Znalec: Ing. Dušan Posypanka T. J. Mousssona 6429/2B, 071 01 Michalovce mobil: 0903 612 834 mail: cossi@cossi.sk cossi.sk@gmail.com www.cossi.sk Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, 811 08 Bratislava IČO: 45 881 014 DIČ: 2023121826 IČ DPH: SK202312826 Číslo spisu (objednávky): Objednávka č.042/2017 zo dňa 27.06.2017 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 149/2017 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 1 s príslušenstvom a pozemkom v bytovom dome - V2, súp. č. 1769 na ulici Nad Laborcom, stojaceho na parcele č. 1335/39, katastrálne územie Stráňany, obec Michalovce, okres Michalovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 21 (z toho 8 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 1 s príslušenstvom a pozemkom v bytovom dome - V2, súp. č. 1769 na ulici Nad Laborcom, stojaceho na parcele č. 1335/39, katastrálne územie Stráňany, obec Michalovce, okres Michalovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 27.6.2017 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 20.7.2017 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 20.7.2017 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku č.042/2017 zo dňa 27.06.2017 5.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 6530 zo dňa 28.06.2017 - vytvorené cez katastrálny portál Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 6717 zo dňa 28.06.2017 - vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parcelu č.1335/39 zo dňa 28.06.2017 - vytvorené cez katastrálny portál Potvrdenie správcu - OSBD Michalovce, Plynárenská 1, 071 1 Michalovce o veku stavby Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke predmetnej nehnuteľnosti Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ I.štvrťrok 2017 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre I.Q/2017. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 6530 a 6717 v k.ú. Stráňany. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. 1) LIST VLASTNÍCTVA č. 6530 - čiastočný A. Majetková podstata: Stavby parc.č. 1335/39 bytový dom - V2, súp. č. 1769 Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 1769 je evidovaný na liste vlastníctva číslo 6717. B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY Vchod: 4-B 13. poschodie Byt č. 1 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 2431/614744 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 53 Niský Peter r. Niský, dátum narodenia: 28.08.1971, Nad Laborcom 1769/4, Michalovce, PSČ 071 01, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Poznamenáva sa oznámenie o začatí výkonu záložného práva (V3760/2014), č.3/2016/2977, z.d. 19.10.2016, OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova 5, Bratislava, IČO: 31318916, na byt č.1, 13.p., vchod 4-B,byt. domu V2, súp.č. 1769 na parcele C KN 1335/39, podiel na spoloč. častiach a spoloč. zariadeniach domu 2431/614744, P-812/2016 - čz 756/16 Poznámka P-206/2017, Poznamenáva sa upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľností Ex 178/2017 z.d. 22.03.2017, od Ex. úrad v Michalovciach so sídlom Kpt. Nálepku 8, 071 01 Michalovce, súd. ex. JUDr. Jozef Blaško, v prospech Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce čz: 223/2017 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V 2279/11 z.d. 10.10.2011, č.z. 510/11 Titul nadobudnutia Žiadosť o zmenu údajov R-194/13, č.z.-334/13 C. Ťarchy: Por.č.: 53 Záložné právo v zmysle 15 zák.č.182/1993 Z.z. v znení zák.č. 151/1995 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov. 53 Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916, na základe Zmluvy o zriadení záložného práva ZZ1 k ÚZ č. 184/5004SU, na byt č.1, 13.p., vchod 4-B, byt. domu súp.č. 1769 na parcele C KN 1335/39, podiel na spoloč. častiach a spoloč. zariadeniach domu 2431/614744, V 3760/2014 z.d. 16.12.2014 - čz 851/2014 53 Z-1275/2017 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť EX 178/2017 zo dňa 06.04.2017, Ex. úrad v Michalovciach so sídlom Kpt. Nálepku 8, 071 01 Michalovce, súd. ex. JUDr. Jozef Blaško v prospech Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce 275/2017 Iné údaje Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu. Strana 3
