linky a umývadla v kúpeľni. Elektrina, zemný plyn a vykurovanie boli odpojené. vykonané čiastočne úpravy. Skutočný stav bytu je získaný zameraním pri obhliadke a nachádza sa v prílohe posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností : Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľnosti (výpis z LV č. 510 a informatívna kópia katastrálnej mapy) boli porovnané so skutočným stavom. Zistené skutočnosti v popisných a geodetických údajoch - Stavba bytovky a bytu je evidovaná v popisných aj v geodetických údajoch katastra nehnuteľnosti na pozemku parc. č. 42 v súlade so skutočným stavom. Prístup k bytovke je z verejnej spevnenej komunikácie ul. Hlavná, ktorá je na pozemku parc. č. 343, list vlastníctva nezaložený. Na LV č. 510 je zapísané: Por. č. 29 Por. č. 30 7
Por. č. 31 Por. č. 32 f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a pozemkov, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Byt č. 8 na 3. poschodí, vo vchode 1 bytovky na ul. Hlavnej, súp. č. 108, na parc. č. 42, Podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve : 435/10000 g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a pozemkov, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : nie sú 2. STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 8 na parc. CKN č. 42, Ul. Hlavná 108/25, Čierna nad Tisou POPIS Ohodnocovaný byt č. 8 sa nachádza v obytnom dome na Ul. Hlavnej č.s. 108, v blízkosti centrálnej časti mesta, v katastrálnom území Čierna nad Tisou. Obytný dom č.s. 108 sa nachádza na parcele č. 42, ktorá nie je evidovaná na liste vlastníctva. Ohodnocovaná bytová jednotka č. 8 sa nachádza na 3 poschodí (3. nadzemnom podlaží) obytného domu. Ukončenie výstavby obytného domu bolo v roku 1976 na základe potvrdenia Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov "NÁDEJ T-2", Hlavná 108/27, 076 43 Čierna nad Tisou o roku ukončenia výstavby bytového domu zo dňa 17.10.2019, ktoré tvorí prílohu znaleckého posudku. prevodu vlastníctva bytu bola aj pivnica na 1. NP, pivnica bola sprístupnená, rozmery 1,20*1,32 m. Popis bytového domu: Bytový dom je klasickej murovanej konštrukcie, má 5 nadzemných podlaží, plochú strechu. Prvé nadzemné podlažie tvoria pivnice a spoločné priestory pre bicykle a kočiare. Na 2. až 5. NP sú situované po tri byty. Byt sa nachádza v obytnom dome klasickej murovanej konštrukcie s plochou strechou, krytina z natavovaných asfaltových pásov. Obvodový plášť je murovaný hrúbky do 500 mm. Klampiarske konštrukcie sú plechové pozinkované, okná spoločných priestorov plastové. Úprava spoločných priestorov bežná (podlahy vstupných chodieb keramická dlažba, schodisko dvojramenné prefabrikované s povrchom brúsený betón, omietky vápenné hladké, pivnice majú podlahy z cementového poteru). Obytný dom nemá výťah. Spoločné priestory pivníc v 1. NP majú podlahy z cementového poteru, vnútorné omietky vápenné hladké bez obkladov. V priestoroch 1. NP sú pivnice pre obyvateľov domu. Bytový dom je v pôvodnom stave. 8
Popis bytu: V byte neboli vykonané stavebné úpravy. V byte je vykonávaná nevyhnutná údržba. Bytová jednotka pozostáva z troch obytných miestnosti, kuchyne a príslušenstva. Obytné miestnosti majú hladkú omietku - stierku. Podlaha obytných miestností vlysy, predsiene a kuchyne plávajúca laminátová, WC a kúpeľňa keramická dlažba. Obytné miestnosti sú dostatočne presvetlené, výplňové okenné konštrukcie sú pôvodné drevené zdvojené, dvere hladké plné alebo zasklené, zárubne oceľové. V byte je rozvod elektriny, vody, zemného plynu, vykurovacie telesá sú demontované. Elektriny, zemný plyn a vykurovanie sú odpojené. Bytové jadro je pôvodné umakartové v časti kúpeľne a WC obložené keramickým obkladom. Elektroinštalácia svetelná, poistkové automaty. Prípojky vody od stúpacích rozvodov z oceľových rúr. Kanalizačné prípojky zo zariaďovacích predmetov v byte z plastových rúr. Teplá voda nefunkčná. Kuchyňa je demontovaná, na stene ostal keramický obklad. Kúpeľňa - plastová vaňa s keramickým obkladom, keramické umývadlo - demontované, vodovodné batérie