Znalec: Zadávateľ posudku: Ing. Katarína Uhlárová, Za hradbami 29, 902 01 Pezinok mobil: 0905 254 405, ev.č. znalca: 914148 DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, 917 01 Trnava Objednávka zo dňa: 22.07.2014 (DD 74-2014) ZNALECKÝ POSUDOK číslo 98/2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 4 v bytovom dome s.č. 914 na p.č. 3432, spolu so spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 11533/129349 na spoločných častiach a zariadeniach byt. domu a pozemku pod bytovým domom p.č. 3432, k.ú. Staré Mesto, ul. Lermontovova č. 9, Bratislava Počet listov posudku (z toho príloh): 24 (11) Počet vyhotovení: 5 V Pezinku dňa: 7. 8. 2014
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 4 v bytovom dome s.č. 914 na p.č. 3432, spolu so spoluvlastníckym podielom vo veľkosti 11533/129349 na spoločných častiach a zariadeniach byt. domu a pozemku pod bytovým domom p.č. 3432, k.ú. Staré Mesto, ul. Lermontovova č. 9, Bratislava Pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností 2. Dátum vyžiadania posudku: 22.7. 2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 7.8. 2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 31.7. 2014 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Informácie a písomné podklady poskytli: DUPOS dražobná, spol. s r.o. Východiskové zdroje informácií pre vypracovanie znaleckého posudku: Objednávka znaleckého posudku od spol. DUPOS dražobná, spol. s r.o., zo dňa 22.7. 2014 Znalecký posudok č. 28/2009, vypracovaný znalcom Ing. Eva Kinczerová, zo dňa 31.03.2009 Zadávateľ vyhlasuje, že predkladané údaje a informácie sú správne, pravdivé a v súlade s platnými predpismi. Znalec nezodpovedá za správnosť poskytnutých podkladov. 5.2 Obstarané znalcom : List vlastníctva č. 5469-čiastočný, k. ú. Staré Mesto, zo dňa 7.8.2014 Kópia katastrálnej mapy,k. ú. Staré Mesto, zo dňa 30.7. 2014 Zameranie skutkového stavu Fotodokumentácia Kópia mapy mesta 6. Použitý právny predpis: Hodnotenie je vykonané podľa Vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. zo dňa 23.08.2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení vyhlášky MS SR č.626/2007 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.605/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.254/2010. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhlášky MS SR č.500/2005 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č.534/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov,v znení vyhlášky MS SR č.400/2006 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 565/2008 Z.z., v znení vyhlášky MS SR č. 34/2009 Z.z. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Usmernenie k používaniu rozpočtových ukazovateľov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN 80-7100-827-3) zo dňa 15.12.2008 vydané ŽU v Žiline. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ I.štvrťrok 2014 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba na základe návrhu na vykonanie dražby od záložného veriteľa. II. POSUDOK Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 2
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je realizované v súlade s Prílohou č. 3 Vyhlášky MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Pre zistenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti neboli k dispozícii podklady o predaji rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností, preto nie je možné uplatniť porovnávaciu metódu. Použitie kombinovanej metódy je veľmi problémové bez objektívnych podkladov a ukazovateľov, preto pre výpočet všeobecnej hodnoty nie je počítané s výnosovou hodnotou a následne s kombinovanou metódou. Z týchto dôvodov v tomto znaleckom posudku je všeobecná hodnota nehnuteľností určená metódou polohovej diferenciácie - úpravou technickej hodnoty resp. úpravou jednotkovej všeobecnej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Úprava rozpočtového ukazovateľa je realizovaná indexom cien stavebných prác vydávaných Štatistickým úradom Slovenskej republiky a Ústavom súdneho znalectva. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: 1) Výpis z listu vlastníctva č. 5469 - čiastočný, k. ú. Staré Mesto Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 3
c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním nehnuteľnosti bola vykonaná znalcom dňa 31.7.2014 na základe objednávky znaleckého posudku zadávateľa DUPOS dražobná, spol. s r.o. zo dňa 22.07.2014 za účasti znalca Ing. Katarína Uhlárová a pána Mária Kajzara. Fotodokumentácia súčasného stavu ohodnocovanej nehnuteľnosti vyhotovená znalcom dňa 31.7.2014. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom: Skutkový stav zameraný a zistený počas obhliadky je zaznamenaný v nákrese bytu (v prílohe znaleckého posudku). Vek ohodnocovanej nehnuteľnosti je určený na základe Potvrdenia o veku stavby, ktoré je v prílohe posudku. e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: V Kópii z katastrálnej mapy, k.ú. Staré mesto, sú bytový dom v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza a pozemky zakreslené. Ohodnocovaný byt a podiel na pozemkoch prislúchajúcich k bytu sú vo výpise z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č. 5469-čiastočný, k.ú. Staré mesto. Údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so zisteným skutkovým stavom f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia: - byt č. 4 v bytovom dome, súp. č. 914 na parcele č. 3432, k.ú. Staré mesto, ul. Lermontovova č. 9, Bratislava - podielu 11533/129349 na pozemku p.č. 3432, k.ú. Staré mesto g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom hodnotenia: nie sú 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 4 v bytovom dome, súp. č. 914 na parcele č. 3432, k.ú. Staré mesto, ul. Lermontovova č. 9, Bratislava Popis domu: Bytový dom je postavený na Lermontovovej ulici v Bratislave. Ide o bytový dom murovaný z tehál s kombinovanou strechou, čiastočne plochou s krytinou z asfaltových pásov na dvorovej strane a čiastočne šikmou sedlovou s vikierom s plechovou krytinou na uličnej strane. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu, vonkajšia úprava povrchov je hladká omietka, miestami opadaná (vyžaduje opravu). Vnútorné omietky sú hladké v schodiskovom priestore s olejovým náterom (vyžadujúcim opravu). Stropy sú škvárové. Okná sú drevené v drevených rámoch. Podlahy v spoločných priestoroch chodieb sú z dlažby a schody sú s povrchom z liateho terazza. Dom má jedno podzemné podlažie a 4 nadzemné podlažia. Na podzemnom podlaží sa nachádzajú pivničné priestory, na INP sa na uličnej strane domu nachádzajú nebytové priestory (zdravotné ambulancie) a byty a na ostatných podlažiach sa nachádzajú byty. Bytový dom bol postavený a daný do užívania v roku 1913. Bytový dom je napojený na jestvujúce inžinierske siete (voda, kanalizácia, el.energia, plyn). Dom nie je vybavený výťahom. Vzhľadom k veku nehnuteľnosti je opotrebenie rátané kubickou metódou. Popis bytu: Posudzovaný byt sa nachádza na II.NP. Pozostáva z troch obytných miestností, kuchyne, predsiene, haly, kúpeľne, WC, komory, kabinetu, pivnice umiestnenej na prvom podzemnom podlaží a dvoch balkónov. Byt je pôvodnom stave, obývaný. V byte sú pôvodné drevené dvojité okná s doskovým ostením s vnútornými látkovými roletami. Interiérové dvere sú pôvodné drevené osadené v drevených zárubniach. Podlahy v izbách sú drevené parkety, v predsieni, hale, kuchyni a WC sú podlahy z PVC, v kúpeľni je cementová dlažba, v komore a v kabinete je podlaha z liateho terazza. V kuchyni je kuchynská linka s nerezovým drezom, kombi sporák, malý prietokový ohrievač na TÚV a keramický obklad časti steny. V kúpeľni je vaňa obložená keramickým obkladom, keramické umývadlo, zásobníkový ohrievač na TÚV. Vo WC je misa kombi a keramický obklad stien. V hale je časť steny (pri WC) obložená drevom. Kúrenie je zabezpečené z plynového kotla umiestneného v byte a cez liatinové radiátory. Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 4
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 5 Domy obytné netypové 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] predsieň 0,00 2,35*1,87 4,39 hala 0,00 3,08*4,28-1,86*1,08 11,17 kúpeľňa 0,00 2,49*2,25 5,60 izba 0,00 4,96*5,64 27,97 izba 0,00 4,63*5,65 26,16 izba 0,00 5,05*3,27 16,51 WC 0,00 0,87*1,73 1,51 kuchyňa 0,00 3,31*3,36 11,12 komora 0,00 1,03*2,23 2,30 kabinet 0,00 2,17*2,23 4,84 pivnica 0,00 3,64 3,64 Vypočítaná podlahová plocha 115,21 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,15 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,78 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,25 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,66 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,87 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,78 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 5
6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,91 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,96 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,87 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,91 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,48 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,48 12 Okná 5,00 1,00 5,00 4,78 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,48 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,39 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,91 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,96 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,91 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,91 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,96 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 2,00 4,00 3,83 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,83 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0,96 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,91 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,39 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,39 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,87 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,96 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,96 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,48 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,91 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,91 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,83 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,50 6,00 5,74 35 Ostatné 2,50 2,00 5,00 4,78 Spolu 100,00 104,50 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 104,50 / 100 = 1,045 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,235 * 0,939 * 1,0450 * 1,15 VH = 820,43 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti kubickou metódou Prvok dlhodobej životnosti (1) Podiel zo stavby celkom [%] (2) Podiel na súčte PDŽ [%] (3) Stav pri prehliadke [%] (4) (3)*(4)/100 [%] Základy 4,78 12,80 90 11,52 Murivo 17,25 46,20 90 41,58 Stropy 7,66 20,51 80 16,41 Schodisko 2,87 7,69 90 6,92 Krov 4,78 12,80 100 12,80 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 6
Súčet 37,34 89,23 Základná životnosť stavby: 100 rokov Stav prvkov dlhodobej životnosti: 89,23 % Základná zostatková životnosť: TT = V 2 = 101 2 51 rokov Zostatková životnosť: T = 89,23 % z 51 rokov 46 rokov Predpokladaná životnosť: Z = V + T = 101 + 46 = 147 rokov Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 4 v bytovom dome, súp. č. 914 na parcele č. 3432, k.ú. Staré mesto, ul. Lermontovova č. 9, Bratislava 1913 101 46 147 68,71 31,29 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 820,43 /m 2 * 115,21m 2 94 521,74 Technická hodnota 31,29% z 94 521,74 29 575,85 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Dom je situovaný v intraviláne Hlavného mesta SR Bratislava, v mestskej časti Staré Mesto, na ulici Lermontovova, v obytnej zóne, s priamou náväznosťou na mestské komunikácie (presnejšia poloha je zaznamenaná v prílohe v Kópii mapy). Okolie tvoria bytové domy podobného charakteru. Bytový dom je napojený na jednotnú elektrickú sieť, na verejný vodovod a kanalizáciu, miestny rozvod plynu. Oceňovaný byt sa nachádza na II.NP štvorpodlažného domu. Dom je napojený na všetky inžinierske siete. Dom má jeden vchod, 12 bytov a nebytové priestory, je bez výťahu. Mesto Bratislava je Hlavným mestom SR so sídlom Prezidenta Slovenskej republiky a sídlom Národnej rady SR, vybavené je najvyššou administratívou štátu a ministerstvami, krajskými a okresnými daňovými úradmi, súdmi, správnymi orgánmi, základnými, strednými a vysokými školami, divadlami, kinami, poliklinikami, nemocnicami, policajným veliteľstvom, mestskou políciou, autobusovou, vlakovou, lodnou a letiskovou dopravou, taxi službou a všetkými službami. b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Byt je možné využívať na projektovaný účel - na bývanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na nehnuteľnosti podľa aktuálneho listu vlastníctva č. 5469 viaznu ťarchy: C. Ťarchy: Záložné právo pod 7 na byt č.4/1.posch.v prospech Hl.mesta SR BA na nesplatenú časť ceny bytu do 20.8.2007 podľa V-43560/97 zo dňa 29.3.1999. Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., (00 151 653) na byt č. 4/1.posch., Lermontovova 9 podľa V-17488/09 zo dňa 3.9.2009 Pri ohodnocovanej nehnuteľnosti podľa aktuálneho listu vlastníctva č. 5469 je zapísaná poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na byt č.4/1.p., Lermontovova 9 formou dobrovoľnej dražby v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s., IČO: 00151653 (V-17488/09), oznámenie zo dňa 21.5.2014, P-1818/14 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 7
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydaný ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, použité stavebné materiály, dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 2,5. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 2,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (2,500 + 5,000) 7,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 5,000 III. trieda Priemerný koeficient 2,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 1,375 V. trieda III. trieda - 90 % = (2,500-2,250) 0,250 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 2,500 10 25,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 7,500 30 225,00 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 2,500 7 17,50 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 7,500 5 37,50 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 1,375 6 8,25 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 1,375 10 13,75 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, I. 7,500 8 60,00 nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do II. 5,000 6 30,00 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností k SZ - SV IV. 1,375 5 6,88 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 7,500 9 67,50 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 2,500 7 17,50 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového 14 domu I. 7,500 7 52,50 I. 7,500 6 45,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 2,500 4 10,00 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 8
15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 5,000 5 25,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 5,000 20 100,00 Spolu 145 741,38 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 741,38/ 145 5,113 Všeobecná hodnota VŠH B = TH * k PD = 29 575,85 * 5,113 151 221,32 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok pod bytovým domom POPIS Predmetom ohodnotenia je podiel na pozemku p.č. 3432. Pozemok p.č. 3432 je pozemok zastavaný bytovým domom a dvor pri bytovom dome. Je dostupný zo spevnenej komunikácie z ul. Lermontovova. Prístupné sú všetky inžinierske siete (kanalizácia, plyn, elektrika a voda). Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku je určená podľa prílohy č. 3 vyhlášky 492/2004 a jej novelizovanej vyhlášky 254/2010. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel 3432 zastavaná plocha a nádvorie 594 594,00 11533/12934 9 Výmera podielu [m 2 ] 52,96 Obec: Bratislava Východisková hodnota: VH MJ = 66,39 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V Hodnotenie Hodnota koeficientu 7. vedľajšie ulice v centre miest nad 100 000 obyvateľov 1,80 3. bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi koeficient intenzity využitia 1,00 k D 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou koeficient dopravných úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta vzťahov 1,00 k P koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 priemyselnej polohy k I koeficient technickej 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich 6. iné faktory 2,00 faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 9
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,80 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 2,00 * 1,00 6,4800 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 66,39 /m 2 * 6,4800 430,21 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠH POZ = M * VŠH MJ = 594,00 m 2 * 430,21 /m 2 255 544,74 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠH POZ = 11533/129349 * 255 544,74 22 784,85 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 10
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 151 221,32 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 22 784,85 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Stavby Byt č. 4 v bytovom dome, súp. č. 914 na parcele č. 3432, k.ú. Staré mesto, ul. Lermontovova č. 9, 151 221,32 1/1 151 221,32 Bratislava Pozemky Pozemok pod bytovým domom - parc. č. 3432 (52,96 m 2 ) 255 544,74 11533/12 9349 22 784,85 Spolu VŠH 174 006,17 Zaokrúhlená VŠH spolu 174 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 174 000,00 Slovom: Jedenstosedemdesiatštyritisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na nehnuteľnosti podľa aktuálneho listu vlastníctva č. 5469 viaznu ťarchy: C. Ťarchy: Záložné právo pod 7 na byt č.4/1.posch.v prospech Hl.mesta SR BA na nesplatenú časť ceny bytu do 20.8.2007 podľa V-43560/97 zo dňa 29.3.1999. Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., (00 151 653) na byt č. 4/1.posch., Lermontovova 9 podľa V-17488/09 zo dňa 3.9.2009 Pri ohodnocovanej nehnuteľnosti podľa aktuálneho listu vlastníctva č. 5469 je zapísaná poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na byt č.4/1.p., Lermontovova 9 formou dobrovoľnej dražby v prospech Slovenskej sporiteľne, a.s., IČO: 00151653 (V-17488/09), oznámenie zo dňa 21.5.2014, P-1818/14 V Pezinku, dňa 7.8.2014 Ing. Katarína Uhlárová Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 11
IV. PRÍLOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva 2. Kópia katastrálnej mapy 3. Zmluva k bytu 4. Doklad o veku stavby 5. Pôdorys bytu 6. Kópia mapy-umiestnenie nehnuteľnosti a širšie vzťahy 7. Fotodokumentácia Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 98/2014 list 12
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa 20.12.2006 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 09 00 - Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 914148. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 98/2014 znaleckého denníka č.8 Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 98/2014 V Pezinku, 7.8.2014 Ing. Katarína Uhlárová