2) LIST VLASTNÍCTVA č. 6717 - čiastočný A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 1335/39 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 676 m 2 Právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 1335/39 je evidovaný na liste vlastníctva číslo 6530. B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 53 Niský Peter r. Niský, dátum narodenia: 28.08.1971, Nad Laborcom 1769/4, Michalovce, PSČ 071 01, SR Spoluvlastnícky podiel: 2431/614744 Poznámka Poznamenáva sa oznámenie o začatí výkonu záložného práva (V3760/2014), č.3/2016/2977, z.d. 19.10.2016, OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova 5, Bratislava, IČO: 31318916, na byt č.1, 13.p., vchod 4-B,byt. domu V2, súp.č. 1769 na parcele C KN 1335/39, podiel na spoloč. častiach a spoloč. zariadeniach domu 2431/614744, P-812/2016 - čz 756/16 Poznámka P-206/2017, Poznamenáva sa upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľností Ex 178/2017 z.d. 22.03.2017, od Ex. úrad v Michalovciach so sídlom Kpt. Nálepku 8, 071 01 Michalovce, súd. ex. JUDr. Jozef Blaško, v prospech Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce čz: 223/2017 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V 2279/11 z.d. 10.10.2011, č.z. 510/11 Titul nadobudnutia Žiadosť o zmenu údajov R-194/13, č.z.-334/13 C. Ťarchy: Por.č.: 2 Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916, na základe Zmluvy o zriadení záložného práva ZZ1 k ÚZ č. 184/5004SU, na byt č.1, 13.p., vchod 4-B, byt. domu súp.č. 1769 na parcele C KN 1335/39, podiel na spoloč. častiach a spoloč. zariadeniach domu 2431/614744, V 3760/2014 z.d. 16.12.2014 - čz 851/2014 2 Z-1275/2017 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť EX 178/2017 zo dňa 06.04.2017, Ex. úrad v Michalovciach so sídlom Kpt. Nálepku 8, 071 01 Michalovce, súd. ex. JUDr. Jozef Blaško v prospech Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce 275/2017 Iné údaje bytový dom čs. 1769 na LV 6530 Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti vlastníka a zástupcu spoločnosti OTP Faktoring Slovenska s.r.o. vykonaná dňa 20.7.2017 Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 20.7.2017 Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa 20.7.2017 d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu so skutočným stavom: Projektová dokumentácia bytového domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe Potvrdenia správcu - OSBD Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce - bytový dom bol daný do užívania v roku 1975 - vek stavby 42 rokov. e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov so skutočným stavom: Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Bytový dom je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parcele č.1335/39 f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Byt č.1 v bytovom dome - V2 súp.č. 1769 na parc. č. 1335/39, vchod: 4-B, 13. poschodie Pozemok v podiele 2431/614744 z parc. č. 1335/39 k.ú. Stráňany, obec Michalovce g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené Strana 4
2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Bytový dom - V2, s. č. 1769 na parc. č. 1335/39 Popis bytového domu: Ohodnocovaný byt č. 1 s príslušenstvom a pozemkom sa nachádza v bytovom dome V2, číslo súpisné 1769 na ulici Nad Laborcom na parc. č. 1335/39 kat. územie Stráňany, obec Michalovce, okres Michalovce. Bytový dom má 13 nadzemných podlaží. Na prízemí sa nachádzajú pivnice k bytom, spoločné priestory a zariadenia domu. Prvé až dvanáste poschodie je obývané. Stavba je založená na železobetónových základoch pásových a pilotách. Obvodové steny poschodí sú pórobetónové prefabrikáty. Deliace priečky prízemia a horných poschodí sú z panelových prefabrikátov. Stropy železobetónové prefabrikované. Vo vstupných chodbách na prízemí sú podlahy z keramickej dlažby. V pivničných priestoroch sú podlahy z cementového poteru. Vykurovanie objektu a ohrev TV je zabezpečený z centrálneho zdroja tepla. Elektroinštalácia z AGY vodičov pod omietkou bez trúbkovania s istením v bytoch a v centrálnom rozvádzači. Odkanalizovanie bytov je riešené centrálne cez bytové jadrá s vyústením do mestskej kanalizácie. V jadre sú umiestnené aj rozvody teplej a studenej vody. Rozvody ZTI sú rekonštruované. Bytový dom bol v roku 2011 kompletne zateplený. Bytový dom je vo veľmi dobrom technickom stave. Technický popis bytu v čase obhliadky: Predmetný byt č. 1 sa nachádza na 13. poschodí bytového domu vo vchode č. 4-B. Pozostáva z 1 obytnej miestností a príslušenstva. Príslušenstvo bytu tvorí kuchyňa, chodba, kúpeľňa s WC. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie - vodovodná, plynová, kanalizačná prípojka a rozvod ústredného kúrenia. Dvere interiérové sú dýhované v oceľovej zárubni. Okno plastové s izolačným dvojsklom. Na povrchu podláh je PVC. Bytové jadro a kuchyňa sú v pôvodnom stave. Kuchynská linka na báze dreva, v kuchynskej linke je osadený smaltovaný drez, páková batéria, plynový sporák s elektrickou rúrou a digestor. V kúpeľni je sprchovacia vanička so sprchovacou batériou a keramické umývadlo s batériou. Omietky v miestnostiach jemné štukové. Vykurovanie je cez panelové radiátory. Byt má vybudovaný rozvod káblovej televízie, domáci telefón s vrátnikom. Byt je v priemernom technickom stave. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] chodba 3,50*1,48 5,18 kuchyňa 1,78*2,27-0,30*0,90 3,77 izba 3,47*3,51 12,18 kúpeľňa 1,60*1,25 2,00 WC 0,83*1,17 0,97 Vypočítaná podlahová plocha 24,10 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Strana 5
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,63 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,70 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,41 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,78 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,40 7,00 6,49 6 Krytina strechy 2,00 1,40 2,80 2,59 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,20 1,20 1,11 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,60 4,80 4,45 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,85 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,46 11 Dvere 0,50 1,40 0,70 0,65 12 Okná 5,00 1,40 7,00 6,49 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,46 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,32 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,85 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,93 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,85 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,85 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,93 20 Výťahy 2,00 1,20 2,40 2,22 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,85 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,71 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0,93 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,85 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,32 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,32 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,78 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,93 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,93 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,46 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,85 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,85 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,71 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,71 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,78 Strana 6
Spolu 100,00 107,90 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 107,90 / 100 = 1,079 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,350 * 1,037 * 1,0790 * 1,00 VH = 855,37 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] BD - V2, s.č. 1769 na p.č. 1335/39 1975 42 58 100 42,00 58,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 855,37 /m 2 * 24,1m 2 20 614,42 Technická hodnota 58,00% z 20 614,42 11 956,36 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza na ulici Nad Laborcom v zastavanom území obce Michalovce, k.ú. Stráňany ako samostatne stojaci bytový dom v zástavbe obytných domov, v lokalite s vyšším záujmom o kúpu nehnuteľností. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a kompletné inžinierske siete (voda, plyn, prípojka ELI, teplovodný rozvod, verejná kanalizácia a telekomunikačný rozvod). Pri stanovení koeficientu 7- Pracovné možnosti obyvateľstva znalec vychádza z najaktuálnejšej (máj 2017) štatistiky Ústredia práce, sociálnych vecí a rodiny zverejnené na webovom sídle na základe 67 ods. 13 zákona o službách zamestnanosti - Miera nezamestnanosti evidovanej v okrese Michalovce - 12-15 %.V blízkosti sa nachádzajú objekty menších podnikateľských aktivít a služieb, základná škola, materská škola, odborná škola, obchodné centrum, zdravotné stredisko a park. Dopravné spojenie do centra mesta je veľmi dobré (pešo do 5 min, vzdialenosť do 0,5 km). b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Byt je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie bytu v danej lokalite je možné vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Por.č.: 53 Záložné právo v zmysle 15 zák.č.182/1993 Z.z. v znení zák.č. 151/1995 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov. 53 Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916, na základe Zmluvy o zriadení záložného práva ZZ1 k ÚZ č. 184/5004SU, na byt č.1, 13.p., vchod 4-B, byt. domu súp.č. 1769 na parcele C KN 1335/39, podiel na spoloč. častiach a spoloč. zariadeniach domu 2431/614744, V 3760/2014 z.d. 16.12.2014 - čz 851/2014 53 Z-1275/2017 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť EX 178/2017 zo dňa 06.04.2017, Ex. úrad v Michalovciach so sídlom Kpt. Nálepku 8, 071 01 Strana 7