demontované, keramický obklad stien po strop, podlaha keramická dlažba. WC kombi, podlaha keramická dlažba. Byt má balkón orientovaný na juh. Byt je užívaný, v pôvodnom stave bez napojenia na IS. Stena v kuchyni má na povrchu čiastočne pleseň. Prvky dlhodobej životnosti sú pôvodné opotrebované úmerne veku. Chýbajúce prvky sú vyjadrené percentom poškodenosti. Vzhľadom na technický stav, konštrukčné vyhotovenie bytového domu a bytu predpokladám životnosť 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 2 Domy obytné typové s konštrukčnými sústavami to 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Izba Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] 1,93*4,97 9,59 Izba 3,21*4,97+2,66*0,50+3,29*0,93 20,34 Izba 3,32*4,00 13,28 Kuchyňa 3,45*2,33-0,36*0,86 7,73 Kúpeľňa 1,71*1,33 2,27 WC 0,83*0,97 0,81 Predsieň 3,51*1,05+1,61*0,35+0,71*1,67 5,43 Výmera bytu bez pivnice 59,45 Pivnica 1,20*1,32 1,58 Vypočítaná podlahová plocha 61,03 Balkón 2,55*0,75 1,91 9
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,554 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu: Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i 10 Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Pošk. [%] Výsledný podiel prvku na pošk. [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,28 0 0,00 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 18,95 0 0,00 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,44 0 0,00 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,17 0 0,00 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,28 0 0,00 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,11 0 0,00 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,06 0 0,00 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,17 10 0,32 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2,11 0 0,00 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 0 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,53 0 0,00 12 Okná 5,00 1,00 5,00 5,28 0 0,00 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,53 0 0,00 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,64 100 2,64 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,11 0 0,00 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,06 0 0,00 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,11 0 0,00 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,11 0 0,00 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,06 0 0,00 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 0 0,00 21 Ostatné 2,00 0,50 1,00 1,06 0 0,00 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 4,22 0 0,00 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 1,06 0 0,00 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,11 0 0,00 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,64 0 0,00 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,64 100 2,64 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,17 0 0,00 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,06 20 0,21 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,06 20 0,21 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,53 20 0,11
31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,11 100 2,11 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 2,11 100 2,11 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,00 4,00 4,22 25 1,06 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 4,22 0 0,00 35 Ostatné 2,50 0,30 0,75 0,79 0 0,00 Spolu 100,00 94,75 100,00 11,40 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 94,75 / 100 = 0,9475 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,554 * 0,939 * 0,9475 * 0,95 VH = 702,22 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č. 8 na parc. CKN č. 42, Ul. Hlavná 108/25, Čierna nad Tisou Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1963 56 44 100 56,00 44,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 702,22 /m 2 * 61,03m 2 42 856,49 nepoškodeného bytu Poškodenosť -11,40 % z 42 856,49-4 885,64 Východisková hodnota 37 970,85 Technická hodnota 44,00% z 37 970,85 16 