Znalec: Znalecká organizácia PBT s.r.o., Pri Rajčianke 49, 010 01 Ţilina evidenčné číslo: 900 251 Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, 811 08 Bratislava Číslo spisu (objednávky): 004/2014 objednávka zo dňa 05.03.2014 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 19/2014 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 8 na 3.p. Nám. Kossútha č. 16, bytového domu s.č. 256 na parc. KN č. 686, zapísaného na LV č. 7053 a 8970, so spoluvlastníckym podielom na pozemku v k.ú. Komárno, za účelom výkonu záloţného práva formou dobrovoľnej draţby Počet listov (z toho príloh): 25(12) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Ţiline dňa 12.04.2014
I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.8 na 3.p. Nám. Kossútha č. 16, bytového domu s.č. 256 na parc. KN č. 686, zapísaného na LV č. 7053 a 8970, so spoluvlastníckym podielom na pozemku v k.ú. Komárno, okres Komárno. 2. Dátum vyžiadania posudku: 5.03.2014 3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu) : 31.03.2014 4. Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : 12.04.2014 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa 5.03.2014 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.7053- čiastočný, zo dňa 12.03.2014, vydaný správou katastra Komárno pod č. K 1-1065/2014. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.8970- čiastočný, zo dňa 12.03.2014, vydaný správou katastra Komárno pod č. K 1-1065/2014. Kópia z katastrálnej mapy, vektorová mapa, zo dňa 12.03.2014, vydaná správou katastra Komárno pod č. K 1-1065/2014. Potvrdenie Mestského úradu Komárno o začatí užívania bytového domu s.č.686. Kúpna zmluva. Miestne šetrenie vykonané za účasti vlastníka. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Pouţitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie pouţité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Ţilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 4. štvrťrok 2013 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,227 Údaj je pouţitý z internetovej stránky USI Ţilina. 8. Osobitné poţiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok pouţiť: Za účelom výkonu záloţného práva formou dobrovoľnej draţby.
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber pouţitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Pouţitá je metóda polohovej diferenciácie. Pouţitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je moţné, pretoţe stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo moţné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2013. b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa LV č. 7053-čiastočný, k.ú. Komárno, obec Komárno, okres Komárno. A. Majetková podstata: Stavby Súp. č. 256 na parc. č. 686 9 obytný dom 1 Právny vzťah k parcele na ktorej leţí stavba 256 je evidovaný na liste vlastníctva číslo 8970. Legenda: Kód druhu stavby 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu Byty a nebytové priestory B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY... Vchod: 16, 3.p. Byt č. 8 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu : 7001/331500 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 24 Piller Ľubica r. Bószová, Nám.Kossutha 256/16, Komárno, PSČ 945 01, SR Dátum narodenia : 26.01.1981 spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia: Zmluva o zrušení vecnéhop bremena V-4155/2010 z 6.12.2010, N 651/2010. Darovacia zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena V-422/2008 z 26.3.2008, Poznámka Poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záloţného práva č.004/2014 zo dňa 5.3.2014, P- 283/14 v prospech záloţného veriteľa OTP Banka Slovensko a.s., Štúrová 5, Bratislava formou predaja na draţbe alebo priamym predajom na byt č.8, 3.posch., vchod č.: 16 v obytnom dome so súp.č. 256 na parc.'c' č.686 podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 7001/331500, vlastník: Piller Ľubica r. Bószová nar. 26.01.1981. C. Ťarchy: Por.č.: 24 Záloţné právo v prospech Tatra banky, a.s., Bratislava podľa V-13/2011 zo dňa 24.01.2011 na byt č. 8, 3.p., vchod: 16, adresa: Nám. Kossutha 16, Komárno, v bytovom/obytnom dome súp.č. 256, na pozemku/pozemkoch parc.č. 686 a podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu súp.č. 256 o veľkosti 7001/331500, zml.č. 9910005003, vlastník: Piller Ľubica r. Bószová nar. 26.01.1981. Por.č.: 24 Záloţné právo V-4375/11 v prospech OTP Banky Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava IČO: 31318916 na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na byt č. 8, 3.p., vchod: 16 v obytnom dome súp.č. 256 na parc.č. 686, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v podiele 7001/331500, zml.č. ZZ1 k ÚZ č.121/3005/11su (vlastník bytu Piller Ľubica r. Bószová nar. 26.01.1981) Por.č.: 24 Zákonné záloţné právo Z-246/12 na základe 15 ods.1 zák.č.182/1993 Z.z. a 151c, ods. 2 Zák.č.40/1964 Zb. v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov na zabezpečenie pohľadávky na byt č.8, 3.posch., vchod č.: 16 v obytnom dome so súp.č. 256 na parc.'c' č.686 podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 7001/331500, vlastník: Piller Ľubica r. Bószová nar. 26.01.1981. Iné údaje:
Právo vecného bremena v zmysle 23 zák.č.182/93 na byty o.č.15- byt.č.1/0, o.č.16- byt.č.10/4,11/5,15/7,o.č.17- byt.č.8/3, 11/5,15/7 a nebytové priestory vyznačené na LV 8970 -pol.605/00. Poznámka: Bez zápisu podľa LV č. 8970-čiastočný, k.ú. Komárno, obec Komárno, okres Komárno. A. Majetková podstata: Parcely registra "C" Parc. č. 686 o výmere 577 m 2 Zastavané plochy a nádvoria 15 1 5 Právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 686 je evidovaný na liste vlastníctva číslo 7053. Legenda: Kód spôsobu vyuţívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Kód právneho vzťahu 5 - Vlastník pozemku nie je vlastníkom stavby postavenej na tomto pozemku (pozemkoch) Účastník právneho vzťahu: Vlastník 23 Piller Ľubica r. Bószová, Nám.Kossutha 256/16, Komárno, PSČ 945 01, SR Dátum narodenia : 26.01.1981 spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia: Darovacia zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena V-422/2008 z 26.3.2008, Zmluva o zrušení vecného bremena V-4155/2010 z 6.12.2010, N 651/2010. Poznámka Poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záloţného práva č.004/2014 zo dňa 5.3.2014, P-283/14 v prospech záloţného veriteľa OTP Banka Slovensko a.s., Štúrová 5, Bratislava formou predaja na draţbe alebo priamym predajom na na pozemok parc.'c' č.686 na podiel 7001/331500 vlastníka Piller Ľubica r. Bószová nar. 26.01.1981. C. Ťarchy: Vecné bremeno v zmysle 23 zák.č.182/93 pre vlastníkov bytov o.č.15-byt 1/0, o.č.16-byt 10/4,11/5,15/7, o.č.17- byt8/3,11/5,15/7 a nebytových priestorov v dome s.č.256 na LV 7053. Záloţné právo V 1323/03 v prosp.československá obchodní banka,a.s.,praha 1-Nové Mesto,115 20,Na Příkope 14, IČO:00001350, na zabezpečenie pohľadávky s prísl.na podiel vl.szenteszká Mária v 7001/663000,Szenteszki Miloš v 7001/1326000,Bothová Soňa v 7001/1326000,BRA/25013/036/2003 Por.č.: 23 Záloţné právo V-4375/11 v prospech OTP Banky Slovensko, a.s., Štúrova ul. 5, 813 54 Bratislava IČO: 31318916 na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na parc.reg.,c' č. 686 na podiel 7001/331500 vlastníka Piller Ľubica r. Bószová nar. 26.01.1981, zml.č. ZZ1 k ÚZ č.121/3005/11su. Por.č.: 23 Zákonné záloţné právo Z-246/12 na základe 15 ods.1 zák.č.182/1993 Z.z. a 151c, ods. 2 Zák.č.40/1964 Zb. v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov na zabezpečenie pohľadávky na pozemok parc.'c' č.686 na podiel 7001/331500 vlastníka Piller Ľubica r. Bószová nar. 26.01.1981. Iné údaje: len pozemok, nadstavba je na LV 7053. Poznámka: Bez zápisu c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 31.03.2014 za účasti vlastníkov. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností dňa 31.03.2014. Fotodokumentácia vyhotovená 31.03.2014. d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá a teda nebola porovnaná so skutkovým stavom. Pri zameraní boli zistené dispozičné zmeny, avšak nameraná podlahová plocha sa nepatrne líši od podlahovej plochy uvedenej v kúpnej zmluve o prevode vlastníctva bytu. Tento rozdiel pravdepodobne predstavujú dispozičné zmeny, povrchové úpravy stien, ktoré projektová dokumentácia pri stanovení podlahovej plochy neodrátava alebo vykonané zmeny. Takţe dá sa iba
