Meno znalca : Ing. Anna Juhos Kukučínova ulica 479/24 929 01 Dunajská Streda znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností Evidenčné číslo znalca : 911 441 Zadávateľ : Finlegal Services, s.r.o. Gajova 4 Bratislava Objednávka zo dňa : zo dňa 15.03.2019 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 074/2019 Vo veci : stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti zapísanej na Okresnom úrade Dunajská Streda, katastrálny odbor na LV č.1003 ako byt č. 2 príslušenstvom na 1.p. vo vchode č.1 obytného domu s.č.767 nachádzajúceho sa na parc.č.845 bez podielu na pozemku, v k.ú. Rastice, obec Zlaté klasy pre účel zorganizovania dobrovoľnej dražby Počet strán (z toho príloh): ( ) Počet vyhotovení: 3 x pre zadávateľa 1 x pre znalca
I. ÚVOD 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti zapísanej na Okresnom úrade Dunajská Streda, katastrálny odbor na LV č.1003 ako byt č. 2 príslušenstvom na 1.p. vo vchode č.1 obytného domu s.č.767 nachádzajúceho sa na parc.č.845 bez podielu na pozemku, v k.ú. Rastice, obec Zlaté klasy, okres Dun.Streda. 2. Účel posudku: dobrovoľná dražba 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 08.04.2019- dátum miestneho šetrenia 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 08.04.2019 - dátum miestneho šetrenia 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.a Dodané zadávateľom : objednávka znal. posudku zo dňa 15.3.2019 5.b Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č.1003, k.ú. Rastice, vytvorený cez katastrálny portál, zo dňa 08.04.2019 Informatívna kópia z mapy, k.ú. Rastice, vytvorená cez katastrálny portál zo dňa 08.04.2019 Pôdorys bytu č. 2 v dome s.č.767 získaný od OSBD Dun.Streda Miestne šetrenie a zameranie skutkového stavu nehnuteľnosti - nebolo umožnené Fotodokumentácia - vonkajšieho vzhľadu bytového domu a schodiska č.1 Indexy vývoja cien v stavebníctve - I.Q.2019 6. Použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) Vyhláška č. 453/2000 Z.z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona Vyhláška č. 532/2002 Z.z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon) Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy (použitá výlučne na zatriedenie do klasifikácie podľa použitého katalógu rozpočtových ukazovateľov). Vyhláška č. 323/2010 Z.z., ktorou sa vydáva štatistická klasifikácia stavieb Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Zákon o dobrovoľných dražbách č.527/2002 a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov 2
7. Definície posudzovaných veličín a použitých postupov: a) Definície pojmov Všeobecná hodnota (VŠH) Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Výsledkom stanovenia je všeobecná hodnota na úrovni s daňou z pridanej hodnoty. Východisková hodnota stavieb (VH) Východisková hodnota stavieb je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možno hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota stavieb (TH) Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. b) Definície použitých postupov Stanovenie východiskovej a technickej hodnoty stavieb Na stanovenie východiskovej hodnoty sú použité rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2019. Pri stanovení technickej hodnoty je miera opotrebenia stavby určená lineárnou an/alytickou metódou. Stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb Na stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb sa používajú metódy: Metóda porovnávania (Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu), Kombinovaná metóda (Len stavby schopné dosahovať výnos formou prenájmu. Princíp metódy je založený na váženom priemere výnosovej a technickej hodnoty stavieb. Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom), Metóda polohovej diferenciácie (Princíp metódy je založený na určení hodnoty koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý sa uplatní na technickú hodnotu). Stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov /pozemky nie sú predmetom ohodnotenia / Na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov sa používajú metódy: Metóda porovnávania (Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch pozemkov. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (1 m 2 pozemku) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných pozemkov a ohodnocovaného pozemku), Výnosová metóda (Len pozemky schopné dosahovať výnos. Výnosová hodnota pozemkov sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia), Metóda polohovej diferenciácie (Princíp metódy je založený na určení hodnoty koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý sa uplatní na východiskovú hodnotu pozemkov). 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 3
