Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany 925 22, tel. 0905 974 770 znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: 912599 Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, 811 08 Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka ZNALECKÝ POSUDOK 126/2015 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 2 na 1.p. Gerlachovská č. 10, bytového domu s.č. 5026 na parc. KN č. 1182 a 1192, zapísaného na LV č. 1210, bez spoluvlastníckeho podielu na pozemku v k.ú. Sásová, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 20(10) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa 8.11.2015
Znalecký posudok č. 126/2015 List č. 2 I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu 2 na 1.p. Gerlachovská č. 10, bytového domu s.č. 5026 na parc. KN č. 1182 a 1192, zapísaného na LV č. 1210, bez spoluvlastníckeho podielu na pozemku v k.ú. Sásová, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. 2. Dátum vyžiadania posudku: 17.10.2015 3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu) : 27.10.2015 4. Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : 8.11.2015 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Potvrdenie o veku bytového domu vydané SVBD, zo dňa 24.04.2012. Zmluva o prevode vlastníctva bytu. Pôdorys podlažia. 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1210, k.ú. Sásová zo dňa 8.11.2015, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Sásová zo dňa 8.11.2015, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Miestne šetrenie vykonané za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 3. štvrťrok 2015 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,298 Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
Znalecký posudok č. 126/2015 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2015. b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa LV č. 1210 -čiastočný, k.ú. Sásová, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. A. Majetková podstata: Stavby Súp. č. 5026 na parc. č. 1182 9 obytný budova 1 Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 5026 nie je evidovaný na liste vlastníctva. Súp. č. 5026 na parc. č. 1192 9 obytný budova 1 Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 5026 nie je evidovaný na liste vlastníctva. Legenda: Kód druhu stavby 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu Byty a nebytové priestory B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY... Vchod: 10, 1.p. Byt č. 2 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu : 2916 / 449683 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 128 Mazár Jozef r. Mazár a Simona Mazárová r. Maková, Javornícka 41, Banská Bystrica, PSČ 974 11, SR Dátum narodenia : 27.02.1974 Dátum narodenia : 31.03.1973 spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Oznámenie OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916 o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby č. 236/122/2015 zo dňa 24.02.2015' -čz 434/2015 Návrh na zápis poznámky zo dňa 28.9.2015, Auctioneer s.r.o. - Začatie výkonu záložného práva záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916, a to predajom zálohu na dražbe - čz 1893/2015 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva č. V 508/2009 zo dňa 4. 3. 2009 - VZ 265/2009 C. Ťarchy: Por.č.: ZÁKONNÉ ZÁLOŽNÉ PRÁVO V ZMYSLE PARAGRAFU 15, Z 182/93 ZB. V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV DOMU Č.S. 5026 - VZ 442/98 Por.č.: 128 Na byt č. 2/I. poschodie, vchod 10 a podiel 2916/449683 na spoločných častiach a zariadeniach domu: Záložné právo pre pohľadávku OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916 č. zml. V 2294/2012 zo dňa 8. 6. 2012 - ČZ 752/2012 Iné údaje: GERLACHOVSKÁ ULICA 10,11,12 Poznámka: Bez zápisu
Znalecký posudok č. 126/2015 List č. 4 c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 27.10.2015 za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností dňa 27.10.2015. Fotodokumentácia vyhotovená 27.10.2015. d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi bola poskytnutá a teda bola porovnaná so skutkovým stavom. Pri zameraní neboli zistené dispozičné zmeny, avšak nameraná podlahová plocha sa nepatrne líši od podlahovej plochy uvedenej v kúpnej zmluve o prevode vlastníctva bytu. Tento rozdiel pravdepodobne predstavujú povrchové úpravy stien, ktoré projektová dokumentácia pri stanovení podlahovej plochy neodrátava alebo vykonané zmeny. Takže dá sa iba predpokladať, že v zmluve uvedená podlahová plocha bytu bola určená z projektovej dokumentácie a nie so skutkového stavu. Skutkový stav bytu bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom vedenom na LV č. 1210 - čiastočný a z kópii z katastrálnej mapy, k.ú. Sásová. Vek stanovený na základe potvrdenia o veku stavby - Potvrdenie o veku stavby - SBD Banská Bystrica zo dňa 24.4.2012. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č. 2 na 1.p. byt. domu s.č. 5026, Gerlachovská 10, Banská Bystrica, na parc. KN č. 1182 a 1192, k.ú. Sásová. Spoluvlastnícky podiel bytu č. 43 k pozemku na parc. KN č. 3291/48. g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Spoluvlastnícky podiel bytu č. 2 k pozemku na parc. KN č. 1182 a 1192, k.ú. Sásová, nakoľko právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 5026 nie je evidovaný na liste vlastníctva. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 2 v byt. dome s.č. 5026, Gerlachovská 10, na parc. KN č. 1182, k.ú. Sásová Popis bytového domu: Bytový dom súp. č. 5026 na parc. KN č. 1182 a 1192, na Ul. Gerlachovská č. 10, má podlažia domu prístupné schodiskom a výťahom. Prístupný je z jednej strany domu. Nosnú konštrukciu bytového domu tvorí celopanelový železobetónový montovaný systém. Založenie objektu je na plošných základoch. Obvodový i strešný plášť je vytvorený so železobetónových panelov, strecha je plochá s atikou a oplechovaním. Podlahy v spoločných vstupných priestoroch, na chodbách sú z terazzových dlaždíc, liateho terazza a keramickej dlažby, na schodisku je podlaha liateho terazza. Vstupné dvere sú jednokrídlové plastové so zasklením. Omietky stien vnútorných sú vápenné hladké, s olejovým náterom do výšky 120 a 150 cm, vonkajšia omietka je báze umelých vlákien. Objekt je vybavený vnútorným rozvodom vody, plynu, kanalizácie a elektriky. Vykurovanie a ohrev TÚV je z diaľkového centrálneho zdroja. Proti atmosférickým poruchám je nehnuteľnosť chránená bleskozvodom. Na prízemí sa nachádza sušiareň, práčovňa, pivničné kobky a príslušenstvo domu. Vek bytového domu: Kolaudačné rozhodnutie mi zadávateľ nepredložil. Vek stavby pre účel ohodnotenia je stanovený na základe iných dokladov o užívaní stavieb - (Potvrdenie o veku bytového domu, kde je uvedené, že bytový dom bol kolaudovaný v roku 1976). Stavebno - technický stav objektu zodpovedá uvedenému veku nehnuteľnosti, a svedčí o normálnom využívaní domu na bývanie, a o vykonávanej bežnej údržbe domu. Spoločnými časťami bytového domu sú: časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené pre spoločné užívanie. Podľa zmluvy sú to: základy domu, obvodové steny a priečelia, strecha, vchody, chodby a schodiská, zvislé a vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami bytového domu sú: zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu. Podľa zmluvy sú to: kočikáreň, práčovňa, sušiareň, STA, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, teplonosné, elektrické, telefónne, plynové a slaboprúdové rozvody mimo bytov a prípojky patriace k tomu. Popis bytu: Byt č. 2 sa nachádza na 2. nadzemnom podlaží bytového domu (1. poschodie podľa zmluvy). Ohodnocovaný byt je vedený ako jednoizbový a jeho príslušenstvo tvoria predsieň, kuchyňa, kúpeľňa s WC, obývacia spálňa a pivnica. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie: vodovodné, kanalizačné, elektrické a telefónne bytové prípojky. Vykurovanie bytu je ústredné, radiátory panelové KORAD. Podlahy v izbách tvoria veľkoplošné laminátové parkety. V kuchyni, predsieni, na WC a kúpeľni - je podlaha z keramickej dlažby. Dvere vchodové plné v kovovej zárubni,
Znalecký posudok č. 126/2015 List č. 5 vnútorné drevené hladké v kovovej zárubni, okná plastové, povrch stien omietky. V kúpeľni je vaňa s obkladom, keramické umývadlo, batérie pákové, splachovacie WC so spodnou nádržkou. Byt je bez dispozičných zmien a zásahov do nosných konštrukcií, keramický obklad, vaňa, keramické umývadlo, WC kombi, batérie chrómované pákové, kuchynská linka s laminovanými dvierkami s odsávačom pár, nerezový drez, sporák s elektrickými varnými platňami. K vybaveniu bytu patrí bytový zvonček a poštová schránka. Byt je v dobrom technickom stave. Svietidlá v byte sú lustrové, žiarivkové, nástenné. Vykurovanie je teplovodné z centrálneho zdroja, s panelovými radiátormi. Podiel bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 2916 / 449683. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Vzhľadom k tomu, že bytový dom je v dobrom stave, bola na ňom vykonaná rekonštrukcia a nie je na ňom zanedbaná bežná údržba, stanovuje základnú životnosť bytového domu na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] predsieň 1,62*1,9 3,08 obývacia izba 4,02*2,95+2,03*1,75 15,41 kuchyňa 2,95*2,07 6,11 kúpeľňa +WC 2,10*1,60 3,36 Výmera bytu bez pivnice 27,96 pivnica 1,35*1,75 2,36 Vypočítaná podlahová plocha 30,32 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,10 Počet izieb: 1 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,10 5,50 5,02 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,05 18,90 17,28 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,30 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,74 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,56 6 Krytina strechy 2,00 1,05 2,10 1,92 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,91 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,05 3,15 2,87 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,82 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,80 0,40 0,36 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,46
Znalecký posudok č. 126/2015 List č. 6 12 Okná 5,00 1,15 5,75 5,25 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,46 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,28 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,82 16 Bleskozvod 1,00 0,90 0,90 0,82 17 Vnútorný vodovod 2,00 0,90 1,80 1,64 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,82 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,91 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,82 21 Ostatné 2,00 1,10 2,20 2,01 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,45 5,80 5,29 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,60 1,60 1,46 24 Dvere 2,00 1,25 2,50 2,28 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3,42 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,28 27 Elektroinštalácia 3,00 1,05 3,15 2,87 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,91 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,90 0,90 0,82 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,00 0,00 0,00 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,82 32 Vybavenie kuchýň 2,00 2,00 4,00 3,65 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,20 4,80 4,38 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,10 4,40 4,01 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,74 Spolu 100,00 109,60 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 109,60 / 100 = 1,096 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,298 * 1,037 * 1,0960 * 1,10 VH = 934,58 Eur/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 2 v byt. dome s.č. 5026, Gerlachovská 10, na parc. KN č. 1182 a 1192, k.ú. Sásová 1976 39 61 100 39,00 61,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 934,58 Eur/m 2 * 30,32m 2 28 336,47 Technická hodnota 61,00% z 28 336,47 Eur 17 285,25 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom súp. č. 5026 na parc. č. 1182 a 1192, na Gerlachovská č. 10, sa nachádza v zastavanom území mesta Banská Bystrica, k.ú. Sásová, daný do užívania v roku 1976. Orientácia obytných miestností hodnoteného bytu k svetovým stranám je sever - juh. Nehnuteľnosť je prístupná po verejnej spevnenej komunikácii pre automobilovú dopravu, resp. peši. V dosahu je železničná aj autobusová stanica, v blízkosti obytného domu je kompletná sieť obchodov a služieb, nákupné strediská, materská, základná, stredná škola, lekáreň, zdravotné zariadenia, nemocnica, banky, parkovacie plochy, detské ihrisko, blízkosť lesov a lúk, lyžiarske stredisko Šachtičky. Byt je situovaný v stredovej sekcii na 1. poschodí. V lokalite je možnosť napojenia nehnuteľnosti na všetky inžinierske siete. Možnosť zmeny v okolitej zástavbe, ktoré by mali vplyv na existenciu stavby a jej hodnotu, nie sú pravdepodobné. Obytný dom má priaznivú polohu. V objekte pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. Stavba je dobre udržiavaná, v dobrom stavebno-technickom stave, opotrebenie panelovej stavby je primerané jej veku.
Znalecký posudok č. 126/2015 List č. 7 b) Analýza využitia nehnuteľností: Ide o ucelený komplex obytných domov. Nehnuteľnosť je využívaná na projektovaný účel - na bývanie. V súčasnosti sú všetky byty a nebytové priestory v obývaní rôznych nájomníkov. Vzhľadom k polohe a že sa jedná o objekt na bývanie je možnosť využitia len pre účely bývania. Iné využitie neprichádza v danej lokalite do úvahy. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarchy uvedené na liste vlastníctva v prospech OTP banka Slovensko, iné nie sú známe. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,0 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (1,000 + 2,000) 3,000 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,000 III. trieda Priemerný koeficient 1,000 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,550 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,000-0,900) 0,100 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,550 10 5,50 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a II. 2,000 30 60,00 vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 3,000 7 21,00 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 3,000 5 15,00 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 1,000 6 6,00 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, II. 2,000 10 20,00 alebo v novostavbe so štandardným vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, II. 2,000 8 16,00 nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 III. 1,000 6 6,00 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % k JJZ - J - JJV I. 3,000 5 15,00 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 3,000 9 27,00 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0,550 7 3,85 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 I. 3,000 7 21,00 minút
Znalecký posudok č. 126/2015 List č. 8 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 3,000 6 18,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 1,000 4 4,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 2,000 5 10,00 16 Názor znalca dobrý byt II. 2,000 20 40,00 Spolu 145 288,35 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 288,35/ 145 1,989 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 17 285,25 Eur * 1,989 34 380,36 Eur III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie nehnuteľnosti, prístupnosť, jeho dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená touto metódou objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej nehnuteľnosti v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota 1 [Eur] Stavby Byt č. 2 v byt. dome s.č. 5026, Gerlachovská 10, na parc. KN č. 1182, k.ú. Sásová 34 380,36 Spolu VŠH 34 380,36 Zaokrúhlená VŠH spolu 34 400,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 34 400,00 Eur Slovom: Tridsaťštyritisíc štyristo Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa 8.11.2015 Ing. František Orság 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.
Znalecký posudok č. 126/2015 List č. 9 IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1210, k.ú. Sásová zo dňa 8.11.2015, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Sásová zo dňa 8.11.2015, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Potvrdenie o veku bytového domu vydané SVBD, zo dňa 24.04.2012. Zmluva o prevode vlastníctva bytu. Pôdorys bytu č. 2, v byt. dome s.č. 5026, Gerlachovská 10, na parc. KN č. 1182 a 1192, k.ú. Sásová. Fotodokumentácia.
Znalecký posudok č. 126/2015 List č. 10 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa 1.08.2005 pre odbor: 370000 - STAVEBNÍCTVO a odvetvia: 370100 - POZEMNÉ STAVBY, 370900 -ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca 912599. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým č. 126/2015 znaleckého denníka číslo 9. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu číslo 126/2015. Ing. František Orság