predpokladať, ţe v zmluve uvedená podlahová plocha bytu bola určená z projektovej dokumentácie a nie so skutkového stavu. Skutkový stav bytu bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom vedenom na LV č. 77053 a 8970 - čiastočný a z kópii z katastrálnej mapy, k.ú. Komárno. Vek stanovený na základe potvrdenia o veku stavby - Potvrdenie o veku stavby - Mestským úradom Komárno zo dňa 21.11.2011. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č. 8 na 3.p. byt. domu s.č. 256, Nám. Kossútha 16, Komárno, na parc. KN č. 686, k.ú. Komárno. Spoluvlastnícky podiel bytu č. 8 k pozemku na parc. KN č. 686. g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt: Byt č.8 v byt. dome s.č.256, Nám. Kossútha 16, na parc.č.686, k.ú. Komárno POPIS Popis bytového domu: Bytový dom súp. č. 256 na parc. KN č. 686, na Nám. Kossútha č. 16, má podlaţia domu prístupné schodiskom a výťahom. Prístupný je z dvoch strán domu. Nosnú konštrukciu bytového domu tvorí celopanelový ţelezobetónový montovaný systém. Zaloţenie objektu je na plošných základoch. Obvodový i strešný plášť je vytvorený so ţelezobetónových panelov, strecha je plochá s atikou a oplechovaním. Podlahy v spoločných vstupných priestoroch, na chodbách sú z terazzových dlaţdíc, liateho terazza a keramickej dlaţby, na schodisku je podlaha liateho terazza. Vstupné dvere sú jednokrídlové kovové so zasklením. Omietky stien vnútorných sú vápenné hladké, s olejovým náterom do výšky 120 a 150 cm, vonkajšia omietka je báze umelých vlákien. Objekt je vybavený vnútorným rozvodom vody, plynu, kanalizácie a elektriky. Vykurovanie a ohrev TÚV je z diaľkového centrálneho zdroja. Proti atmosférickým poruchám je nehnuteľnosť chránená bleskozvodom. Na prízemí sa nachádza sušiareň, práčovňa, pivničné kobky a príslušenstvo domu. Vek bytového domu: Kolaudačné rozhodnutie mi zadávateľ nepredloţil. Vek stavby pre účel ohodnotenia je stanovený na základe iných dokladov o uţívaní stavieb - (Potvrdenie o veku bytového domu, kde je uvedené, ţe bytový dom bol kolaudovaný v roku 1970). Stavebno - technický stav objektu zodpovedá uvedenému veku nehnuteľnosti, a svedčí o normálnom vyuţívaní domu na bývanie, a o vykonávanej beţnej údrţbe domu. Spoločnými časťami bytového domu sú: časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené pre spoločné uţívanie. Podľa zmluvy sú to: základy domu, obvodové steny a priečelia, strecha, vchody, chodby a schodiská, zvislé a vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami bytového domu sú: zariadenia, ktoré sú určené na spoločné uţívanie a slúţia výlučne tomuto domu. Podľa zmluvy sú to: kočikáreň, práčovňa, sušiareň, STA, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, teplonosné, elektrické, telefónne, plynové a slaboprúdové rozvody mimo bytov a prípojky patriace k tomu. Popis bytu: Byt č. 8 sa nachádza na 4. nadzemnom podlaţí bytového domu (3. poschodie podľa zmluvy). Ohodnocovaný byt je vedený ako trojizbový a jeho príslušenstvo tvoria kuchyňa, kúpeľňa, WC, predsieň, komora a špajza. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie: vodovodné, kanalizačné, elektrické a telefónne bytové prípojky. Vykurovanie bytu je ústredné, radiátory oceľové. Podlahy v izbách tvoria veľkoplošné laminátové parkety. V predsieni je keramická dlaţba. V kuchyni, na WC a kúpeľni - je podlaha z PVC. Dvere vchodové plné v kovovej zárubni, vnútorné drevené hladké v kovovej zárubni, okná pôvodné drevené, povrch stien omietky. V kúpeľni je vaňa bez obkladu, keramické umývadlo, batérie pákové, splachovacie WC so spodnou nádrţkou, v kuchyni kuchynská linka s odsávačom pár, smaltovaný drez, sporák na plyn, rúra elektrická s obkladom. K vybaveniu bytu patrí bytový zvonček a poštová schránka. Byt je v dobrom technickom stave po čiastočných úpravách. Svietidlá v byte sú lustrové, ţiarivkové, nástenné. Vykurovanie je teplovodné z centrálneho zdroja, oceľovými radiátormi.