Michalovce, súd. ex. Judr. Jozef Blaško v prospech Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce 275/2017 Por.č.: 2 Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916, na základe Zmluvy o zriadení záložného práva ZZ1 k ÚZ č. 184/5004SU, na byt č.1, 13.p., vchod 4-B, byt. domu súp.č. 1769 na parcele C KN 1335/39, podiel na spoloč. častiach a spoloč. zariadeniach domu 2431/614744, V 3760/2014 z.d. 16.12.2014 - čz 851/2014 2 Z-1275/2017 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť EX 178/2017 zo dňa 06.04.2017, Ex. úrad v Michalovciach so sídlom Kpt. Nálepku 8, 071 01 Michalovce, súd. ex. Judr. Jozef Blaško v prospech Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce 275/2017 Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 1,0. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (1,000 + 2,000) 3,000 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,000 III. trieda Priemerný koeficient 1,000 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,550 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,000-0,900) 0,100 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 2,000 10 20,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 3,000 30 90,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 2,000 7 14,00 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu II. 2,000 5 10,00 práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 1,000 6 6,00 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,550 10 5,50 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 1,000 8 8,00 Strana 8
8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 1,000 6 6,00 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 2,000 5 10,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na 4 a vyššom podlaží bez výťahu alebo byt na najvyššom podlaží 11 Počet bytov vo vchode - v bloku IV. 0,550 9 4,95 počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0,550 7 3,85 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 2,000 7 14,00 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu II. 2,000 6 12,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 1,000 4 4,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov I. 3,000 5 15,00 16 Názor znalca priemerný byt III. 1,000 20 20,00 Spolu 145 243,30 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 243,3/ 145 1,678 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 11 956,36 * 1,678 20 062,77 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky prístupné z verejnej komunikácie na parc. č.133/39 v zastavanom území obce Michalovce, zastavané bytovým domom - V2, súp.č. 1769 v katastrálnom území Stráňany, okres Michalovce. Celková výmera pozemku pre bytový dom je 676 m 2, pri spoluvlastníckom podiele 2431/614744 bytu č. 1 výmera pozemku predstavuje 2,67 m 2. Pozemky sú napojené na inžinierske siete (voda, plyn, prípojka ELI, prípojka STA, verejná kanalizácia a elektrokomunikačná optická sieť). Pozemky sú v blízkosti autobusovej zástavky, dopravné spojenie s centrom mesta mestom je veľmi dobré (peši do 5 min., vzdialenosť cca. 0,5 km). Neboli zistené žiadne pozitívne a negatívne účinky okolia na pozemky, z uvedeného dôvodu stanovil znalec koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov 1,0. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 1335/39 zastavané plochy a nádvoria 676 676,00 2431/614744 2,67 Strana 9
Obec: Michalovce Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 1,10 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 5. pozemky na obchodných uliciach miest do 100 000 obyvateľov, v nákupných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy 1,05 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 2. obchodná poloha a byty 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 1,00 * 1,05 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2,0790 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 2,0790 20,71 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 676,00 m 2 * 20,71 /m 2 13 999,96 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 2431/614744 * 13 999,96 55,30 Strana 10
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 20 062,77 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 55,30 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Byt č. 1 v bytovom dome - V2, s.č. 1769 na p.č. 1335/39 20 062,77 1/1 20 062,77 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 1335/39 (2,67 m 2 ) 13 999,96 2431/614744 55,30 Spolu VŠH 20 118,07 Zaokrúhlená VŠH spolu 20 100,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 20 100,00 Slovom: Dvadsaťtisícsto Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Poznámka Poznamenáva sa oznámenie o začatí výkonu záložného práva (V3760/2014), č.3/2016/2977, z.d. 19.10.2016, OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova 5, Bratislava, IČO: 31318916, na byt č.1, 13.p., vchod 4-B,byt. domu V2, súp.č. 1769 na parcele C KN 1335/39, podiel na spoloč. častiach a spoloč. zariadeniach domu 2431/614744, P-812/2016 - čz 756/16 Poznámka P-206/2017, Poznamenáva sa upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľností Ex 178/2017 z.d. 22.03.2017, od Ex. úrad v Michalovciach so sídlom Kpt. Nálepku 8, 071 01 Michalovce, súd. ex. JUDr. Jozef Blaško, v prospech Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce čz: 223/2017 Ťarchy: Por.č.: 53 Záložné právo v zmysle 15 zák.č.182/1993 Z.z. v znení zák.č. 151/1995 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov. 53 Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916, na základe Zmluvy o zriadení záložného práva ZZ1 k ÚZ č. 184/5004SU, na byt č.1, 13.p., vchod 4-B, byt. domu súp.č. 1769 na parcele C KN 1335/39, podiel na spoloč. častiach a spoloč. zariadeniach domu 2431/614744, V 3760/2014 z.d. 16.12.2014 - čz 851/2014 53 Z-1275/2017 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť EX 178/2017 zo dňa 06.04.2017, Ex. úrad v Michalovciach so sídlom Kpt. Nálepku 8, 071 01 Michalovce, súd. ex. Judr. Jozef Blaško v prospech Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce 275/2017 Strana 11
Poznámka Poznamenáva sa oznámenie o začatí výkonu záložného práva (V3760/2014), č.3/2016/2977, z.d. 19.10.2016, OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova 5, Bratislava, IČO: 31318916, na byt č.1, 13.p., vchod 4-B,byt. domu V2, súp.č. 1769 na parcele C KN 1335/39, podiel na spoloč. častiach a spoloč. zariadeniach domu 2431/614744, P-812/2016 - čz 756/16 Poznámka P-206/2017, Poznamenáva sa upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľností Ex 178/2017 z.d. 22.03.2017, od Ex. úrad v Michalovciach so sídlom Kpt. Nálepku 8, 071 01 Michalovce, súd. ex. JUDr. Jozef Blaško, v prospech Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce čz: 223/2017 Ťarchy: Por.č.: 2 Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s. Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916, na základe Zmluvy o zriadení záložného práva ZZ1 k ÚZ č. 184/5004SU, na byt č.1, 13.p., vchod 4-B, byt. domu súp.č. 1769 na parcele C KN 1335/39, podiel na spoloč. častiach a spoloč. zariadeniach domu 2431/614744, V 3760/2014 z.d. 16.12.2014 - čz 851/2014 2 Z-1275/2017 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť EX 178/2017 zo dňa 06.04.2017, Ex. úrad v Michalovciach so sídlom Kpt. Nálepku 8, 071 01 Michalovce, súd. ex. Judr. Jozef Blaško v prospech Okresné stavebné bytové družstvo Michalovce, Plynárenská 1, 071 01 Michalovce 275/2017 V Michalovciach dňa 26.7.2017 Ing.Posypanka Dušan IV. PRÍLOHY Objednávka znaleckého posudku č.042/2017 zo dňa 27.06.2017 Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 6530 zo dňa 28.06.2017 - vytvorené cez katastrálny portál Výpis z katastra nehnuteľností, čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 6717 zo dňa 28.06.2017 - vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parcelu č.1335/39 zo dňa 28.06.2017 - vytvorené cez katastrálny portál Potvrdenie správcu - OSBD Michalovce, Plynárenská 1, 071 1 Michalovce o veku stavby - kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke predmetnej nehnuteľnosti Fotodokumentácia Strana 12
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 10 135/05-51 zo dňa 1.8.2005 pre odbor Stavebníctvo a odv285/2etvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912827. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 149/2017 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 149/2017 Ing. Dušan Posypanka Strana 13