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Všeobecná hodnota nehnuteľnosti bola stanovená v zmysle prílohy č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Výsledná všeobecná hodnota je navrhnutá ako všeobecná hodnota vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, ktorá vystihuje všeobecnú hodnotu porovnateľných nehnuteľností na súčasnom trhu nehnuteľností v danej lokalite. Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI Žilina v roku 2001. Koef. vyjadrujúci vývoj cien Kcu je určený ako index cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ I. štvrťrok 2019 spracovaný pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb: Zvolená metodika pre výpočet všeobecnej hodnoty bola metódou polohovej diferenciácie vzhľadom na charakter nehnuteľnosti a dostupnosťou podkladov pre výpočet. Výpočet bol zrealizovaný pomocou programu Hypo firmy Kros Žilina s použitím metodiky Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline. Kombinovaná metóda nebola použitá, nakoľko nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda nebola použitá z dôvodov nedostupnosti dostatočných podkladov súboru nehnuteľnosti v danej lokalite s evidovanými reálnymi kúpno-predajnými cenami. Metóda polohovej diferenciácie Metóda vychádza zo základného vzťahu: VŠHS = TH * kpd [ ], kde: TH technická hodnota stavieb na úrovni bez DPH, kpd koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje pomer medzi technickou hodnotou a všeobecnou hodnotou (na úrovni s DPH) Na určenie koeficientu polohovej diferenciácie boli použité metodické postupy obsiahnuté v metodike USI. Princíp je založený na určení hodnoty priemerného koeficientu predajnosti v nadväznosti na lokalitu a druh nehnuteľností, z ktorého sa určia čiastkové koeficienty pre jednotlivé kvalitatívne triedy. Použité priemerné koeficienty polohovej diferenciácie vychádzajú z odborných skúseností. Následne je hodnotením viacerých polohových kritérií (zatriedením do kvalitatívnych tried) objektivizovaná priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie na výslednú, platnú pre konkrétnu hodnotenú nehnuteľnosť. Pri objektivizácii má každé polohové kritérium určený svoj vplyv na hodnotu (váhu). Kombinovaná metóda Na stanovenie všeobecnej hodnoty kombinovanou metódou sa používa základný vzťah: a.hv b.th VŠH S a b [ ] kde HV výnosová hodnota stavieb [ ], TH technická hodnota stavieb [ ], a váha výnosovej hodnoty [ ], b váha technickej hodnoty, spravidla rovná 1,00 [ ]. Za výnosovú hodnotu sa dosadzuje hodnota stavieb bez výnosu z pozemkov. V prípadoch, keď sa výnosová hodnota stavieb približne rovná súčtu alebo je vyššia ako technická hodnota stavieb, spravidla platí: a = b = 1. V ostatných prípadoch platí: a > b. 4
Metóda porovnávania Pre použitie porovnávacej metódy je potrebný súbor minimálne troch ponukových alebo realizovaných kúpnopredajných cien v danej lokalite. Základný metodický postup stanovenia všeobecnej hodnoty metódou porovnávania je podľa vzťahu: VŠHS = M. VŠHMJ [ ] kde M - počet merných jednotiek hodnotenej stavby, VŠHMJ - priemerná všeobecná hodnota stavby určená porovnávaním na mernú jednotku v /m 2. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania: a) ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.), b) polohové (miesto, lokalita, atraktivita a pod.), c) konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, podštandard, príslušenstvo a pod.). Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod). b) Vlastnícke a evidenčné údaje: - podľa výpisu z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.1003 - čiastočného, k.ú. Rastice, vytvoreného cez katastrálny portál zo dňa 08.04.2019 ČASŤ A : Majetková podstata Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Stavby 5posch. obytný dom s.č.767 na parc.č.845 Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 767 je evidovaný na LV č. 832. Byty a nebytové priestory ČASŤ B : Vlastníci a iné oprávnené osoby Byt Vchod : 1 1. p. Byt č. 2 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu : 253/10000 Účastník právneho vzťahu : Vlastník 18 Šándor František r. Šándor a Gabriela r. Baloghová, Hubice 9, Hubice, PSČ 930 39, SR Dátum narodenia : 17.10.1975 Dátum narodenia : 25.05.1979 Spoluvlastnícky podiel : 1/1 Poznámka : Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: Okresné stavebné bytové družstvo, Dunajská Streda, Kúpeľná 33, Dunajská Streda, IČO:00170674, P 180/17 -č.z.70/17 Titul nadobudnutia : V-3727/06-Záložná zmluva, právopl. dňa 11.08.2006 V-3728/06-Kúpna zmluva, právopl. dňa 11.08.2006 Tituly nadobudnutia LV: Z 778/06 - vykonanie opravy ČASŤ C : Ťarchy Záložné právo v zmysle 15 zák.č. 182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,z 1368/08 -vzč. 82/08 5
18 Záložné právo v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s., so sídlom Suché mýto 4, 816 07 Bratislava, IČO: 00 151 653 na byt č. 2/na: I. podl., V-3727/06 Exekučné záložné právo na byt č. 2/I. na zabezpečenie pohľadávky oprávneného: Orange Slovensko, a.s., Metodova 8, 82109 Bratislava, IČO: 35697270 Z-8482/12 exekučný príkaz na zriadenie ex. zál. práva č. EX 1344/12 zo dňa 21.12.2012, EÚ-JUDr. Peter Urbánek, Galanta - č. z. 1/13 Exekučné záložné právo na byt č. 2/I. na zabezpečenie pohľadávky oprávneného: EOS KSI Slovensko, s.r.o., Pajštúnska 5, 851 02 Bratislava V, Z-8286/15 exekučný príkaz na zriadenie ex. zál. práva č. EX 32286/15 zo dňa 20.10.2015, EÚ-JUDr. Rudolf Krutý, PhD., Bratislava - č.z. 606/15 Exekučné záložné právo na zabezpečenie pohľadávky: KRUK Česká a Slovenská republika, s.r.o., Československé armády 954/7, 500 03 Hradec Králové, IČO:24785199 zast. ŠMÍDA adv.kanc. s.r.o., ul. Svornosti 43, 821 09 Bratislava na základe exekučného príkazu na zriadenie exekučného záložného práva č. 432EX 149/19 zo dňa 29.4.2019, Exekútorský úrad Hlohovec, JUDr. Lukáš Liščák-súdny exekútor, ( byt.č.2, 1p.,vchod:1 ) Z- 3240/2019-č.z.192/19 Iné údaje : LV 832 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 08.04.2019, pri ktorej bol obhliadnutý bytový dom, t.j. spoločné priestory a zariadenia,okolie bytového domu, ale samotný byt č.2 nebol znalcovi sprístupnený, nakoľko vlastník napriek dopredu stanovenému termínu a predošlej výzve neumožnil miestne šetrenie predmetu dražby (nezdržiaval sa doma). Fotodokumentácia obytného domu a spoločných priestorov vyhotovená dňa 08.04.2019. Nakoľko miestna obhliadka samotného bytu nebola umožnená, porovnanie so skutkovým stavom som nemohla vykonať. Podľa 12 ods.3 zák.č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách : ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii. d) Technická dokumentácia Projektová dokumentácia stavby resp. pôdorys bytu č.2- bol získaný od Správcu obytného domu Okresné stavebné bytové družstvo Dun. Streda. Porovnanie so skutkovým stavom som nemohla vykonať nakoľko byt nebol sprístupnený. Nebola poskytnutá stavebná dokumentácia stavby. Doklady o veku stavby sa nezachovali. Vek stavby som stanovila podľa informácie získanej od OSBD Dun. Streda. Bytový dom bol podľa ich evidencie postavený a odovzdaný do užívania v roku 1991. e) Údaje katastra nehnuteľností: Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom v rámci možností. Neboli zistené rozdiely ani v popisných ani v geodetických údajoch katastra. Predmetné nehnuteľnosti v k.ú. Rastice vedené na Okresnom úrade Dun. Streda, katastrálny odbor na LV č.1003 ako byt č. 2 na 1.p. v obytnom dome s.č.767 nachádzajúceho sa na p.č.845, bez podielu k pozemku sú v bezpodielovom spoluvlastníctve Šándor Františka a Gabriely, v podiele 1/1. Pozemok na ktorom sa obytný dom s.č.767 nachádza nie je predmetom ohodnotenia, nakoľko nie je vlastnícky vysporiadaný, nepatrí do spoluvlastníctva vlastníkov bytov. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Byt č. 2 na 1.p. v 5posch.obytnom dome s.č.767 na parc. KN č.845 Pozemky - nie sú (sú vo vlastníctve Obce Zlaté Klasy) g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: - Pozemky:- 6
2. STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č.2 na 1.p. obytného domu s.č. 767 na p.č.845 POPIS Ohodnocovaný byt č.2 sa nachádza na 1.p. (prízemie) päťposchodového obytného domu s.č.767, vchod č.1 v sídliskovej zástavbe nízkopodlažných obytných domov a čiastočne aj rodinných domov - na ul. Sídlisko 767/1, na parc.č. 845, v severnej časti obce Zlaté Klasy, k.ú. Rastice. Predmetný obytný dom má 3 vchody, 6 nadzemných podlaží, na každom podlaží 2 alebo 3 bytové jednotky. Obytný dom je podpivničený, v suteréne sa nachádzajú spoločné priestory a pivnice, a technické priestory. Popis obytného domu : Obytný dom má šesť nadzemných podlaží, a jedno podzemné podlažie. V suteréne sa nachádzajú spoločné priestory - kočikárne a komory patriace k bytom a technické miestnosti. Obytný dom je situovaný s obytnými miestnosťami na juhovýchod, a príslušenstvom na severozápad. Predmetný obytný dom je postavený v celoštátne unifikovanej stavebnej sústave panelovej T 06-B. Zvislé konštrukcie : obvodové nosné steny sú monolitické betónové, vnútorné nosné steny sú stenové panely. Vodorovné konštrukcie : stropy sú monolitické oceľobetónové. Schody sú železobetónové prefabrikované s terazzovým povrchom. Vonkajšie omietky sú brizolitové omietky zo všetkých strán, bez rekonštrukcie - pôvodný stav. Kontaktné zateplenie na tomto obytnom dome ešte nebolo prevedené. V obytnom dome je osobný výťah - v každom vchode jeden. Strecha je plochá, krytina je živičná zvarovaná. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu úplné. Objekt má bleskozvod. Vykurovanie domu a TÚV je riešená cez kotolňu sídliska, ktorá je situovaná blízko obytného domu. Radiátory sú miestami liatinové, miestami oceľové. Rozvod studenej a teplej vody je zabezpečený z centrálnej kotolne. Inžinierske siete sú napojené na obecné rozvody vody, kanalizácie, elektrické rozvody a zemného plynu cez PVC potrubia. Spoločnými časťami domu sú časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie, ako : základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú : spoločné televízne antény, bleskozvody, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky, výťah. Popis bytu č. 2 : Predmetný byt nebol v čase miestneho šetrenia znalkyni sprístupnený, ani po ďaľšej snahe znalkyne -po telefonickom kontaktovaní pani majiteľky, ktorá odmietla byt sprístupniť. Podľa informácie získanej od správcovskej spoločnosti ohodnocovaný byt č.2 je veľký trojizbový s príslušenstvom kuchyňa, kúpelňa, wc, predsieň, a dva balkóny. Podlahová plocha bytu podľa informácií OSBD Dunajská Streda je 81,60 m2, bez loggie. Plochy loggií sa podľa platných právnych predpisov do podlahovej plochy bytu nezapočítavajú. Technický stav bytu nie je známy, ale z vonkajšieho pohľadu vyplýva že okná boli vymenené na plastové s izolačným zasklením, z typu a prevedenia odhadujem rok výmeny cca. 2010. Predpokladaný technický stav bytu č.2: Vnútorné omietky sú vápenné hladké natreté farbou. Vnútorné keram. obklady sú vyhotovené v kúpelni do výšky 1,9m, a v kuchyni pri kuch. linke medzi hornou a dolnou skriňovou zostavou. Výplňové konštrukcie : dvere sú hladké plné a zasklené čiastočne, osadené v oceľových zárubniach, okná sú plastové s izolačným zasklením. Podlahy v obytných miestnostiach sú laminátové podlahy, v ostatných miestnostiach je keram. dlažba alebo PVC. Vybavenie kuchyne - kuchynská linka, vyhotovená z mater. na báze dreva, s plnými dvierkami, umývací drez je nerezový, nevstavaný kombinovaný sporák, odsávač pár. Vybavenie kúpelne - podlaha je ker. dlažba, oceľová vaňa vstavaná, umývadlo, keram. obklad stien, sú namontované vodovodné batérie pákové nerezové, vo vani so sprchou. WC - podlaha keram. dlažba, bez okladu stien, vápenná omietka so stierkou a bielou maľbou. Vybavenie a zariadenie bytu - predpokladá sa opotrebenie v súlade s vekom stavby. 7
Opotrebenie stavby počítam lineárnou metódou. Celkovú životnosť bytového domu stanovujem na 80 rokov, nakoľko na obytnom dome okrem vymenených vchodových dverí a okien spol.priestorov neboli vykonané žiadne rekonštrukčné úpravy. Podiel priestoru na spoločných častiach a zariadeniach domu : 253/10000. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] obytná miestnosť 4,65*3,45 16,04 obytná miestnosť 5,85*3,45 20,18 obytná m, 6,0*3,45 20,70 kuchyňa s jedálňou 3,45*3,0 10,35 kúpelňa 1,65*1,6 2,64 WC 1,0*0,85 0,85 predsieň 2,40*3,45+1,60*0,89 9,70 špajza 1,2*0,95 1,14 Vypočítaná podlahová plocha 81,60 balkón 3,45*0,97 3,35 vstavaný balkón 3,45*0,97 3,35 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,535 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel Koef. štand. ksi RU [%] cpi Cenový podiel Úprava podielu hodnotenej cpi * ksi stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,52 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,36 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,24 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,71 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,52 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,81 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,90 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,71 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,81 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,45 11 Dvere 0,50 1,80 0,90 0,81 12 Okná 5,00 2,00 10,00 9,05 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,45 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,26 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,81 8
16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,90 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,81 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,81 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,90 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,81 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,81 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,62 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,10 1,10 1,00 24 Dvere 2,00 1,10 2,20 1,99 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,71 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,26 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,71 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,90 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,90 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,45 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,81 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,30 2,60 2,35 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,30 5,20 4,71 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,62 35 Ostatné 2,50 2,00 5,00 4,52 Spolu 100,00 110,50 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 110,50 / 100 = 1,105 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,535 * 1,037 * 1,1050 * 0,95 VH = 897,69 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č.2 na 1.p. obytného 1991 28 52 80 35,00 65,00 domu s.č. 767 na p.č.845 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 897,69 /m 2 * 81,6m 2 73 251,50 Technická hodnota 65,00% z 73 251,50 47 613,48 9
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Analýza polohy nehnuteľnosti : Predmetná lokalita - obec Zlaté Klasy, k.ú. Rastice - v kde sa predmetná stavba nachádza, sa rozprestiera na juhozápade územia republiky, cca. 24 km severozápadne od okresného mesta Dunajská Streda, a cca. 29 km východne od hlavného mesta Bratislava. Polohu obce považujem za atraktívnu, nakoľko sa nachádza blízko hlavného mesta. Obec Zlaté Klasy má cca. 3597 obyvateľov na základe informácií získaných z webovej stránky www.e-obce.sk, občianska vybavenosť zodpovedá charakteru obce. Je tu zriadený obecný úrad, kultúrne zariadenia, zdravotnícke služby, školské zariadenia - ZŠ, rôzne obchody a služby, atď. Obec Zlaté Klasy sa nachádza na juhozápade Slovenska v hornej časti Žitného ostrova, je prirodzeným spádovým strediskom pre 10 okolitých obcí horného Žitného ostrova.má vybudované kompletné služby, ako je školstvo, zdravotníctvo,obchod, bankovníctvo a daľšie služby, ktoré využívajú nielen domáci,ale taktiež aj obyvatelia priľahlých obcí - cca 12000 obyvateľov. Najvýznamnejšou kultúrnou pamiatkou je rímskokatolícky kostol nachádzajúci sa v strede obce. Bol postavený v rokoch 1885-1886 v priebehu jedného roka. V mieste je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete : vodovod, kanalizácia, elektrina, plynovod, telekomunikačné siete. Terén je rovinatý. Ekologické podmienky sú bez znečisťujúcich látok, prašnosť a hluk je bežný, od miestnej dopravy. Obec je situovaná na veľmi frekventovanom mieste, blízko hlavného mesta, kvôli čomu je tu vyšší dopyt po nehnuteľnostiach, čoho dôsledkom je postupný nárast cien nehnuteľností v tejto lokalite. Predmetný obytný dom s.č.767 sa nachádza na ulici Sídlisko, blízko základnej školy, a vedľa malého parku. Predmetná nehnuteľnosť je ľahko prístupná cez miestnu spevnenú komunikáciu. Parkovanie je možné pred obytným domom. Analýza využitia nehnuteľnosti Predmetná nehnuteľnosť je využívaná na projektovaný účel, t.j. na bývanie. V danej lokalite sa nepredpokladá iné využitie bytu. V čase miestneho šetrenia bola nehnuteľnosť obývaná, ale nebola znalkyni sprístupnená. Analýza prípadných rizík spojené s užívaním nehnuteľnosti : Na predmetnej nehnuteľnosti viaznu ťarchy - záložné právo v zmysle zápisov v časti "C"-Ťarchy listu vlastníctva č. 1003. Nie sú známe žiadne také faktory, ktoré by mohli negatívne vplývať na všeobecnú hodnotu či budúce užívanie nehnuteľnosti. V blízkej budúcnosti sa s nehnuteľnosťou nepredpokladá zmena územného plánu. 10
3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej ÚSI Žilina. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený na základe nižšie uvedených skutočností. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru (obec), polohu nehnuteľnosti k centru obce, typu a vybavenosti nehnuteľnosti, dopyt po nehnuteľnostiach pre danú lokalitu, technický stav nehnuteľnosti a dopravu v okolí nehnuteľnosti uvažujem s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie v hodnote : 0,45. Jedná sa o lokalitu blízko hlavného mesta, ktorá sa v posledných rokoch začala stavebne rozvíjať, nakoľko sa zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okolí Bratislavy. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,450 10 4,50 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 0,900 30 27,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,900 7 6,30 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,350 5 6,75 5 Príslušenstvo bytového domu kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,450 6 2,70 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu Predpokladaná vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 0,450 10 4,50 I. 1,350 8 10,80 III. 0,450 6 2,70 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 0,900 5 4,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, III. 0,450 9 4,05 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 0,900 7 6,30 11
12 Doprava v okolí bytového domu autobus, miestna doprava - v dosahu do 15 minút III. 0,450 7 3,15 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu III. 0,450 6 2,70 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,450 4 1,80 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,900 5 4,50 16 Názor znalca dobrý byt II. 0,900 20 18,00 Spolu 145 110,25 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 110,25/ 145 0,76 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 47 613,48 * 0,760 36 186,24 12
III. ZÁVER OTÁZKY A ODPOVEDE Znaleckou úlohou bolo stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č.2 na 1.p. v bytovom dome č. s. 767 s príslušenstvom a bez podielu k pozemku parc. CKN č.845, k.ú. Rastice, obec Zlaté Klasy, okres Dunajská Streda. Všeobecná hodnota bola stanovená s využitím metodických postupov uvedených v prílohe č. 3 vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Byt č.2 na 1.p. obytného domu s.č. 767 na p.č.845 36 186,24 Všeobecná hodnota celkom 36 186,24 Všeobecná hodnota zaokrúhlene 36 200,00 Slovom: Tridsaťšesťtisícdvesto Eur MIMORIADNE RIZIKÁ V blízkosti nehnuteľnosti neboli zistené žiadne rizikové faktory, ktoré by mohli negatívne vplývať na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, či zabrániť jej užívaniu. Na predmetnej nehnuteľnosti viaznu ťarchy v zmysle zápisov e na LV č.1003. V Dunajskej Strede dňa 14.05.2019 Ing. Anna Juhos 13
IV. PRÍLOHY Objednávka znal. posudku zo dňa 15.3.2019 Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č.1003, k.ú. Rastice, vytvorený cez katastrálny portál, zo dňa 08.04.2019 Informatívna kópia z mapy, k.ú. Rastice, vytvorená cez katastrálny portál zo dňa 08.04.2019 Pôdorys bytu č. 2 v dome s.č.767 získaný od OSBD Dun.Streda Fotodokumentácia - vonkajšie pohľady Indexy vývoja cien v stavebníctve - I. Q. 2019 14
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky v odbore 37 00 00 Stavebníctvo, odvetví 37 01 00 Pozemné stavby, pod evidenčným číslom znalca 911 441. Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 074/2019. Zároveň vyhlasujem, že som si vedomá následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku. Ing. Juhos Anna Strana 15