Podiel bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 7001/331500. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ŢIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Vzhľadom k tomu, ţe bytový dom je v dobrom stave, bola na ňom vykonaná rekonštrukcia a nie je na ňom zanedbaná beţná údrţba, stanovuje základnú ţivotnosť bytového domu na 90 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Izba: 6,11*3,45 21,08 Izba: 3,44*3,43 11,80 Izba: 3,45*2,93 10,11 Predsieň: 3,46*1,82 6,30 Kuchyňa: 3,44*2,32+2,54*1,77 12,48 Kúpeľňa: 1,60*1,67 2,67 WC: 1,21*0,83 1,00 Komora: 3,44*1,67 5,74 Špajza: 1,70*1,16 1,97 Vypočítaná podlahová plocha 73,15 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,227 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,02 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,05 5,25 5,22 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,87 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,95 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,98 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,97 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,99 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,99 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,05 3,15 3,13 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,99 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,25 0,13 0,12 11 Dvere 0,50 0,90 0,45 0,45 12 Okná 5,00 1,05 5,25 5,22 13 Povrchy podláh 0,50 0,90 0,45 0,45
14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,48 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,99 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,99 17 Vnútorný vodovod 2,00 0,90 1,80 1,79 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,80 1,60 1,59 19 Vnútorný plynovod 1,00 0,90 0,90 0,89 20 Výťahy 2,00 1,05 2,10 2,09 21 Ostatné 2,00 1,05 2,10 2,09 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,35 5,40 5,37 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 0,40 0,40 0,40 24 Dvere 2,00 0,90 1,80 1,79 25 Povrchy podláh 2,50 1,15 2,88 2,86 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,48 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,98 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,99 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,90 0,90 0,89 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,90 0,45 0,45 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,99 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,25 2,50 2,48 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,15 4,60 4,57 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 0,70 2,80 2,78 35 Ostatné 2,50 1,10 2,75 2,73 Spolu 100,00 100,65 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 100,65 / 100 = 1,0065 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,227 * 1,037 * 1,0065 * 1,02 VH = 771,25 Eur/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením ţivotnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č.8 v byt. dome s.č.256, Nám. Kossútha 16, na parc.č.686, k.ú. Komárno 1970 44 46 90 48,89 51,11 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 771,25 Eur/m 2 * 73,15m 2 56 416,94 Technická hodnota 51,11% z 56 416,94 Eur 28 834,70 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom súp. č. 256 na parc. č. 686, na Nám. Kossútha č. 16, sa nachádza v zastavanom území mesta Komárno, v centre mesta pri mestskej trţnici, daný do uţívania v roku 1970. Orientácia obytných miestností hodnoteného bytu k svetovým stranám je východ - západ. Nehnuteľnosť je prístupna po verejnej spevnenej komunikácii pre automobilovú dopravu, resp. peši. Obytný dom je situovaný v centre, vzdialenosť od obchodného centra cca 300m, v dosahu 1000 m je ţelezničná aj autobusová stanica, v blízkosti obytného domu je kompletná sieť obchodov a sluţieb, nákupné strediská, materská, základná, stredná škola a vysoká škola, lekáreň, zdravotné zariadenia, poliklinika, parkovacie plochy, detské ihrisko. Byt je situovaný v stredovej sekcii na 3. poschodí, obytné miestnosti sú situované na východ - západ. V lokalite je moţnosť napojenia nehnuteľnosti na všetky inţinierske siete. Moţnosť zmeny v okolitej zástavbe, ktoré by mali vplyv na
existenciu stavby a jej hodnotu, nie sú pravdepodobné. Obytný dom má priaznivú polohu. V objekte pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. Stavba je dobre udrţiavaná, v dobrom stavebno-technickom stave, opotrebenie panelovej stavby je primerané jej veku. Rekonštrukcia nebytových priestorov, zateplenie fasády. b) Analýza vyuţitia nehnuteľností: Ide o ucelený komplex obytných domov. Nehnuteľnosť je vyuţívaná na projektovaný účel - na bývanie. V súčasnosti sú všetky byty a nebytové priestory v obývaní rôznych nájomníkov. Vzhľadom k polohe a ţe sa jedná o objekt na bývanie je moţnosť vyuţitia len pre účely bývania. Iné vyuţitie neprichádza v danej lokalite do úvahy. c) Analýza prípadných rizík spojených s vyuţívaním nehnuteľností: Ťarchy uvedené na liste vlastníctva, iné nie sú známe. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Ţilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inţinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,650 + 1,300) 1,950 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300 III. trieda Priemerný koeficient 0,650 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650-0,585) 0,065 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,065 10 0,6500 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných II. 1,300 30 39,0000 sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,300 7 9,1000 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,950 5 9,7500 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,650 6 3,9000 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,358 10 3,5800 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 III. 0,650 8 5,2000 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 II. 1,300 6 7,8000 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne III. 0,650 5 3,2500 nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome
byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 1,950 9 17,5500 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0,650 7 4,5500 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,300 7 9,1000 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 1,300 6 7,8000 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,650 4 2,6000 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu zvýšená hlučnosť a prašnosť - blízkosť dopravných ťahov III. 0,650 5 3,2500 16 Názor znalca dobrý byt II. 1,300 20 26,0000 Spolu 145 153,08 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 153,08/ 145 1,056 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 28 834,70 Eur * 1,056 30 449,44 Eur 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: Podľa LV č. 8970: POPIS Pozemok sa nachádza v zastavanom území mesta Komárno na parcele KN č. 686 - zastavané plochy a nádvoria, evidované na LV č.8970 -čiastočný, Nám. Kossútha 16, v centre pri mestskej trţnici, v katastrálnom území Komárno. Predmetom ohodnotenia je spoluvlastnícky podiel na pozemku o celkovej výmere 12,19 m 2, na ktorom je bytový dom postavený a jeho veľkosť je vyjadrená podielom 7001/331500. Pri bytovom dome je dostatok parkovacích miest. Je rovinatého charakteru s prístupom k pozemku po spevnenom asfaltovom chodníku a komunikácii, je moţnosť napojenia na všetky inţinierske siete. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Spolu Výmera Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel výmera [m 2 ] podielu [m 2 ] 686 zastavaná plocha a nádvorie 577 577,00 7001/331500 12,19 Obec: Komárno Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia Hodnotenie 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým Hodnota koeficientu 1,20 1,00
kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 2. pozemky určené územným plánom na vyššie využitie, než na aké slúžia v súčasnosti (napríklad nezastavané stavebné pozemky, zmena funkcie zóny sídla a pod.) 2. ak sa v najbližšom čase predpokladá nižší stupeň využitia ako doteraz 0,99 1,00 2,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 2,00 * 0,99 4,2768 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 Eur/m 2 * 4,2768 42,60 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 577,00 m 2 * 42,60 Eur/m 2 24 580,20 Eur Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 7001/331500 * 24 580,20 Eur 519,11 Eur
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) celej časti: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola pouţitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola pouţitá metóda polohovej diferenciácie 30 449,44 Eur 519,11 Eur 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Byt č.8 v byt. dome s.č.256, Nám. Kossútha 16, na parc.č.686, k.ú. Komárno Pozemky Všeobecná hodnota celej časti [Eur] Spoluvl. podiel Podľa LV č. 8970: - parc. č. 686 (12,19 m 2 ) 24 580,20 7001/331 500 Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [Eur] 30 449,44 1/1 30 449,44 519,11 Spolu VŠH 30 968,55 Zaokrúhlená VŠH spolu 31 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 31 000,00 Eur Slovom: Tridsaťjedentisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na nehnuteľnosť neviaznu žiadne mimoriadne riziká spojené s jej využívaním, ktoré by mali podstatný vplyv na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. V Ţiline dňa 15.4.2014 PBT s.r.o.
IV. PRÍLOHY Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa 5.03.2014 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.7053- čiastočný, zo dňa 12.03.2014, vydaný správou katastra Komárno pod č. K 1-1065/2014. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.8970- čiastočný, zo dňa 12.03.2014, vydaný správou katastra Komárno pod č. K 1-1065/2014. Kópia z katastrálnej mapy, vektorová mapa, zo dňa 12.03.2014, vydaná správou katastra Komárno pod č. K 1-1065/2014. Potvrdenie Mestského úradu Komárno o začatí užívania bytového domu s.č.686. Kúpna zmluva. Pôdorys bytu č. 8, v byt. dome s.č.256, Nám. Kossútha 16, na parc.č.686, k.ú. Komárno. Fotodokumentácia bytu č. 8, v byt. dome s.č.256, Nám. Kossútha 16, na parc.č.686, k.ú. Komárno.
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA