Znalec: meno, miesto výkonu, evidenčné číslo Ing. Ján Piskla, IBV Čáčov 338, 90501 Senica, 0903433928, Senica, Ev.č.912744 Zadávateľ: Ing. Mgr. Pavol Korytár,Správca konkurznej podstaty TAZ š.p., Sladovnícka 13, 917 01 Trnava Číslo spisu (objednávky):25k/2/2007 /5/2016/ číslo 5/2016 ZNALECKÝ POSUDOK Vo veci: Stanovenia Všeobecnej hodnoty nehnuteľností vedených v LV č.7130-čiastočný pre k.ú., obec Trnava a okres Trnava, ako Byt č. 71 v bytovom dome s.č 6014 na p.č.8399/70 v podiele 1/1 bez pozemku a podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu v spoluvlastníckom podiele 3843/415454 v k.ú. Trnava pre účel konkurzného konania. Počet listov (z toho príloh): ( ) Počet odovzdaných vyhotovení:3
I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanovenie Všeobecnej hodnoty nehnuteľností vedených v LV č.7130-čiastočný pre k.ú., obec Trnava a okres Trnava, ako Byt č. 71 v bytovom dome s.č 6014 na p.č.8399/70 v podiele 1/1 bez pozemku a podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu v spoluvlastníckom podiele 3843/415454 v k.ú. Trnava pre účel konkurzného konania. 2. Dátum vyžiadania posudku: 12.1.2016 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 12.1.2016 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje:12.1.2016 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka ústna. Prehľad bytov-doklad o veku bytových domov. 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.7130-čiastočný k.ú. Trnava zo dňa 17.1.2016, vytvorený cez katasterportal Informatívna snímka z katastrálnej mapy k.ú. Trnava zo dňa 17.1.2016, vytvorená cez katasterportal Zameranie a zakreslenie skutkového stavu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Konkurz.. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2016. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.7130-čiastočný pre k.ú. Trnava: A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Právny vzťah k parcele je evidovaný v LV 6035 Stavby bytový dom -78b.j, Golianova 33 s.č 6014 na p.č. 8399/70, Byt č.71 vchod Golianova 33 12.p. Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a pozemku 3843/415454 B. Vlastníci: Celkom vlastníkov 1 71 Trnavské automobilové závody, štátny podnik v likvidácii, 917 01, Trnava, SR IČO: Spoluvlastnícky podiel 1/1 Titul nadobudnutia: V 4984/10 - Dohoda o spätnom prevode nehnuteľností právopl. dňa 22.10.2010 -v.z.5282/10, 5285/10 C: Ťarchy: Por.č.: Právo z vecného bremena: Právo užívať pozemok registra C KN parc.č. 8399/70 (zapísaný na LV č. 12026) vlastníkmi bytov č. 3, 5, 6, 7, 10, 13, 17, 23, 25, 33, 44, 47, 48, 55, 59, 62, 63, 70, 75 a 76 bytového domu s.č.6014 postaveného na pozemku registra C KN s parc.č. 8399/70 podľa 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. - 4319/14 Iné údaje: / pozri v LV 7130 v prílohe tohoto posudku/ Poznámka Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 20.4.2015 za účasti objednávateľa. Zameranie vykonané dňa 20.4.2015. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 20.4.2015. Strana 3
d) Technická dokumentácia: Zadávateľom nebola poskytnutá projektová dokumentácia stavieb. Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby Byt č.71 v bytovom dome 78 b.j. Golianova 33 s.č. 6014 Pozemky: p.č.: bez pozemku spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a pozemku 3843/415454 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Žiadne. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č.71 v bytovom dome 78b.j.,Golianova 33 s.č.6014 na p.č.8399/70 k.ú. Trnava POPIS Základy bytového domu tvoria betónové základové pásy. Obvodový plášť je betónových plošných panelov, tak isto aj priečky. Stropy sú železobetónové prefabrikované. Strecha je plochá, vodoizoláciu tvoria ťažké privarované pásy. Schodištia sú železobetónové prefabrikované. Okná sú drevené zdvojené. Vstupné dbere sú oceľové. Vertikálna doprava je riešená výťahmi.vonkajšia povrchová úprava je z umelých omietok. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu úplné. Hromozvody sú prevedené. Pôvodná úprava vnútorných povrchov v bytoch je z vápcem. omietok resp. tapiet. Objekt je napojený na základnú technickú infraštruktúru: pitnú vodu, kanalizáciu, plynovod, silnoprúd, káblovú televíziu, diaľkové kúrenie a teplú vodu. V byte je kuchynská linka na báze dreva, so smaltovaným drezom a otočnou batériou, sporák je plynový, odsávanie je digestorom. Vykurovanie je teplovodné oceľovými radiatormi diaľkovým kúrením. V kúpelni je plechová smaltovaná vaňa so sprchovou otočnou batériou aj pre plechové smaltované umývadlo. Vo Wc je WC combi. V kúpelni a kuchyni nie sú keramické obklady. Povrchy podláh obytných miestností sú z PVC, ostatných PVC. Dvere sú dýhované plné a zasklené. Predmetný byt je zdevastovaný a potrebuje okamžitú komplexnú rekonštrukciu a výmenu všetkých zariaďovacích predmetov v kúpelni, WC aj v kuchyni. Treba vymeniť aj zničené drevené okná.bytové jadro je pôvodné. Na podlaží je viac bytov, ktorých dispozičné riešenie, presný typ, rozmery a špecifikácia je uvedená v náčrtku v prílohe tohoto posudku. Byty dispozične pozostávajú z: kuchyne, 1,2 alebo 3 izieb,, kúpelne, chodby, WC, balkóna (lodžie). Pivničné priestory som zaradil úmyselne do spoločných priestorov, nakoľko nebolo možné presne identifikovať jednotlivé pivnice, ktoré sú rôznych rozmerov, v mnohých prípadoch znehodnotené a užívané Strana 4
nie zodpovedajúcim spôsobom. Bytový dom má jeden vchod. V prízemnom podlaží sú spoločné priestory- kočikáreň, práčovňa, bicykláreň apod. Spoločné časti domu tvoria: základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, vodorovné nosné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie Spoločnými zariadeniami sú: výťahy, práčovne, sušiarne, kočikárne, pivničné priestory, hromozvody, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky, a to aj umiestnené mimo domu a slúžiace výlučne tomuto domu Na typickom podlaží sú štyri byty: 4 trojizbové typ A,B,C a D, 2 jednoizbové typ E a F. Bytový dom má jeden vchod. Oceňovaný byt je jednoizbový typu E na dvanástom poschodí. Dispozícia oceňovaného bytu: kuchyňa, obýv. izba, kúpelňa, WC, chodba. Dom bol daný do užívania v roku 1977. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Vypočítaná podlahová plocha 38,43 m 2 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,02 Počet izieb: 1 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,95 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,78 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,92 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,97 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,95 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,98 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,99 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,97 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,98 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,50 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,50 12 Okná 5,00 1,50 7,50 7,43 Strana 5
13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,50 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,48 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,98 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,99 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,98 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,98 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,99 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,98 21 Ostatné 2,00 1,50 3,00 2,97 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,96 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 0,50 0,50 0,50 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,98 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,48 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,48 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,97 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,99 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,99 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,50 31 Ohrev teplej vody 2,00 0,00 0,00 0,00 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,98 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,96 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,96 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,48 Spolu 100,00 101,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 101,00 / 100 = 1,01 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,298 * 1,037 * 1,0100 * 1,02 VH = 798,61 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č.71 v bytovom dome 78b.j.,Golianova 33 s.č.6014 na p.č.8399/70 k.ú. Trnava 1977 39 41 80 48,75 51,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 798,61 /m 2 * 38,43m 2 30 690,58 Technická hodnota 51,25% z 30 690,58 15 728,92 Strana 6
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Byt je situovaný v obytnom dome na ulici Golianova v Trnave na sídlisku. Trnava je krajským mestom. b) Analýza využitia nehnuteľností: Byt je využívaný na trvalé bývanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Žiadne. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Koeficient predajnosti stanovujem na hodnotu 1,4, z dôvodu polohy bytu a technického stavu. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (1,400 + 2,800) 4,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,800 III. trieda Priemerný koeficient 1,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,770 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,400-1,260) 0,140 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 1,400 10 14,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 1,400 30 42,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 1,400 7 9,80 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu II. 2,800 5 14,00 práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0,770 6 4,62 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,770 10 7,70 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 2,800 8 22,40 Strana 7
8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome III. 1,400 6 8,40 III. 1,400 5 7,00 byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 4,200 9 37,80 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0,770 7 5,39 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 4,200 7 29,40 I. 4,200 6 25,20 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,140 4 0,56 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 2,800 5 14,00 16 Názor znalca priemerný byt III. 1,400 20 28,00 Spolu 145 270,27 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 270,27/ 145 1,864 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 15 728,92 * 1,864 29 318,71 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Byt č.71 v bytovom dome 78b.j.,Golianova 0,00 38,43 1 33 s.č.6014 na p.č.8399/70 k.ú. Trnava Strana 8
2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory): 29 318,71 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 0,00 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Byt č.71 v bytovom dome 78b.j.,Golianova 33 s.č.6014 na p.č.8399/70 k.ú. Trnava 29 318,71 Spolu VŠH 29 318,71 Zaokrúhlená VŠH spolu 29 300,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 29 300,00 Slovom: Dvadsaťdeväťtisíctristo Eur 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Pri obhliadke a výpočtoch nehnuteľností som nezistil žiadne mimoriadne riziká. V Senici dňa 17.1.2016 Ing. Ján Piskla Strana 9
IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.7130-čiastočný k.ú. Trnava zo dňa 17.1.2016, vytvorený cez katasterportal Informatívna snímka z katastrálnej mapy k.ú. Trnava zo dňa 17.1.2016, vytvorená cez katasterportal Prehľad bytov-doklad o veku bytových domov. Zakreslenie zamerania skutkového stavu nehnuteľností Fotodokumentácia Strana 10
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 912744 zo dňa 20.5.1987 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 10 02 Oceňovanie nehnuteľností, evidenčné číslo znalca:912744. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 5/2016 znaleckého denníka č. 2016. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.5/2016. Strana 11