Znalec: Dana Piatková Ing., Hviezdoslavova 14, Liptovský Mikuláš, evidenčné číslo 912731. Tel.č. 0903509275, email: piatka@lmx-net.sk Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol.s.r.o., Tomaškovičova č.17, 917 01 Trnava Objednávka: zo dňa 09.08.2013 ZNALECKÝ POSUDOK č. 119/2013 Vo veci: Výpočet všeobecnej hodnoty podľa vyhlášky č.492/2004 Z.z. - byt č. 31 na 1. poschodí, vchod č.3 v bytovom dome súp.číslo 16 na parc.č. KN-C 1121/3 v kat.území a obce Liptovský Hrádok vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel na pozemku parc.č. KN-C 1121/3, 1121/29 a 1121/35 kat.územie a obec Liptovský Hrádok. Účel posudku: Výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou. Počet listov posudku: 44 z toho príloh 31 Počet odovzdaných vyhotovení: 5 x
I. I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.Úloha znalca: Úlohou znalca je stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti -byt č. 31 na 1. poschodí, vchod č.23 v bytovom dome súp.číslo 16 na parc.č. KN-C 1121/3 v kat.území a obce Liptovský Hrádok vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločnách častiach a zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel na pozemku parc.č. Kn-C 1121/3, 1121/29 a 1121/35 kat.územie a obec Liptovský Hrádok. 2. Dátum vyžiadania posudku: 09.08.2013 3. Dátum, ku ktorému je znalecký posudok vypracovaný: 28.08.2013 - dátum obhliadky 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 28.08.2013 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1. Dodané objednávateľom: -Objednávka znaleckého posudku -Čestné vyhlásenie -Znalecký posudok číslo 54/2006 vypracovaný Ing. Beatou Surovčekovou, bytom J.N.Bobulu 687, 033 01 Liptovský Hrádok pre účel zriadenia záložného práva 5.2.Podklady obstarané znalcom: - Čiastočný list vlastníctva č. 1282 kat. územie a obec Liptovský Hrádok, vytvorený Správou katastra Liptovský Mikuláš dňa - predložený originál - Kópia z katastrálnej mapy kat.územie Liptovský Hrádok vytvorený Správou katastra Liptovský Mikuláš dňa -Výsledky obhliadky nehnuteľností -Fotodokumentácia vyhotovená dňa 28.08.2013 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 7.Ďalšie použité predpisy: Vyhláška MS SR č. 490/2004 z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavieb Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonníkč. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. Strana 2
8. Osobitné požiadavky: Zadávateľ si objednal u znalca vypracovanie znaleckého posudku podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku na nehnuteľnosť, ktorej obhliadka a zameranie nebola vlastníkom umožnená a nehnuteľnosť nebola sprístupnená. Z toho dôvodu bol predložený pôvodný znalecký posudok č. 54/2006 vypracovaný Ing. Beatou Surovčekovou za účelom zriadenia záložného práva ako náhradný doklad o technickom stave bytu. Podľa ust.odst.3 12 zákona o dobrovoľných dražbách "v prípade, že osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, možno vykonať ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii." Nakoľko súčasný stav nehnuteľnosti v obrysoch zodpovedá poskytnutým podkladom, nie je predpoklad zásadných zmien na zmenu rozpočtového ukazovateľa stavby podľa použitej metodiky, kde mernou jednotkou je zastavaná plocha stavby. Preto je takto vykonaný znalecký odhad hodnoty predmetu dražby ohodnotením podľa ods.3 12 zákona o dobrovoľných dražbách. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty, uvedené v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline 2001. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Všeobecnú hodnotu nehnuteľností som vypočítala metódou polohovej diferenciácie. Táto metóda vychádza z úpravy technickej hodnoty koeficientom predajnosti, ktorý zohľadňuje vplyvy trhu na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Technická hodnota rodinného domu bola prevzatá z popisu v Znaleckom posudku č.54/2006 vypracovanom Ing. Beátou Surovčekovou za účelom zriadenia záložného práva. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávacou metódou je vylúčený z dôvodu nedostatočných podkladov. Pre použitie porovnávacej metódy je potrebné získať súbor minimálne troch porovnateľných nehnuteľností a z toho dôvodu nie je ani možnosť vykonať porovnanie na mernú jednotku. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité posledné známe koeficienty vyjadrujúce vývoj cien stavebných prác medzi termínom ohodnotenia na obdobím, pre ktoré bol zostavený rozpočtový ukazovateľ porovnateľného objektu, vydané ŠÚ SR pre II.Q/2013. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Podľa listu vlastníctva č. 1282 - čiastočný zo dňa pre kat. územie Liptovský Hrádok, vytvorený Správou katastra Liptovský Mikuláš časť A - Majetková podstata Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mapy parc.č. KN-C 1121/3 druh zastavané plochy a nádvoria výmera 701 m2 parc.č. KN-C 1121/29 druh zastavané plochy a návdoria výmera 1223 m2 Strana 3
parc.č. KN-C 1121/35 druh zastavané plochy a nádvoria výmera 959 m2 Stavby bytový dom súp.č. 16 na parc.č. 1121/3 - bytový dom časť B Vlastníci byt č. 31 na 1. poschodí, vchod č.3 podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 6808/275573 Martin Greš, J. Kollára 678/15, Liptovský Hrádok dátum narodenia 27.01.1976 spoluvl. podiel 1/2 Miriam Ambrózova, J. Kollára 702/13, Liptovský Hrádok dátum narodenia 02.10.1979 spoluvl. podiel 1/2 časť C Ťarchy: Záložné právo na základe zákona 182/93 Z.z. v prospech ostatných spoluvlastníkov. Záložné právo pre záložného veriteľa ako aj exekučné príkazy na vykonanie exekúcie. c) Údaje o miestnej obhliadke a zameraní predmetu ohodnotenia: Miestna obhliadka a zameranie nehnuteľností spojená s miestnym šetrením sa uskutočnila iba z vonkajšej strany bytového domu t.j.fasády, okenných otvorov, strešnej konštrukcie, vonkajších schodov a vonkajších úprav. Vnútorná časť bytu nebola sprístupnená, majitelia sa na obhliadku nedostavili. Fotodokumentácia bytového domu bola vykonaná iba z exteriéru. Na základe objednávky znaleckého posudku technické vybavenie bytu stanovujem na základe dostupných údajov a to je zo ZP č. 54/2006 vypracovaného znalcom Ing. Beatou Surovčekovou v roku 2006 pre účel uzatvorenia záložnej zmluvy na predmetnú nehnuteľnosť. Znalecký posudok č. 54/2006 bol poskytnutý dražobnou spoločnosťou a tvorí prílohu tohto znaleckého posudku. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Projektová dokumentácia nebola predložená, náčrt bol prevzatý zo znaleckého posudku č.54/2006. Nameraná podlahová plocha bytu znalcom je zhodná s podlahovou plochou uvedenou v čitateli spoluvlastníckeho podielu. e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutkovým stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Bytový dom aj ohodnocovaný byt je evidovaný v katastri nehnuteľností v popisných a geodetických informáciách v správnom tvare. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - byt č. 31 na 1.poschodí, vchod č. v bytovom dome súp.č.16 na parc.č.kn-c 1121/3 kat.územie Liptovský Hrádok vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu -spoluvlastnícky podiel na pozemkoch parc.č. KN-C 1121/3, 1121/29 a 1121/35 kat.územie a obec Liptovský Hrádok g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nie sú Strana 4
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 byt č. 31 na 1. poschodí POPIS Popis domu prevzatý zo Znaleckého posudku č. 54/2006 : Predmetný obytný dom č. súpisné 16 sa nachádza v meste Liptovský Hrádok na parc. 1121/3 k. ú. Liptovský Hrádok v lokalite zástavby obytnými domami na ulici Vyšné Fabriky. Bytový dom má počet bytov 45. V úrovni 1.NP bytového domu je dispozične riešená technická časť so schodišťom. Ďalej sú v úrovni tohto podlažia riešené pivnice pre byty, osobný výťah, kočikáreň, 2 spoločné dielne, spoločné pivnice. Dom je napojený na verejný vodovod, kanalizáciu, elektrickú energiu, telefón. Bytový dom je tradičnej panelovej sústavy v konštrukčnom systéme T06B. Dom je postavený na pásových základoch zo železobetónu s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti. Obvodový plášť je zhotovený z celostenových obvodových panelov hr.0,30m. Stropy sú zhotovené panelové s rovným podhľadom. Strecha je plochá, strešná krytina z asfaltových pásov na báze IPA. Klampiarske konštrukcie sú kompletné z pozinkovaného plechu. Vonkajšie omietky sú brizolitové. Vnútorné omietky spoločných priestorov sú vápenné, hladké. Schodište je dvojramenné, železobetónové s povrchom z PVC. Objekt je chránený bleskozvodom. Dvere v spoločných priestoroch sú plné, hladké, vchodové oceľové. Okná sú zdvojené drevené. Podlahy v spoločných priestoroch sú z PVC alebo z keramickej dlažby. V strede bytového domu je jeden osobný výťah. Vykurovanie objektu je z centrálnej kotolne umiestnený mimo bytového domu. Spoločnými časťami domu sú tie prvky stavby, ktoré pre podstatu a bezpečnosť nevyhnutné: Základy domu, obvodové múry, plochá strecha, vodorovné a zvislé nosné a izolačné konštrukcie, schodišťa, vchody, chodby, priečeliam odkvapový chodník. Spoločnými zariadeniami domu sú tie, ktoré slúžia všetkým vlastníkom bytov v dome: Sušiareň, kočikáreň, práčovňa, spoločné miestnosti č.47, 51, 53, 54, rozvody STA, bleskozvod, elektrický vrátnik, vodovodná prípojka vrátane rozvodov, teplonosná prípojka vrátane rozvodov, kanalizačná prípojka vrátane rozvodov, prípojka elektrickej energie vrátane rozvodov, telefónna prípojka vrátane rozvodov. Popis bytu: Jedná sa o dvojizbový byt č.31 nachádzajúci sa na 1.podlaží v obytnom dome č. súpisné 16 vo vchode č.3 na ulici Vyšné Fabriky v Liptovskom Hrádku na parcele č. KN 1121/3 východne od centra mesta. Príslušný byt sa nachádza na 1. podlaží na podeste. Vstup do bytu je z podesty chodby do predsiene, odtiaľ je vstup do kuchyne, dvoch izieb, WC. Z kuchyne je vstup do kúpeľne. V izbe je lodžia. Vybavenie kuchyne pozostáva z typovej kuchynskej linky so smaltovaným drezom a elektrickým sporákom s elektrickou rúrou. Bytové jadro je umakartové so zariaďovacími predmetmivaňa, umývadlo, záchodová misa. Vnútorné povrchy všetkých obytných miestností sú vápenné stierky. Podlaha v izbách je z veľkoplošných laminátových parkiet. V kuchyni, kúpeľni a WC je povrch z PVC, v chodbe je keramická dlažba. Dvere sú hladké výplňové niektoré zasklené. Okná sú drevené zdvojené. Elektroinštalácia bytu je svetelná s ističmi. Vykurovanie riešené liatinovými rebrovými radiátormi umiestnenými pod oknami s termostatmi. Byt je napojený na rozvod teplej a studenej vody, kanalizáciou, vybavený svetelnou elektroinštaláciou. Lodžia má podlahu z keramickej dlažby. K bytu patrí pivnice č. 31, ktorá sa nachádza v suteréne obytného domu. Podlaha v pivniciach je betónová mazanina. Vybavenie bytu: 1x kuchynská linka so smaltovaným drezom, 1x elektrický sporák s elektrickou rúrou, 1 WC, 1x oceľová smaltovaná vaňa, 1x keramické umývadlo Strana 5
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: sústav to ) KS: 803 1 Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba 3,434*4,731 16,25 izba 3,434*5,907 20,28 chodba 2,497*3,442 8,59 kuchyňa 3,46*4,626-2,533*1,678 11,76 kúpeľňa 1,592*1,599 2,55 WC 0,8*1,15 0,92 pivnica 7,90 7,90 Vypočítaná podlahová plocha 68,25 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,132 (monolitická betónová plošná) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,214 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,96 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,84 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,94 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,98 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,96 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,99 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,99 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,98 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,99 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,50 12 Okná 5,00 1,00 5,00 4,96 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,50 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,48 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,99 Strana 6
16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,99 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,99 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,99 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,99 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,99 21 Ostatné 2,00 0,50 1,00 0,99 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,20 4,80 4,76 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,20 1,20 1,19 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,99 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3,72 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,48 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,98 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,99 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,99 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,50 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,99 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,99 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,97 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,97 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,48 Spolu 100,00 100,75 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 100,75 / 100 = 1,0075 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,214 * 1,132 * 1,0075 * 1,00 VH = 821,40 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] byt č. 31 na 1. poschodí 1993 20 70 90 22,22 77,78 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 821,40 /m 2 * 68,25m 2 56 060,55 Technická hodnota 77,78% z 56 060,55 43 603,90 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Strana 7
a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Ohodnocovaný bytový dom sa nachádza na rozhraní bytovej zóny a priemyselnej zóny.. V bezprostrednej blízkosti sa nachádzajú ostatné bytové domy podobnej architektúry a veku, prevádzkové budovy bývalej farbriky TESLA. Pôvodne slúžili bytové domy ako služobné byty zamestancov firmy. V lokalite nie je občianska vybavenosť, kompletná občianska vybavenosť je v centre mesta dostupného peši za cca 15 minút. Pozemok, na ktorom ohodnocovaná stavba stojí je rovinatý s dostupnosťou na hlavnú mestskú komunikáciu. V mieste je možnosť napojenia na všetky IS, vrátane rozvodu zemného plynu. Taktiež možnosť parkovania na spevnenej ploche pred alebo za bytovým domom. Kvalita životného prostredia je bez poškodenia ovzdušia a vodných tokov, bežný hluk od dopravy. b) Analýza využitia nehnuteľností: Bytový dom je panelovej nosnej konštrukcie s plochou strechou. Nachádzajú sa v ňom iba byty a spoločné priestory. Iné využitie sa nepredpokladá. Jeho funkčné využitie je v súlade s účelom, na ktorý bol kolaudovaný. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V danej lokalite neboli zistené riziká, ktoré by vplývali na využívanie nehnuteľností. Objekty nie sú zaťažené vecnými bremenami, okrem záložných práv, ktoré vyplývajú zo zákona č.182/1993 Zb. Stavby nevykazujú žiadne poruchy ani vady konštrukcií použitých materiálov. V priebehu svojej životnosti boli udržiavané, nie sú rizikové z hľadiska užívaniaschopnosti ani z hľadiska prevodu budúcich práv. Umiestnenie domu je v súlade so stavebnými zámermi obce, objekt slúži účelu, na ktorý je určený. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je určený z orientačných koeficientov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI Žilinskou univerzitou v EDIS vydavateľstve ŽU v apríli 2001. Vzhľadom k tomu, že sa jedná o byt v lokalite v tesnej blízkosti s priemyselnou zónou, od centra vzdialeného cca 2 km s dobrou infraštruktúrou uvažujem s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,45. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha Výsledok Strana 8
vi kpdi*vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,248 10 2,4800 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce, priemyslové zóny obcí 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu IV. 0,248 30 7,4400 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,900 7 6,3000 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie III. 0,450 5 2,2500 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,450 6 2,7000 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,248 10 2,4800 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 0,450 8 3,6000 III. 0,450 6 2,7000 orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 0,900 5 4,5000 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 0,900 9 8,1000 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0,450 7 3,1500 12 Doprava v okolí bytového domu autobus, miestna doprava - v dosahu do 15 minút III. 0,450 7 3,1500 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu II. 0,900 6 5,4000 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,045 4 0,1800 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,900 5 4,5000 16 Názor znalca priemerný byt III. 0,450 20 9,0000 Spolu 145 67,93 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 67,93/ 145 0,468 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 43 603,90 * 0,468 20 406,63 Strana 9
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Ohodnocované pozemky spolu tvoria jeden funkčný celok a sú užívané spolu s bytovým domom súp.č. 16. V lokalite je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete vrátane rozvodu zemného plynu. Priame napojenia na vedľajšiu mestskú komunikáciu. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 1121/3 zastavaná plocha a nádvorie 701 701,00 6808/275573 17,32 1121/29 zastavaná plocha a nádvorie 1223 1223,00 6808/275573 30,21 1121/35 zastavaná plocha a nádvorie 959 959,00 6808/275573 23,69 Spolu výmera 2 883,00 71,22 Obec: Liptovský Hrádok Východisková hodnota: VH MJ = 4,98 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 1,10 1,00 1,00 1,50 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,40 * 1,50 * 1,00 2,7720 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 4,98 /m 2 * 2,7720 13,80 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 883,00 m 2 * 13,80 /m 2 39 785,40 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] Spoluvlastnícky podiel Všeobecná hodnota podielu na pozemku [ ] parcela č. 1121/3 9 673,80 6808/275573 238,99 parcela č. 1121/29 16 877,40 6808/275573 416,95 Strana 10
parcela č. 1121/35 13 234,20 6808/275573 326,95 Spolu 39 785,40 982,89 III. ZÁVER - VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 20 406,63 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 982,89 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie Metódu porovnávaciu som nepoužila z dôvodu nedostatočných podkladov predajov resp ponúk realitných kancelárií porovnateľných nehnuteľností. Ohodnocovaná nehnuteľnosť je využívaná na trvalé bývanie, neprináša výnos, preto nestanovujem všeobecnú hodnotu ani metódou kombinovanou. Je to výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti, je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnotenej nehnuteľnosti ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] byt č. 31 na 1. poschodí 20 406,63 1/1 20 406,63 Pozemky ZP - parc. č. 1121/3 (17,32 m 2 ) 9 673,80 6808/275 573 238,99 ZP - parc. č. 1121/29 (30,21 m 2 ) 16 877,40 6808/275 573 416,95 ZP - parc. č. 1121/35 (23,69 m 2 ) 13 234,20 6808/275 573 326,95 Spolu VŠH 21 389,52 Zaokrúhlená VŠH spolu 21 400,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 21 400,00 Slovom: Dvadsaťjedentisícštyristo Eur V Liptovskom Mikuláši dňa 3.9.2013 Ing. Dana Piatková Strana 11
IV. PRÍLOHY Objednávka znaleckého posudku list č.13 Čestné vyhlásenie list č.14 Čiastočný výpis z listu vlastníctva č.1282 list č.15-19 Informatívna kópia z katastrálnej mapy list č.20 Znalecký posudok č. 54/2006 list č.21-42 Fotodokumentácia bytového domu list č.43 Strana 12