707,17 Poškodenosť stavby: (42 856,49-37 970,85 ) / 42 856,49 * 100 % = 11,40 % 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaný byt č. 8 sa nachádza v bytovom dome na ul. Hlavnej 108/25, v širšom centre obce v intraviláne obce Čierna nad Tisou, v katastrálnom území Čierna nad Tisou. V blízkom okolí je súvislá zástavba bytových domov, reštaurácie, obchody, banky, základná škola, materská škola, centrum mesta. Prístup k objektu je z miestnej verejnej komunikácie. Objekt je situovaný v rovinatom teréne. Byt je orientovaný obytnými miestnosťami juh a sever. Možnosť napojenia na rozvod elektro, mestský vodovod, mestskú kanalizáciu, zemný plyn. V okolí mesta, v katastrálnom území obce Malé Trakany, leží rekreačné stredisko Zlaté piesky Tisa. Od mesta Kráľovský Chlmec je obec Čierna vzdialená približne 9 km a od Čiernej nad Tisou 3 km. 11
b) Analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaný byt v čase ohodnotenia tvorí súčasť obytného domu s dvomi samostatnými vchodmi. Vo vchode je jedno dvojramenné schodisko. Bytový dom má 5 NP, pričom 1. NP je technické podlažie - pivnice, spoločné priestory. Okolie obytného domu tvorí voľná asfaltová plocha parkoviska a zeleň. Objekt sa využíva ako obytný dom so samostatnými bytovými jednotkami. Všeobecná hodnote nehnuteľností je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V danej lokalite v súčasnosti neboli zistené riziká (okrem poškodenia bytu a odpojenia od IS), ktoré by vplývali na využívanie nehnuteľnosti pre daný účel. V danej lokalite sa nenachádzajú marginalizované skupiny obyvateľstva. Objekty v 12
súčasnom stave vyhovujú požiadavkám bežného užívania. V blízkej budúcnosti nepredpokladám vplyvy iné obmedzujúce alebo konkurujúce súčasnému stavu, okrem vyššie uvedených tiarch zapísaných na LV. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Ohodnocovaný 3, resp. 2,5 izbový byt sa nachádza na 3. poschodí, 3. NP v 5 podlažnom bytovom dome na ul. Hlavnej 108, vchod č. 1, v blízkosti centra obce Čierna nad Tisou, čo je zahrnuté aj v charakteristike triedy polohy. Objekt bol daný do užívania v r. 1963, technický stav primeraný veku s nevyhnutnou údržbou. Prevládajúca zástavba v okolí obytné domy, reštaurácia, obchody, železničná stanica, autobusová zastávka, základná škola, centrum mesta a ďalšia občianska vybavenosť mesta, voľná asfaltová plocha parkoviska a zeleň. Objekt - byt obytnými miestnosťami je orientovaný na juh a sever, na podlaží vo vchode sú 3 byty, spoločné priestory sú v primeranom stave. Poloha bytu v bytovom dome je v strednej sekcii na 3. NP. V blízkosti je súvislá zástavba obytných domov. V okolí sú asfaltové parkovacie plochy a plochy zelene. Byt je odpojený od IS. Možnosť napojenia na rozvod elektro, mestský vodovod, mestskú kanalizáciu, zemný plyn. Byt je v pôvodnom stave, s nevyhnutnou údržbou. Doprava autobusová, železničná. Výsledná všeobecná hodnota zohľadňuje taktiež vplyv prihraničnej oblasti, mieru nezamestnanosti. Nezamestnanosť okresu Trebišov k 09/2019 predstavuje 10,83 %. Obec Čierna nad Tisou má 3.593 obyvateľov, stav k 31.12.2018. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb" vydanej ÚSI v Žiline (ISBN 80-7100-827-3) pre bytové budovy v ostatných mestách hodnotou 0,30-0,40 (odporúčané hodnoty). V prípadoch, že ide o samostatnú obec, ktorá má obytnú časť mesta alebo oblasť so zvýšeným (zníženým) záujmom o kúpu nehnuteľností, je možné priemerný koeficient predajnosti zvýšiť (znížiť) max. o hodnotu 0,15 oproti pôvodnému koeficientu prislúchajúcemu pôvodnému zaradeniu. Vzhľadom na uvedené skutočnosti, ako aj veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, dopyt po nehnuteľnostiach podobného typu v danej lokalite, vek nehnuteľnosti a kúpnu silu obyvateľstva v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,25. V súčasnej dobe je záujem o nehnuteľností nižší s ponukou. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,25 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,250 + 0,500) 0,750 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,500 III. trieda Priemerný koeficient 0,250 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,138 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,250-0,225) 0,025 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI*v I 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,138 10 1,38 13
2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, II. 0,500 30 15,00 hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,250 7 1,75 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) II. 0,500 5 2,50 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0,138 6 0,83 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,138 10 1,38 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0,250 8 2,00 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku konfliktné skupiny v sídlisku IV. 0,138 6 0,83 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne III. 0,250 5 1,25 vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 0,750 9 6,75 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0,250 7 1,75 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 0,500 7 3,50 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0,250 6 1,50 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,025 4 0,10 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,500 5 2,50 16 Názor znalca problematický byt IV. 0,138 20 2,76 Spolu 145 45,78 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota Názov Výpočet Hodnota k PD = 45,78/ 145 0,316 VŠH B = TH * k PD = 16 707,17 * 0,316 5 279,47 14
4. ODHAD NEDOSTATKOV VIAZNUCICH NA PREDMETE POSÚDENIA Na LV č. 510 je zapísané: Por. č. 29 Por. č. 30 Por. č. 31 Por. č. 32 15
III. ZÁVER OTÁZKY A ODPOVEDE Otázka: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti v katastrálnom území Čierna nad Tisou, obec je po čiastočných úpravách, okres Trebišov, a to bytu č. 8, na 3. poschodí, 3. NP, vchod 1, bytovka na ul. Hlavnej súp. č. 108, na pozemku parc. č. 24 s podielom na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve 435/10000, bez pozemku. Ohodnotenie sa vykonáva za účelom vykonania dražby. Nehnuteľnosti sú evidované na LV č. 510. Odpoveď: Všeobecná hodnota nehnuteľností je 5.300,- Merný ukazovateľ VŠH je 86 Eur/m2 podlahovej plochy bytu. Zaokrúhľovanie VŠH je v súlade s Prílohou č. 5 k vyhláške č. 490/2004 Z.z. MS SR, ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky 534/2008 Z.z. Stanovená všeobecná hodnota je použiteľná ako podklad k uzatvoreniu zmluvy, pričom neobmedzuje zmluvné strany pri dohode o cene. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Byt č. 8 na parc. CKN č. 42, Ul. Hlavná 108/25, Čierna nad Tisou 5 279,47 Všeobecná hodnota celkom 5 279,47 Všeobecná hodnota zaokrúhlene 5 300,00 Slovom: Pättisíctristo Eur V Budkovciach dňa 29.10.2019 Ing. Miroslav Dutko 16
IV. PRÍLOHY - Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný informatívny výpis z listu vlastníctva č. 510, k.ú. Čierna nad Tisou, vytvorený cez katastrálny portál dňa 20.10.2019 - Informatívna kópia z mapy na ohodnocované nehnuteľnosti v k.ú. Čierna nad Tisou, vytvorená dňa 20.10.2019 - Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku č.j. PDS-103/6-2018-SJ, zo dňa 24.09.2019, - Výzva umožniť vykonanie ohodnotenia predmetu dražby súdnym znalcom, ako aj obhliadku predmetu dražby, zo dňa 24.09.2019, č.j. PDS-103/5-2018-SJ, - Potvrdenie Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov "NÁDEJ T-2", Hlavná 108/27, 076 43 Čierna nad Tisou o roku ukončenia výstavby bytového domu zo dňa 17.10.2019, - Zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti po obhliadke dňa 21.10.2019 - Fotodokumentácia vyhotovená pri miestnom šetrení dňa 21.10.2019 17
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor 37 00 00 Stavebníctvo, odvetviach 37 01 00 Pozemné stavby, 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností, pod evidenčným číslom 910673. Znalecký posudok je zapísaný v denníku pod číslom 156/2019. Zároveň vyhlasujem, že som si vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku/znaleckého úkonu. Podpis znalca 29