Znalec: Ing. Dana Tatarkovičová, Horné Hámre 75, 966 71 Horné Hámre znalec v odbore stavebníctvo a odvetví odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca 915 358, tel. 0910 991 767 Zadávateľ: FINLEGAL services s.r.o., Gajova 4, 811 09, Bratislava Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. S 94/2018 zo dňa 26.03.2019 číslo: 30 /2019 ZNALECKÝ POSUDOK Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 8, vchod č. 39, v obytnom dome súp. č. 1572 na parc. C KN č. 1615/4 v k.ú. Trenčín zapísaných na liste vlastníctva č. 5394 za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. Počet listov (z toho príloh): 16 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 + 1xCD
OBSAH: I. ÚVOD... 3 II. POSUDOK... 4 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE... 4 2. STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY... 6 2.1 BYTY... 7 2.1.1 Jednoizbový byt č.8,vchod č.39, bytový dom súp.č. 1572, k.ú. Trenčín... 7 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY... 10 3.1 STAVBY... 11 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE... 11 3.1.1.1 BYTY... 11 3.2 POZEMKY... 13 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE... 13 3.2.1.1 POZEMOK POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU... 13 III. ZÁVER... 15 1. OTÁZKY A ODPOVEDE... 15 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY... 15 IV. PRÍLOHY... 166 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 17
I. ÚVOD 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 8, vchod č. 39, v obytnom dome súp. č. 1572 na parc. C KN č. 1615/4 v k.ú. Trenčín zapísaných na liste vlastníctva č. 5394 v spoluvlastníckom podiele 1/1, vrátane podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, podľa Vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty. 2. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania posudku, dátum objednávky : 26.03.2019 Dátum miestneho šetrenia : 09.04.2019 Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: 09.04.2019 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 23.04.2019 3. Účel posudku : Vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 4. Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : a) Písomná objednávkač. S 94/2018 zo dňa 26.03.2019 b) Potvrdenie o veku nehnuteľnosti vydané Spoločenstvom vlastníkom bytov S v o j b y t, Švermova 1630/30, 911 01 Trenčín zo dňa 14.03.2019, kópia c) Kópia projektovej dokumentácie - pôdorys bytu 4.2 Získané znalcom : a) Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 5394 - čiastočný, k.ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín, zo dňa 09.04.2019 - vyhotovený cez Katastrálny portál b) Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 1615/4 k.ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín, zo dňa 09.04.2019 - vyhotovený cez Katastrálny portál c) Fotodokumentácia ohodnocovanej nehnuteľnosti d) Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k 4. štvrťroku 2018 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Strana 3
80-7100-827-3 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Úplné znenie prílohy č.5 k vyhláške 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z. a vyhlášky č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 8. Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom vykonania dobrovoľnej dražby. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Všeobecná hodnota stavieb Na stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb sa v znaleckej praxi sa používajú metódy: Metóda porovnávania Kombinovaná metóda (len stavby schopné dosahovať výnos formou prenájmu) Metóda polohovej diferenciácie Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Všeobecná hodnota je vypracovaná metódou polohovej diferenciácie. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti neboli k dispozícii relevantné podklady pre porovnávanie. Výpočet všeobecnej hodnoty kombinovanou metódou nie je možné vykonať z dôvodu nedostatku podkladov pre vynášanie výnosu nehnuteľnosti formou prenájmu. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre IV.Q/2018(2,494). Strana 4
Koeficienty zastavanej plochy, vybavenia, konštrukčno-materiálovej charakteristiky jednotlivých konštrukčných prvkov, sú zohľadnené pri tvorbe jednotlivých rozpočtových ukazovateľov. Metóda polohovej diferenciácie Metóda vychádza zo základného vzťahu: VŠHS = TH * kpd [ ], kde: TH technická hodnota stavieb na úrovni bez DPH, kpd koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje pomer medzi technickou hodnotou a všeobecnou hodnotou (na úrovni s DPH) Na určenie koeficientu polohovej diferenciácie boli použité metodické postupy obsiahnuté v metodike USI. Princíp je založený na určení hodnoty priemerného koeficientu predajnosti v nadväznosti na lokalitu a druh nehnuteľností, z ktorého sa určia čiastkové koeficienty pre jednotlivé kvalitatívne triedy. Použité priemerné koeficienty polohovej diferenciácie vychádzajú z odborných skúseností. Následne je hodnotením viacerých polohových kritérií (zatriedením do kvalitatívnych tried) objektivizovaná priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie na výslednú, platnú pre konkrétnu hodnotenú nehnuteľnosť. Pri objektivizácii má každé polohové kritérium určený svoj vplyv na hodnotu (váhu). Pod všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1. List vlastníctva č. 5394 - čiastočný, k.ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín, zo dňa 09.04.2019 - vyhotovený cez Katastrálny portál A. Majetková podstata: Parc. C KN č. 1615/4 o výmere 568m 2, zastavané plochy a nádvoria, podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku 28/1458-tin Stavba Súpisné číslo na parcele číslo Druh stavby Popis stavby Druh ch.n. Umiest. stavby 1572 1615/4 9 Bytový dom 1 Legenda: Druh stavby: 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby: 1 - Stavba postavená na zemskom povrchu ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY Vchod 39 prízemie Byt č. 8 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku 28/1458-tin Účastník právneho vzťahu Vlastník Weškiera Emil, Trenčín, Hurbanova 1572, Dátum narodenia 05.03.1924 Spoluvlastnícky podiel 1 / 1 Titul nadobudnutia V 4067/03 - Kúpna zmluva č.108/2003 - vz.975/04 Iné údaje Bez zápisu. Poznámky P-105/2019 - Oznámenie o začatí výkonu zákonného záložného práva (V 4067/03) na byt č. 8 s podielom 28/1458 na spoločných častiach a zariadeniach domu so súpisným číslom 1572 na parc. č. 1615/4 a na pozemku CKN parc. č. 1615/4 veriteľom: Spoločenstvo vlastníkov bytov Svojbyt, Švermova 1630/30, Trenčín, IČO: 35 605 006, spôsob realizácie: dobrovoľná dražba zm.č. 1074/19 ČASŤ C: ŤARCHY K nehnuteľnosti Obsah Strana 5
- V 303/96 -OBMEDZENIE PREVODU DO 10 ROKOV NA BYT C.47 - V 401/98 -OBMEDZENIE PREVODU DO 10 ROKOV NA BYT Č.26 - V 5126/98 -ZÁLOŽNÉ PRÁVO V PROSPECH OSTATNÝCH VLASTNÍKOV BYTOV PODĽA 15 ZÁK.Č. 182/1993 Z.z. NA BYT Č.29 - V 1824/98 OBMEDZENIE PREVODU DO 10 ROKOV PRE VLASTNÍKA BYTU Č.39. K vlastníkovi Vlastník poradové číslo 85 V 4067/03 - na byt č.8 - Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov v zmysle 15 zák.č.182/93 Z.z. - vz.975/04 Vlastník poradové číslo 85 V 4067/03 - na byt č.8 - Obmedzenie prevodu na 10 rokov - vz.975/04 Titul nadobudnutia nepriradené V 285/96 -KUPNA ZML. V 293/96 -KUPNA ZML. V 303/96 -KUPNA ZML. V 1403/96 -KÚPNA ZML. V 2619/96- KÚPNA ZMLUVA N 377/96 V 1365/96- KÚPNA ZMLUVA N 196/96 V 284/96 -KUPNA ZML. Iné údaje - nepriradené OKO III.etapa vz.č.2575/2009 c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením mala byť vykonaná dňa 09.04.2019 za účasti správcu bytu. Pri miestnej obhliadke bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností.. Fotodokumentácia nehnuteľnosti bola vyhotovená dňa 09.04.2019. d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Po právnej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Technická dokumentácia bola poskytnutá - kópia bytu, podlahová plocha bytu bola zistená zameraním skutočných rozmerov. Predmet ohodnotenia je zapísaný na liste vlastníctva č. 5394, k.ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín a zakreslený je v katastrálnej mape. e) Porovnanie údajov katastrálneho operátu so skutočnosťou : Údaje o predmete tohto znaleckého posudku vedené v katastrálnom operáte príslušným katastrálnym úradom sa zhodujú so skutočnosťou zistenou pri obhliadke dňa 09.04.2019. f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : - Byt č. 8, na prízemí (1.NP), vo vchode č. 39 bytového domu súpisné č. 1572, k.ú. Trenčín, obec Trenčín, okres Trenčín Pozemky: Parc. C KN č. 1615/4 o výmere 568m 2, zastavané plochy a nádvoria, podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku 28/1458-tin g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Nie sú žiadne. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne. 2. STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Strana 6
2.1 BYTY 2.1.1 Jednoizbový byt č.8,vchod č.39, bytový dom súp.č. 1572, k.ú. Trenčín POPIS Byt č. 8 vo vchode č. 39 na prízemí v bytovom dome súpisné číslo 1572 na ul. Hurbanovej v k.ú Trenčín, mesto Trenčín, je zapísaný na liste vlastníctva č. 5394. Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, vrátane podielu k pozemku pod bytovým domom 28/1458-tin. Popis konštrukcií a vybavenie bytového domu: Bytový dom súpisné číslo 1572 je situovaný v okresnom meste Trenčín, na ulici hurbanovej na pozemku parc. č. C KN 1615/4. V bytovom dome je jeden samostatný vchod, vo vchode č.39 je 48 bytov, bytový dom je štvorpodlažný, so suterénom. Podľa potvrdení o veku stavby bol bytový dom daný do užívania v roku 1958. Jedná sa o murovaný bytový dom konštrukčného systému T10 a T20. Dom je založený na základových pätkách zo železobetónu. Obvodové steny sú murované z tehál hr. 350mm. Vnútorné nosné a deliace priečky sú tiež murované z tehál hr. do 150mm. Stropy sú z prefabrikovaných keramických panelov. Schodište v dome je zo železobetónovej konštrukcie. Bytový dom je bez výťahu. Podľa zistení boli na bytovom dome vykonané nasledovné stavebné úpravy a rekonštrukcie. Bytový dom je napojený na centrálne kúrenie z kotolne. Bytový dom je zateplený, zateplenie bytového domu sa realizovalo v čase obhliadky. Rekonštrukcia bytového domu bola v roku 2018 až 2019 - výmena vchodových dverí, výmena schodiskového presklenia za plastové okná s izolačným dvojsklom, zateplenie bytového domu, rekonštrukcia strechy. Bytový dom je pripojený na všetky základné inžinierske siete t.j. plyn, kanalizácia, vodovod, elektroinštalácia je svetelná aj motorická, centrálne ústredné kúrenie + teplá úžitková voda, spoločný televízny káblový rozvod, bytový hlásnik. Bytový dom je v dobrom technickom stave, dobre udržiavaný. Vnútorné konštrukcie a vybavenie domu sú vyhotovené z klasických stavebných materiálov používaných v čase výstavby. Popis konštrukcií a vybavení bytu: Nehnuteľnosť tvorí byt č. 1 v obytnom dome súp.č. 1572 na parcele CKN č. 1615/4. Jedná sa o byt I.kategórie. Byt I. kategórie je byt s ústredným (diaľkovým) vykurovaním a s úplným alebo čiastočným základným príslušenstvom. Úplným základným príslušenstvom sa rozumie kúpeľňa, prípadne kúpeľňový alebo sprchovací kút a splachovací záchod. Základné príslušenstvo bytu I. a II. kategórie sa považuje za jeho súčasť ak je priamo v byte pod uzavretím alebo i mimo bytu, avšak v rovnakom podlaží a užíva ho výhradne len užívateľ bytu. Byty so spoločným základným príslušenstvom sa zaradia do II. kategórie ak sú ústredne (diaľkovo) vykurované alebo do IV. kategórie ak nie sú ústredne (diaľkovo) vykurované. Ohodnocovaný byt je jedno-izbový, s kuchyňou, chodbou, kúpeľňou a WC. K bytu patrí pivnica. Byt je situovaný na prízemí bytového domu. Byt je v čase obhliadky v pôvodnom stave. V byte je rozvod elektro, vody, kanalizácie, plynu a kúrenia, všetko v pôvodnom stave. Kúpeľňové jadro je umakartové, je tam osadená vaňa, umývadlo a splachovacie WC. V kuchyni je osadená pôvodná kuchynská linka, plynový sporák, dvere sú dýhové, hladké plné, zárubne oceľové, okná sú pôvodné, drevené. Vnútorné omietky sú hladké, podlahy s povrchom drevotriesková doska v izbe, v kuchyni, v chodbe, v kúpeľni a WC je PVC - pôvodné. Byt je napojený na vodovod, teplovod, elektrickú, kanalizačnú prípojku a prípojku zemného plynu. V byte sú rozvody teplej a studenej vody, vykurovaný z ústredného zdroja. Vykurovanie je ústredné cez pôvodné rebrové radiátory s lokálnymi meračmi tepla. S vlastníctvom bytu je spojený podiel 28/1458-tin na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytu a pozemku. Spoločnými časťami domu sú : základy, strecha, obvodové múry, priečelia, chodby, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie v zvisle nosné konštrukcie a loggie. Strana 7
Spoločnými zariadeniami domu sú : práčovňa, sušiareň, miestnosti pre kočíky, STA, bleskozvody, kanalizačné, vodovodné, elektrické, telefónne a plynové domové prípojky a to aj v prípade, že sú umiestnené mimo domu, ale slúžia výlučne tomuto domu. Bytový dom je dobre udržiavaný. Uvažovaná základná životnosť stavby pre účely ohodnotenia vzhľadom k vyhotoveniu - 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 2 Domy obytné typové s konštrukčnými sústavami to 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Kuchyňa 2,5*3,5 8,75 Izba 4,18*3,44 14,38 Chodba 1,57*1,65 2,59 Kúpeľňa a WC 1,78*(1,59-0,856)+0,856+*1,47 3,63 Výmera bytu bez pivnice 29,35 Pivnica 1,5*2 3,00 Vypočítaná podlahová plocha 32,35 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,494 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 1 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,20 6,00 3,85 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,50 27,00 17,35 3 Stropy 8,00 1,50 12,00 7,71 4 Schody 3,00 1,00 3,00 1,93 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,80 9,00 5,78 6 Krytina strechy 2,00 3,80 7,60 4,88 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 3,80 3,80 2,44 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 7,70 23,10 14,84 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,28 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,32 11 Dvere 0,50 3,20 1,60 1,03 12 Okná 5,00 1,80 9,00 5,78 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,32 14 Vykurovanie 2,50 1,40 3,50 2,25 Strana 8
15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,28 16 Bleskozvod 1,00 2,50 2,50 1,61 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,28 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,28 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,64 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 2,80 5,60 3,60 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 2,57 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 0,64 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,28 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 1,61 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 1,61 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 1,93 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,64 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,64 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,32 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,28 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,28 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,00 4,00 2,57 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 2,57 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 1,61 Spolu 100,00 155,70 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 155,70 / 100 = 1,557 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,494 * 0,939 * 1,5570 * 1,00 VH = 1 186,14 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom. Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrát. zemných prác 3,85 1958 175 61 1,34 2 Zvislé konštrukcie 17,35 1958 140 61 7,56 3 Stropy 7,71 1958 140 61 3,36 4 Schody 1,93 1958 140 61 0,84 5 Zastrešenie bez krytiny 5,78 1958 110 61 3,21 6 Krytina strechy 4,88 2019 100 0 0,00 7 Klampiarske konštrukcie 2,44 2019 100 0 0,00 8 Úpravy vonkajších povrchov 14,84 2019 100 0 0,00 9 Úpravy vnútorných povrchov 1,28 1958 100 61 0,78 10 Vnútorné keramické obklady 0,32 1958 100 61 0,20 11 Dvere 1,03 2019 100 0 0,00 12 Okná 5,78 1958 100 61 3,53 13 Povrchy podláh 0,32 1958 100 61 0,20 14 Vykurovanie 2,25 1958 100 61 1,37 Strana 9
15 Elektroinštalácia 1,28 1958 100 61 0,78 16 Bleskozvod 1,61 2019 100 0 0,00 17 Vnútorný vodovod 1,28 1958 100 61 0,78 18 Vnútorná kanalizácia 1,28 1958 100 61 0,78 19 Vnútorný plynovod 0,64 1958 100 61 0,39 20 Výťahy 0,00 1958 0 0 0,00 21 Ostatné 3,60 2019 100 0 0,00 22 Úpravy vnútorných povrchov 2,57 1958 100 61 1,57 23 Vnútorné keramické obklady 0,64 1958 100 61 0,39 24 Dvere 1,28 1958 100 61 0,78 25 Povrchy podláh 1,61 1958 100 61 0,98 26 Vykurovanie 1,61 1958 100 61 0,98 27 Elektroinštalácia 1,93 1958 100 61 1,18 28 Vnútorný vodovod 0,64 1958 100 61 0,39 29 Vnútorná kanalizácia 0,64 1958 100 61 0,39 30 Vnútorný plynovod 0,32 1958 100 61 0,20 31 Ohrev teplej vody 1,28 1958 100 61 0,78 32 Vybavenie kuchýň 1,28 1958 100 61 0,78 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 2,57 1958 100 61 1,57 34 Bytové jadro bez rozvodov 2,57 1958 100 61 1,57 35 Ostatné 1,61 1958 100 61 0,98 Opotrebenie 37,66% Technický stav 62,34% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1 186,14 /m 2 * 32,35m 2 38 371,63 Technická hodnota 62,34% z 38 371,63 23 920,87 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a)analýza polohy nehnuteľnosti: Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území okresného mesta Trenčín, na parcele CKN č. 1615/4 v jeho sídliskovej časti. Byt č. 8 sa nachádza na prízemí bytového domu. V danej lokalite sú vybudované kompletné inžinierske siete. Pozemok je rovinatý, prístup k obytnému domu z ulice je dobrý, z asfaltovej komunikácie. V blízkosti sa nachádza základná škola, škôlka, pošta, kompletná sieť obchodov a služieb. V bezprostrednom okolí obytného domu je bežný hluk a prašnosť od dopravy. V meste je kompletná občianska vybavenosť materská škôlka, základná škola, stredná škola, nemocnica, divadlo, múzeum, obchody, supermarket TESCO, LIDL, KAUFLAND a občianska vybavenosť (úrady) okresného mesta. V meste sa nachádza autobusová a železničná stanica. Prístup je po asfaltovej komunikácii, do Strana 10
ňom žije takmer 60 000 obyvateľov. centra mesta pešou chôdzou je cca 5 min. V mieste je trh s nehnuteľnosťami charakterizovaný vyšším dopytom ako je ponuka. Pracovné možnosti obyvateľstva v meste sú - nezamestnanosť do 5%. Vďaka svojej strategicky výhodnej polohe je Trenčín významným centrom obchodu, hospodárstva, kultúry a športu. Svoje sídla a pobočky tu majú mnohé inštitúcie a spoločnosti. Dlhoročnú tradíciu v meste majú výstavy a veľtrhy. Mesto je známe i ako mesto pohody, každoročne je v meste organizový multikultúrny festival Pohoda. V súčasnosti v b)analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť je v súčasnosti využívaná v zmysle svojho určenia ako bytový dom s dvánastimi bytmi na jednom podlaží, prístupnými z jedného schodišťa bez výťahu. Aktuálny technický stav bytového domu možno charakterizovať ako dobrý, vyžadujúci si bežnú údržbu a bežné opravy. Obytný dom je v čase obhliadky čiastočne zrekonštruovaný, prebieha na ňom kompletná rekonštrukcia. Technický stav bytu je dobrý, v pôvodnom stave, vyžaduje si kompletnú rekonštrukciu. Pôvodný obytný dom bol postavený v roku 1958. c)analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Obhliadkou bytu neboli zistené žiadne riziká, ktoré by mohli byť spojené s jej využívaním. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Pre okresné mestá je podľa tabuľky č.7 Metodiky výpočtu VŠH nehnuteľnosti doporučený priemerný koeficient predajnosti 0,4-0,5. V prípadoch ak ide o samostatnú obec, ktorá tvorí obytnú časť mesta alebo oblasť so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností, je možné priemerný koeficient polohovej diferenciácie zvýšiť max. o hodnotu 0,15 oproti pôvodnému koeficientu prislúchajúcemu pôvodnému zaradeniu. Vzhľadom na polohu nehnuteľnosti a záujem o kúpu nehnuteľnosti v danej obci stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,65. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota Strana 11
I. trieda III. trieda + 200 % = (0,650 + 1,300) 1,950 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300 III. trieda Priemerný koeficient 0,650 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650-0,585) 0,065 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku 2 Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne vyšší I. 1,950 10 19,50 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 1,950 30 58,50 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,650 7 4,55 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,950 5 9,75 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu 7 IV. 0,358 6 2,15 byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,358 10 3,58 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám I. 1,950 8 15,60 III. 0,650 6 3,90 orientácia obytných miestností nad 65 % k JJZ - J - JJV I. 1,950 5 9,75 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0,650 9 5,85 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0,358 7 2,51 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu 14 15 pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 1,950 7 13,65 I. 1,950 6 11,70 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,650 4 2,60 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov I. 1,950 5 9,75 16 Názor znalca dobrý byt II. 1,300 20 26,00 Spolu 145 199,33 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Strana 12
Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 199,33/ 145 1,375 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 23 920,87 * 1,375 32 891,20 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMOK POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 1615/4 zastavané plochy a nádvoria 568 568,00 28/1458 10,91 Obec: Trenčín Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 4. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné zóny miest nad 50 000 obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad 50 000 obyvateľov, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných stavieb v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, kv - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, koeficient intenzity využitia - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnota koeficientu 1,30 1,00 4. pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy 1,00 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,30 4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí) 1,50 0. nevyskytuje sa 1,00 0. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Koeficient polohovej diferenciácie Názov Výpočet Hodnota kpd = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,30 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2,5350 Strana 13
Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m 2 * 2,5350 67,33 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 568,00 m 2 * 67,33 /m 2 38 243,44 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 28/1458 * 38 243,44 734,44 Strana 14
III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 8, vchod č. 39, v obytnom dome súp. č. 1572 na parc. C KN č. 1615/4 v k.ú. Trenčín zapísaných na liste vlastníctva č. 5394, okres Trenčín. Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu 09.04.2019, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Všeobecná hodnota bola stanovená s využitím metodických postupov uvedených v prílohe č. 3 vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH bytu bola použitá metóda polohovej diferenciácie. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že uvedená nehnuteľnosť je v súčasnosti pravdepodobne využívaná na vlastné bývanie, neprináša teda výnos. Rovnako ako v čase, keď bude predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že bude využívaná na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Ohodnocovaný byt bude vzhľadom na jeho charakter zrejme aj v budúcnosti slúžiť na bývanie. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota [ ] Jednoizbový byt č.8,vchod č.39, bytový dom súp.č. 1572, k.ú. Trenčín Pozemky 1/1 32 891,20 Pozemok parc. C KN č. 1615/4 - parc. č. 1615/4 (10,91 m 2 ) 28/1458 734,44 Všeobecná hodnota celkom 33 625,64 Všeobecná hodnota zaokrúhlene 33 600,00 Slovom: Tridsaťtritisícšesťsto Eur V Horných Hámroch dňa 23.4.2019 Ing. Dana Tatarkovičová Strana 15
IV. PRÍLOHY - objednávka č. S 94/2018 zo dňa 26.03.2019 - výpis z listu vlastníctva č. 5394-čiastočný, k.ú. Trenčín - kópia z katastrálnej mapy - potvrdenie o veku stavby - pôdorys bytu - kópia - fotodokumentácia Strana 16
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 915358. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 30/2019 znaleckého denníka. Vyhlasujem, že som si vedomá následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku.