Znalec Zadávateľ : Ing. Peter Makóni,Selčianska cesta č. 5E, Selce, tel.0905-656043 : Dom Dražiab s. r.o., Podzámska č. 37, 920 01 Hlohovec Číslo spisu (objednávky) : Objednávka zo dňa 09.04.2016 Z N A L E C K Ý P O S U D O K číslo 91/2016 Vo veci : Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 56 s príslušenstvom na 7. poschodí obytného domu v Banskej Štiavnici, na ulici L.Svobodu súpisné č. 1495, orientačné číslo 12, na parcele KN č. 5314 a podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku na p.č. 5314 vo veľkosti 6984/586656 k.ú. Banská Štiavnica, obec Banská Štiavnica, okres Banská Štiavnica. Počet strán znaleckého posudku (z toho príloh) : posudku 21 (z toho 7 strán príloh), Počet odovzdaných vyhotovení znaleckého posudku : pre zadávateľa posudku 4,
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 2 1. Ú V O D N Á Č A S Ť : 1.1. Úloha znalca : Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 56 s príslušenstvom na 7. poschodí obytného domu v Banskej Štiavnici, na ulici L.Svobodu súpisné č. 1495, orientačné číslo 12, na parcele KN č. 5314 a podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku na p.č. 5314 vo veľkosti 6984/586656 k.ú. Banská Štiavnica, obec Banská Štiavnica, okres Banská Štiavnica. 1.2. Účel znaleckého posudku : Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti pre potreby výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností podľa zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 1.3. Dátum vyžiadania znaleckého posudku : Objednávateľ si vyžiadal znalecký posudok 09.04.2016. 1.4. Dátum, ku ktorému je znalecký posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu) : 28.03.2013 podľa popisu technického stavu v znaleckom posudku č. 67/2013 vypracovanom znalcom Ing. Štefanom Sviržovským (pre prvky ktoré nebolo možné z dôvodu neumožnenia obhliadky identifikovať) a 03.05.2016 deň obhliadky nehnuteľnosti z exteriérovej časti. 1.5. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje : 05.05.2016. 1.6. Podklady na vypracovanie znaleckého posudku : 1.6.1. Dodané zadávateľom : 1.6.1.1 Originál - Objednávka znaleckého posudku za účelom vykonania dobrovoľnej dražby zo dňa 09.04.2016. 1.6.1.2 Kópia Znalecký posudok č. 67/2013 vypracovaný znalcom Ing. Štefanom Sviržovský zo dňa 28.03.2013. 1.6.1.3 Kópia Potvrdenie o veku domu. 1.6.1.4 Kópia Pôdorys bytu. 1.6.2. Obstarané znalcom : 1.6.2.1 Originál - Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 3355 na byt č. 56, vydaný GKÚ Bratislava cez katastrálny portál, k.ú. Banská Štiavnica zo dňa 01.05.2016. 1.6.2.2 Originál Kópia z katastrálnej mapy vyhotovená GKÚ Bratislava cez katastrálny portál, k.ú. Banská Štiavnica zo dňa 01.05.2016. 1.6.2.3 Informácie od zastupiteľstva mesta pre ohodnotenie o počte obyvateľov, inžinierskych sieťach a ostatných skutočnostiach v meste. 1.6.2.4 Spoplatnená databáza Cenová mapa nehnuteľností Slovenska Datalan (CMN). 1.7. Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 23. augusta 2004 č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 1.8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : 1.8.1 STN 73 4301 - Budovy na bývanie. 1.8.2 Vyhláška Štatistického úradu Slovenskej republiky z 22. júna 2010 ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb č. 323/2010 Z.z. 1.8.3 Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. 1.8.4 Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z.z. a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 3 1.8.5 Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. 1.8.6 Vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z.z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona, v znení neskorších predpisov. 1.8.7 Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších prepisov. 1.8.8 Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, autor Ing. Marián Vyparina a kol., rok 2001 softvér HYPO 14.02. 1.8.9 Zákon Národnej rady Slovenskej republiky z 26. mája 2004 č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. 1.8.10 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 23. augusta 2004 č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, v znení neskorších predpisov. 1.8.11 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 23. augusta 2004 č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. 1.8.12 Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. P O S U D O K : 2.1. Všeobecné údaje : 2.1.1 Výber použitej metodiky : Pre stanovenie všeobecnej hodnoty je použitá metóda polohovej diferenciácie, ohodnotenie je vykonané podľa prílohy č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Kombinovaná metóda nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez možnosti dosahovania výnosu formou prenájmu. Všeobecná hodnota VŠH - Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Východisková hodnota VH Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota TH Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Metóda polohovej diferenciácie VSH B vypočítame ako súčin technickej hodnoty bytu a koeficientu polohovej diferenciácie vyjadrujúceho vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase. Všeobecná hodnota pozemkov VSH POZ sa vypočíta pomocou metódy polohovej diferenciácie, ako súčin výmery pozemku a jednotkovej všeobecnej hodnoty pozemku za použitia koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý sa skladá z koeficientu všeobecnej situácie, intenzity využitia, dopravných vzťahov, obchodnej alebo priemyselnej polohy, technickej infraštruktúry pozemku a povyšujúcich alebo redukujúcich faktorov. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN 80-7100-827-3). Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Rozpočtový ukazovateľ bytu je vytvorený na m 2 zastavanej plochy so zohľadnením jednotlivých konštrukcií. Pri výpočte východiskovej hodnoty je použitý koeficient vyjadrujúci vývoj cien stavebných prác vydaný pre I.Q/2016 (dostupnosť
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 4 podľa zverejnenia štatistickým úradom), koeficient zvislej konštrukcie, koeficient vybavenosti a koeficient územného vplyvu. 2.1.2 Vlastnícke a evidenčné údaje : 2.1.2.1 Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 3355 na byt č. 56, vydaný GKÚ Bratislava cez katastrálny portál, k.ú. Banská Štiavnica zo dňa 01.05.2016. Časť A : majetková podstata Parcely registra C evidované na katastrálnej mape Parcelné číslo Výmera m 2 Druh pozemku umiest. pozemku 5314 1106 zastavané plochy a nádvoria 1 Stavby : Súpisné číslo na parcele číslo Popis stavby 1495 5314 bytový dom Časť B: Vlastníci : Vchod : 12 7.p Byt č. 56 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku 6984/586656 Časť C: ŤARCHY : Iné údaje :
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 5 2.1.3 Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : 2.1.3.1 Miestna obhliadka spojená s miestnym zisťovaním bez umožnenia vstupu do bytu vlastníkom nehnuteľnosti bola vykonaná dňa 03.05.2016 a preto znalec postupoval pri vypracovaní znaleckého posudku podľa podkladov poskytnutých objednávateľom a v zmysle 12 ods. 3 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. 2.1.3.2 Zameranie nehnuteľnosti nebolo umožnené. 2.1.3.3 Fotodokumentácia bola vyhotovená dňa 03.05.2016 prístrojom Panasonic DMC-TZ3 v rozsahu exteriérové časti obytného domu a je v prílohe znaleckého posudku. 2.1.4 Porovnanie technickej dokumentácie stavieb a pozemkov so skutočným stavom : K porovnaniu bola k dispozícii dokumentácia v rozsahu list vlastníctva, katastrálna mapa, doklad o veku, pôdorys bytu a znalecký posudok. Zameranie bytu nebolo vlastníkom umožnené. Predložené časti dokumentácie boli porovnané so skutočnosťou len z exteriérovej časti domu. Dom bol daný do užívania podľa dokladu v roku 1982. Obytný dom má šesť vchodov. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva je podľa poskytnutých podkladov 68,54m 2. Pri porovnaní neboli zistené ďalšie rozdiely. 2.1.5 Porovnanie popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom : K porovnaniu popisných a geodetických údajov katastra boli k dispozícii list vlastníctva a katastrálna mapa. Z porovnania skutočného stavu a konfrontácie s listom vlastníctva a s kópiou z mapy je vidno, že stavba bytového domu je zakreslená v katastrálnej mape a je vedená na liste vlastníctva. Obytný dom s.č. 1495 leží na parcele č. 5314. Popisné a geodetické informácie sú v súlade so skutočnosťou. Pri porovnaní neboli zistené iné rozdiely.
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 6 2.1.6 Vymenovanie jednotlivých stavieb a pozemkov, ktoré sú predmetom ohodnotenia : -byt č. 56 na 7.poschodí -podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku vo veľkosti 6984/586656. 2.1.7 Vymenovanie jednotlivých stavieb a pozemkov, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : -nie sú 2.1.8 Stavebno-technický popis obytného domu : Je to osem podlažný objekt s jedným nadzemným technickým podlažím, kde sú umiestnené pivničné priestory, miestnosti pre kočíky, spoločné priestory a sedem podlaží na ktorých sa nachádzajú byty, na každom podlaží sú umiestnené dva byty. Obytný dom má šesť vchodov z prednej uličnej strany a vstupy má aj zo zadnej dvornej strany. Zvislé konštrukcie sú montované zo železobetónových panelov stavebnej sústavy NKS. Priečky sú tiež panelové, stropné aj schodiskové konštrukcie sú železobetónové. Obytný dom má plochú strechu. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vnútorné spoločné priestory sú omietnuté hladkou vápennou omietkou. Vonkajšie povrchy sú opatrené kontaktným zateplovacím systémom. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom, podlahy sú z betónovej mazaniny, PVC, keramická dlažba, schodisko z PVC. V dome je svetelná a motorická elektroinštalácia. Vstupy do domu sú z východnej aj zo západnej strany cez kovové dvere so sklenenou výplňou. Vo vchode sa nachádza osobný výťah vo vertikálnej komunikačnej šachte. V poslednom nadzemnom podlaží je výstup na strešný plášť. Objekt je v primeranom technickom stave jeho veku. 2.1.9 Popis bytu : 2.1.10 Spoločné časti a spoločné zariadenia domu : S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Spoločnými časťami domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné pre jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, výťahy, vodorovné, nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami sú bleskozvod, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne domové prípojky.
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 7 2.1.11 Výpočet podlahovej plochy bytu : podlahová plocha bytu spolu 68,54 m 2 2.1.12 Spoluvlastnícky podiel : Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve je určená podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Podlahovou plochou bytu sa rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy lodžií a balkónov. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je 6984/586656. 2.1.13 Určenie kategórie bytu a jednotkovej ceny : Byt je vykurovaný a s úplným základným príslušenstvom, to znamená že má kúpeľňu a splachovací záchod. Podľa týchto skutočností na základe Opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky z 21.12.1999 č. R 11/1999 zatrieďujem byt do I. kategórie. Podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, autor Ing. Marián Vyparina a kol., rok 2001 je cena za 1 m 2 podlahovej plochy bytu 325,30 EUR. 2.2 Stanovenie technickej hodnoty : 2.2.1 byt č. 56 na ulici Ludvika Svobodu č. 12 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Vypočítaná podlahová plocha 68,54 m 2 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel Koef. štand. ks i Úprava podielu Cenový podiel
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 8 Spoločné priestory RU [%] cp i cp i * ks i hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,16 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,30 23,40 19,47 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 6,65 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,49 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,16 6 Krytina strechy 2,00 2,00 4,00 3,33 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 2,00 2,00 1,66 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,20 3,60 2,99 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,66 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,42 11 Dvere 0,50 2,00 1,00 0,83 12 Okná 5,00 2,00 10,00 8,32 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,42 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,08 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,66 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,83 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,66 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,66 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,83 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,66 21 Ostatné 2,00 2,00 4,00 3,33 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,33 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 0,83 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,66 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3,12 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,08 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,49 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,83 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,83 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,42 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,66 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,66 Vnútorné hygienické zariadenie 33 4,00 1,00 4,00 3,33 vrátane WC 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,33 35 Ostatné 2,50 2,00 5,00 4,16 Spolu 100,00 120,25 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 120,25 / 100 = 1,2025 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,307 * 1,037 * 1,2025 * 1,00 VH = 935,83 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 9 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] byt č. 56 na ulici Ludvika Svobodu č. 12 1982 34 66 100 34,00 66,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 935,83 /m 2 * 68,54m 2 64 141,79 Technická hodnota 66,00% z 64 141,79 42 333,58 2.3 Stanovenie všeobecnej hodnoty : 2.3.1 Analýza polohy nehnuteľnosti : Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza na ulici Ludvika Svobodu so zástavbou viacpodlažných obytných domov. Pozemok je rovinatý. Nehnuteľnosť je vybavená elektrickou, vodovodnou, kanalizačnou, plynovou, telefónnou prípojkou. Sprístupnená je po verejnej komunikácii a spevnených plochách. Okolie je upravené trávnatými porastmi a sú vysadené okrasné porasty. Dopravné spojenie je zo zastávky MHD, ktorá je vzdialená 300 metrov. V blízkosti domu je možné parkovanie osobnými motorovými vozidlami. V blízkosti je nákupné stredisko, obchodné objekty s infraštruktúrou. Mesto Banská Štiavnica má v súčasnosti 10 330 obyvateľov, nezamestnanosť je podľa štatistických údajov na hranici 15%. 2.3.2 Analýza využitia nehnuteľnosti : Posudzované nehnuteľnosti sú toho času využívané pre účel na aký boli postavené. Slúžia pre bývanie ako samostatná bytová jednotka v obytnom dome. Súčasné využitie je vhodné. 2.3.3 Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti : Nehnuteľnosti nie sú zaťažené ekologickými dlhmi ani radónovým rizikom, environmentálne záťaže nie sú známe. V časti C ťarchy je vyznačené záložné právo a exekučný príkaz. Znalcovi nie sú známe ďalšie riziká ktoré by vplývali na nehnuteľnosti. 2.3.4 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.4.1 Všeobecná hodnota bytu : Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Trh s bytmi v uvedenej lokalite v súčasnosti môžeme charakterizovať ako vyrovnaný dopyt k ponuke. Polohu bytového domu na ulici L.Svobodu, vo vzťahu k centru mesta môžeme považovať za vhodnú okrajovú lokalitu. Súčasný technický stav bytu a obytného domu si nevyžaduje opravy, dom je udržiavaný a zateplený. Prevládajúcu zástavbu bezprostredne v okolí obytného domu tvoria objekty pre bývanie a infraštruktúru. Príslušenstvo obytného domu tvoria, spoločné priestory, pivnice a výťahy. Na vybavenosť a príslušenstvo bytu má vplyv vykonaná čiastočná rekonštrukcia bytu. Pracovné možnosti v uvedenej lokalite sú obmedzené a v súčasnosti je nezamestnanosť na úrovni 15%. Skladba obyvateľstva v obytnom dome je na vyššej úrovni hustoty. Orientácia obytných miestností k svetovým stranám je čiastočne vhodná. Umiestnenie bytu v dome je v stredovej sekcii na 7 poschodí. Počet bytov vo vchode je 14 bytových jednotiek. Doprava v okolí obytného domu je v rozsahu MHD a taxislužba, v dosahu je aj železnica, autobus. Občianska vybavenosť v okolí obytného domu je v rozsahu zdravotné stredisko, lekár a obchodná sieť. Prírodná lokalita sa nachádza vo vzdialenosti do 1000m. Kvalitu životného prostredia v bezprostrednom okolí
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 10 obytného domu je možné charakterizovať ako bežný hluk a prašnosť od dopravy. Byt môžeme celkove hodnotiť ako dobrý. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,550 + 1,100) 1,650 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,100 III. trieda Priemerný koeficient 0,550 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,303 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,550-0,495) 0,055 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,550 10 5,50 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,100 30 33,00 II. 1,100 7 7,70 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,650 5 8,25 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,550 6 3,30 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome III. 0,550 10 5,50 III. 0,550 8 4,40 III. 0,550 6 3,30 III. 0,550 5 2,75 byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0,550 9 4,95 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0,550 7 3,85 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,100 7 7,70 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu III. 0,550 6 3,30 III. 0,550 4 2,20 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,100 5 5,50
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 11 16 Názor znalca dobrý byt II. 1,100 20 22,00 Spolu 145 123,20 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota Názov Výpočet Hodnota k PD = 123,2/ 145 0,85 VŠH B = TH * k PD = 42 333,58 * 0,850 35 983,54 2.4.1.2 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.4.1.2.1 zastavané plochy Zo všeobecnej situácie sa jedná o obytnú oblasť mesta do 50 000 obyvateľov. Z hľadiska intenzity využitia ide o objekty so štandardným vyhotovením. Z hľadiska dopravných vzťahov ide o lokalitu na bežnom sídlisku v Banskej Štiavnici. Využiteľnosť oblasti je na bývanie a infraštruktúru. Podľa technickej infraštruktúry ide o dobre vybavenú lokalitu s miestnymi rozvodmi vody, telefónu, kanalizácie, plynu a elektriky. Spolu výmera Výmera Parcela Druh pozemku Vzorec [m 2 Podiel ] podielu [m 2 ] 5314 zastavané plochy a nádvoria 1106 1106,00 6984/586656 13,17 Obec: Banská Štiavnica Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie 5. obytné časti miest do 50 000 obyvateľov 1,30 k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z 3. bežné bytové domy, 1,00 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 3. obytná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1. nevyskytuje sa koeficient povyšujúcich faktorov 1,00 k R 1. nevyskytuje sa koeficient redukujúcich faktorov 1,00 1,30 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Koeficient polohovej diferenciácie Názov Výpočet Hodnota k PD = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,30 * 1,00 * 1,00 2,0280 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 /m 2 * 2,0280 20,20 /m 2
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 12 Všeobecná hodnota pozemku v celosti Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 1 106,00 m 2 * 20,20 /m 2 22 341,20 VŠH = Podiel * VŠH POZ = 6984/586656 * 22 341,20 265,97
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 13 3. Z Á V E R : Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 56 s príslušenstvom na 7. poschodí obytného domu v Banskej Štiavnici, na ulici L.Svobodu súpisné č. 1495, orientačné číslo 12, na parcele KN č. 5314 a podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku na p.č. 5314 vo veľkosti 6984/586656 k.ú. Banská Štiavnica, obec Banská Štiavnica, okres Banská Štiavnica. Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu 05.05.2016, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. byty spoluvlastníckeho podielu: 35 983,54 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 265,97 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Názov Stavby byt č. 56 na ulici Ludvika Svobodu č. 12 Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] 35 983,54 1/1 35 983,54 Pozemky zastavané plochy - parc. č. 5314 (13,17 m 2 ) 22 341,20 6984/586656 265,97 Spolu VŠH 36 249,51 Zaokrúhlená VŠH spolu 36 200,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 36 200,00 Slovom: Tridsaťšesťtisícdvesto Eur V Banskej Bystrici dňa 05.05.2016. Dipl. Ing. Peter Makóni znalec z odboru stavebníctvo odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností
Znalecký posudok č. 91/2016 strana č. 14 4. P R Í L O H Y : 4.1 Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 3355 na byt č. 56, vydaný GKÚ Bratislava cez katastrálny portál, k.ú. Banská Štiavnica zo dňa 01.05.2016. 4.2 Kópia z katastrálnej mapy vyhotovená GKÚ Bratislava cez katastrálny portál, k.ú. Banská Štiavnica zo dňa 01.05.2016. 4.3 Potvrdenie o veku domu. 4.4 Nákres podlažia bytu. 4.5 Fotodokumentácia. 4.6 CD nosič s elektronickou verziou znaleckého posudku.