Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany 925 22, tel. 0905 974 770 znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: 912599 Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, 811 08 Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka ZNALECKÝ POSUDOK číslo 235/2017 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 6 na 1.p., Svätoondrejská č. 11, polyfunkčnej budovy s.č. 4668 na parc. KN č. 2070, zapísaného na LV č. 11399 a 11497, so spoluvlastníckym podielom na pozemku, k.ú. Komárno, obec Komárno, okres Komárno, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby Počet listov (z toho príloh): 21 (08) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa 5.11.2017
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 2 I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 6 na 1.p., Svätoondrejská č. 11, polyfunkčnej budovy s.č. 4668 na parc. KN č. 2070, zapísaného na LV č. 11399 a 11497, so spoluvlastníckym podielom na pozemku, k.ú. Komárno, obec Komárno, okres Komárno. 2. Dátum vyžiadania posudku: 4.08.2017 3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu) : 29.09.2017 4. Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : 5.11.2017 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Potvrdenie Mestského úradu Komárno o začatí užívania budovy s.č. 4668, ul. Svätoondrejská 11. 5.2 Získané znalcom : Výpis z listu vlastníctva č. 11399- čiastočný, k.ú. Komárno, zo dňa 5.11.2017, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Výpis z listu vlastníctva č. 11497- čiastočný, k.ú. Komárno, zo dňa 5.11.2017, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Komárno, zo dňa 5.11.2017, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava Miestne šetrenie vykonané za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 213/2017 Z. z. z 31. augusta 2017, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 2. štvrťrok 2017 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,382. Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2017. b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa LV č. 11399 -čiastočný, k.ú. Komárno, obec Komárno, okres Komárno. A. Majetková podstata: Stavby Súp. č. 4668 na parc. č. 2070 20 polyfunkčná budova 1 Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 4668 je evidovaný na liste vlastníctva číslo 11497. Legenda: Kód druhu stavby 20 - Iná budova Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu Byty a nebytové priestory B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY... Vchod: 11, 1.p. Byt č. 6 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu : 11026 / 95377 Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 Kürthy Daniel r. Kürthy, Svätoondrejská 4668/11, Komárno, PSČ 945 01, SR Dátum narodenia : 24.11.1977 spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V-2972/2012 z 11.9.2012 Žiadosť o doplnenie osobných údajov zo dňa 12.08.2014, R-369/14, fotokópia OP, Poznámka Poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záložného práva (V-3235/2014) zo dňa 11.10.2016, P-1027/16 v prospech záložného veriteľa formou predajom na dobrovoľnej dražbe a byt č.6/1, vchod č.11 nachádzajúci sa v bytovom dome so súp.č.4668 na parcele registra 'C' č.2070, spoluvlastnícky podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o veľkosti 11026/95377, vl. Kürthy Daniel r.kürthy, nar.24.11.1977 v podiele 1/1. C. Ťarchy: Por.č.: 1 Zákonné záložné právo Z-1131/13 podľa 15 zák. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov a 151c, ods.2 Zák.č.40/1964 Zb v znení neskorších predpisov a v zmysle 34 zák.č.162/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so súp.č.4668 na parc.reg.'c'č.2070, na byt č.6, posch.č.1, vchod č.11, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 11026/95377, vlastník bytu Kürthy Daniel r.kürthy nar.24.11.1977. Por.č.: 1 Záložné právo V-3235/2014 z 03.09.2014 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul.5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916, úver č.: ZZ1 k ÚZ č.100/3005/14su na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na byt č.6/1, vchod č.11 nachádzajúci sa v bytovom dome so súp.č.4668 na parcele registra 'C' č.2070, spoluvlastnícky podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu o veľkosti 11026/95377, vl.kürthy Daniel r.kürthy, nar.24.11.1977, Iné údaje: U parc.č. 2070 len stavba, pozemok je na LV 11497.-pvz. 3915/08 Poznámka: Bez zápisu
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 4 podľa LV č. 11497 -čiastočný, k.ú. Komárno, obec Komárno, okres Komárno. A. Majetková podstata: Parcely registra "C" Parc. č. 2070 o výmere 269 m 2 Zastavané plochy a nádvoria 16 1 203 Právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 2070 je evidovaný na liste vlastníctva číslo 11399. Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 16 - Pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom Kód druhu chránenej nehnuteľnosti 203 - Pamiatková zóna Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 13 Kürthy Daniel r. Kürthy, Svätoondrejská 4668/11, Komárno, PSČ 945 01, SR Dátum narodenia : 24.11.1977 spoluvlastnícky podiel: 11026 / 95377 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V-2972/2012 z 11.9.2012, Zápis do KN, R-234/13, Nariadenie o vyhlásení územia za pamiatkovú zónu, PUSR- 2013/10378-38054. Žiadosť o doplnenie osobných údajov zo dňa 12.08.2014, R-369/14, fotokópia OP, Poznámka Poznamenáva sa Oznámenie o začatí výkonu záložného práva (V-3235/2014) zo dňa 11.10.2016, P-1027/16 v prospech záložného veriteľa formou predajom na dobrovoľnej dražbe na pozemok parc. registra 'C' č. 2070, spoluvlastnícky podiel k pozemku o veľkosti 11026/95377, vl. Kürthy Daniel r. Kürthy, nar. 24.11.1977. C. Ťarchy: Por.č.: Vecné bremeno: Právo prechodu a prejazdu peši a motorovými vozidlami cez pozemky parc.č. 2070 v prospech vlastníka vedeného na LV 10708 (parc. č. 2069, 2075/2). - pvz. 2793/07 Por.č.: 13 Záložné právo V-3235/2014 z 03.09.2014 v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova ul.5, 813 54 Bratislava, IČO: 31318916, úver č.: ZZ1 k ÚZ č.100/3005/14su na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na pozemok parcela registra 'C' č.2070, spoluvlastnícky podiel k pozemku o veľkosti 11026/95377, vl.kürthy Daniel r.kürthy, nar.24.11.1977, Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 29.09.2017 za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností dňa 29.09.2017. Fotodokumentácia vyhotovená 29.09.2017. d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá a teda nebola porovnaná so skutkovým stavom. Pri zameraní neboli zistené zásadné dispozičné zmeny. Skutkový stav bytu bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom vedenom na LV č. 11399 a 11497 - čiastočný a z kópii z katastrálnej mapy, k.ú. Komárno. Vek stanovený na základe potvrdenia o veku stavby - Potvrdenie o veku stavby - Mestským úradom Komárno zo dňa 10.11.2010. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č. 6 na 1.p., polyfunkčná budova s.č. 4668, Svätoondrejská 11, Komárno, na parc. KN č. 2070, k.ú. Komárno. Spoluvlastnícky podiel bytu č. 6 (11026 / 95377) k pozemku na parc. KN č. 2070, k.ú. Komárno. g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené.
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 5 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 6 na 1.p. byt. domu s.č. 4668, Svätoondrejská 11, na parc. KN č. 2070, k.ú. Komárno Popis polyfunkčnej budovy: Polyfunkčná budova súp. č. 4668 na parc. KN č. 2070, na ul. Svätoondrejská č. 11, má podlažia domu prístupné schodiskom a výťahom, pozostáva z piatich nebytových priestorov (garáže, skladové priestory, kancelárie a obchody) a z ôsmych bytov. Nebytové priestory nachádzajúce sa na prízemí budovy sú prístupné z ulice, ako aj podzemná garáž. Jedná sa o murovanú štvorpodlažnú budovu aj so zabudovaným podkrovím (1.PP+3.NP+ podkrovie) so sedlovou strechou. Nosnú konštrukciu budovy tvorí murivo z tehloblokov hr. 300 až 440 mm. Deliace steny z časti murované, z časti sadrokartónové. Stropná konštrukcia je z montovaných železobetónových predpätých stropných nosníkov a betónových stropných vložiek s rovným omietnutým podhľadom. Strecha je sedlová s hladkou betónovou škridlovou krytinou. Klampiarske konštrukcie strechy sú z pozinkovaného plechu, okenné parapety z hliníkového plechu. Podlahy v spoločných vstupných priestoroch, na chodbách sú z kamennej dlažby, na schodisku je kamenná dlažba. Vstupné dvere sú drevené so zasklením. Omietky stien vnútorných sú vápenné hladké, vonkajšia omietka je viacvrstvová vápenno cementová s fasádnym náterom. Objekt je vybavený vnútorným rozvodom vody, plynu, kanalizácie a elektriky. Proti atmosférickým poruchám je nehnuteľnosť chránená bleskozvodom. Vek bytového domu: Kolaudačné rozhodnutie mi zadávateľ nepredložil. Vek stavby pre účel ohodnotenia je stanovený na základe iných dokladov o užívaní stavieb - (Potvrdenie o veku bytového domu, kde je uvedené, že bytový dom bol kolaudovaný v roku 2009). Stavebno - technický stav objektu zodpovedá uvedenému veku nehnuteľnosti, a svedčí o normálnom využívaní domu na bývanie, a o vykonávanej bežnej údržbe domu. Spoločnými časťami bytového domu sú: časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené pre spoločné užívanie. Podľa zmluvy sú to: základy domu, obvodové steny a priečelia, strecha, vchody, chodby a schodiská, zvislé a vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami bytového domu sú: zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu. Podľa zmluvy sú to: kočikáreň, práčovňa, sušiareň, STA, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, teplonosné, elektrické, telefónne, plynové a slaboprúdové rozvody mimo bytov a prípojky patriace k tomu. Popis bytu: Byt č. 6 sa nachádza na 2. nadzemnom podlaží polyfunkčnej budovy (1. poschodie podľa zmluvy). Ohodnocovaný byt je vedený ako štvorizbový a jeho príslušenstvo tvoria predsieň so spojovacou chodbou, kuchyňa, komora, kúpeľňa, WC, loggia a sklad v suteréne. Byt s vyšším štandardom. Keramický obklad je vyhotovený v kúpeľni a vo WC ž po strop, ako aj v kuchyni za kuchynskou linkou pod skrinkami. Vchodové dvere do bytu sú bezpečnostné, laminované plné dýhované osadené do oceľovej zárubne. Interiérové dvere sú drevené v oblôžkových zárubniach. Okná sú drevené z euro profilov, vybavené interiérovými hliníkovými žalúziami. Podlahy sú všade z keramickej dlažby. Vykurovanie bytu je ústredné, radiátory oceľové, z vlastnej kotolne umiestnenej na najvyššom podlaží domu. V kúpeľni je podlahové el. vykurovanie DEVI, 1x vaňa, 2x keramické umývadlo, sprchovací kút, batérie pákové, splachovacie WC so zabudovanou nádržkou, v kuchyni kuchynská linka dĺžky 7,8 m, s odsávačom pár, kameninový drez, umývačka riadu, sklokeramická varna platňa, rúra elektrická. Klimatizačná jednotka, alarm. K vybaveniu bytu patrí bytový zvonček a poštová schránka. Byt je v dobrom technickom stave. Svietidlá v byte sú lustrové, žiarivkové, nástenné. Vykurovanie je teplovodné z centrálneho zdroja, oceľovými radiátormi. Podiel bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 11026/95377. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE: Vzhľadom k tomu, že bytový dom je v dobrom stave,je na ňom vykonaná pravidelná údržba, stanovuje základnú životnosť bytového domu na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 5 Domy obytné netypové 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 6 PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Izba: 3,84*8,10+3,84*0,30/2 31,68 Izba: 4,95*2,80 13,86 Izba: 4,50*2,34 10,53 Izba: 4,50*2,34 10,53 predsieň: 1,138*0,450+2,40*1,35+1,45*3,95 9,48 chodba: 1,80*3,65+1,38*1,25 8,30 komora: 1,43*1,00 1,43 kuchyňa: 2,50*3,12 7,80 Kúpeľňa+WC: 3,50*3,50 12,25 Výmera bytu bez pivnice 105,86 sklad 4,39 4,39 Vypočítaná podlahová plocha 110,25 loggia: (4,6+4,3)/2*1,0 4,45 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,382 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,02 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,05 5,25 5,15 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,71 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,85 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,94 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,91 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,96 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,98 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,10 3,30 3,24 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,05 2,10 2,06 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,25 0,13 0,12 11 Dvere 0,50 0,90 0,45 0,44 12 Okná 5,00 1,05 5,25 5,15 13 Povrchy podláh 0,50 0,90 0,45 0,44 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,45 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,96 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,98 17 Vnútorný vodovod 2,00 0,90 1,80 1,77 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,80 1,60 1,57 19 Vnútorný plynovod 1,00 0,90 0,90 0,88 20 Výťahy 2,00 1,05 2,10 2,06 21 Ostatné 2,00 1,05 2,10 2,06 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,15 4,60 4,51 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 0,40 0,40 0,39 24 Dvere 2,00 0,90 1,80 1,77 25 Povrchy podláh 2,50 1,15 2,88 2,82 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,45 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,94 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,98 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,90 0,90 0,88 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,90 0,45 0,44
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 7 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,96 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,25 2,50 2,45 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,15 4,60 4,51 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 0,70 2,80 2,75 35 Ostatné 2,50 1,10 2,75 2,70 Ďalšie konštrukcie 36 Klimatizačná jednotka - - 0,80 0,79 37 Alarm - - 1,00 0,98 Spolu 100,00 101,90 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 101,90 / 100 = 1,019 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,382 * 0,939 * 1,0190 * 1,02 VH = 756,25 Eur/m 2 Rozostavanosť bytu: 100,00 % TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 6 na 1.p. byt. domu s.č. 4668, Svätoondrejská 11, na parc. KN č. 2070, k.ú. Komárno 2009 8 92 100 8,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 756,25 Eur/m 2 * 110,25m 2 83 376,56 Technická hodnota 92,00% z 83 376,56 Eur 76 706,44 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Polyfunkčná budova súp. č. 4668 na parc. č. 2070, na ul. Svätoondrejská 11, sa nachádza v zastavanom území mesta Komárno, v centre mesta, daný do užívania v roku 2009. Orientácia obytných miestností hodnoteného bytu k svetovým stranám je juho - východ. Nehnuteľnosť je prístupná po verejnej spevnenej komunikácii pre automobilovú dopravu, resp. peši. Polyfunkčná budova je situovaný v zástavbe obytných domov, v blízkosti obytného domu je kompletná sieť obchodov a služieb, nákupné strediská, materská, základná, stredná škola a vysoká škola, lekáreň, zdravotné zariadenia, poliklinika, parkovacie plochy, detské ihrisko. Byt je situovaný na 1. poschodí, obytné miestnosti sú situované na juho - vchod. V lokalite je možnosť napojenia nehnuteľnosti na všetky inžinierske siete. Možnosť zmeny v okolitej zástavbe, ktoré by mali vplyv na existenciu stavby a jej hodnotu, nie sú pravdepodobné. Obytný dom má priaznivú polohu. V objekte pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. Stavba je dobre udržiavaná, v dobrom stavebno-technickom stave, opotrebenie murovanej stavby je primerané jej veku. Nebytové prevádzkové piestory na prízemí objektu. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je využívaná na projektovaný účel - na bývanie, kancelárske a obchodné priestory. V súčasnosti sú všetky byty a nebytové priestory v obývaní rôznych nájomníkov. Vzhľadom k polohe a že sa jedná o objekt na bývanie je možnosť využitia len pre účely bývania. Iné využitie neprichádza v danej lokalite do úvahy. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarchy uvedené na liste vlastníctva, záložné právo v prospech OTP banka Slovensko, a.s., iné nie sú známe.
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 8 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,550 + 1,100) 1,650 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,100 III. trieda Priemerný koeficient 0,550 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,303 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,550-0,495) 0,055 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,550 10 5,50 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách I. 1,650 30 49,50 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 1,650 7 11,55 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,650 5 8,25 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah obchody v prízemnej časti II. 1,100 6 6,60 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením II. 1,100 10 11,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 1,100 8 8,80 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov II. 1,100 6 6,60 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,550 5 2,75 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 1,650 9 14,85 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 1,100 7 7,70 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút I. 1,650 7 11,55 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 1,650 6 9,90 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod. II. 1,100 4 4,40
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 9 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,100 5 5,50 16 Názor znalca dobrý byt II. 1,100 20 22,00 Spolu 145 186,45 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 186,45/ 145 1,286 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 76 706,44 Eur * 1,286 98 644,48 Eur 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: Podľa LV č. 11496: POPIS Pozemok sa nachádza v zastavanom území mesta Komárno na parcele KN č. 2070 - zastavané plochy a nádvoria, evidované na LV č. 11497 -čiastočný, Svätoondrejská 11, v centre mesta, v katastrálnom území Komárno. Predmetom ohodnotenia je spoluvlastnícky podiel na pozemku o celkovej výmere 31,10 m 2, na ktorom je bytový dom postavený a jeho veľkosť je vyjadrená podielom 11026 / 95377. Pri polyfunkčnej budove nie je dostatok parkovacích miest. Je rovinatého charakteru s prístupom k pozemku po spevnenom asfaltovom chodníku a komunikácii, je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Spolu Výmera Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel výmera [m 2 ] podielu [m 2 ] 2070 zastavané plochy a nádvoria 269 269,00 11026/95377 31,10 Obec: Komárno Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné zóny miest nad 50 000 obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad 50 000 obyvateľov, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre i mimo centra mesta Hodnota koeficientu 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, 1,05 6. pozemky na obchodných uliciach v centre miest nad 100 000 obyvateľov so širokými ulicami a parkoviskami, mestská hromadná doprava s hustou premávkou 2. zmiešané územie s prevahou občianskej vybavenosti (obchodná poloha a byty ) 4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí) 4. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) nevyskytuje sa 1,00 1,30 1,05 1,40 1,45 1,50
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 10 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,30 * 1,05 * 1,05 * 1,40 * 1,45 * 1,50 * 1,00 4,3642 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 Eur/m 2 * 4,3642 43,47 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 269,00 m 2 * 43,47 Eur/m 2 11 693,43 Eur Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 11026/95377 * 11 693,43 Eur 1 351,92 Eur
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 11 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota pozemkov a stavieb bola stanovená metódou polohovej diferenciácie: Vzhľadom na umiestnenie stavby a pozemkov, prístupnosť, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej nehnuteľností v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Všeobecná hodnota Názov 1 [Eur] Stavby Byt č. 6 na 1.p. byt. domu s.č. 4668, Svätoondrejská 11, na parc. KN č. 2070, k.ú. Komárno 98 644,48 Pozemky Podľa LV č. 11496: - parc. č. 2070 (31,1 m 2 ) 1 351,92 Spolu VŠH 99 996,40 Zaokrúhlená VŠH spolu 100 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 100 000,00 Eur Slovom: Jeden stotisíc Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa 5.11.2017 Ing. František Orság 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 12 IV. PRÍLOHY Výpis z listu vlastníctva č. 11399- čiastočný, k.ú. Komárno, zo dňa 5.11.2017, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Výpis z listu vlastníctva č. 11497- čiastočný, k.ú. Komárno, zo dňa 5.11.2017, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Komárno, zo dňa 5.11.2017, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava Potvrdenie Mestského úradu Komárno o začatí užívania budovy s.č. 4668, ul. Svätoondrejská 11. Pôdorys bytu č. 6, v polyfunkčnej budove s.č. 4668, Svätoondrejská 11, na parc. KN č. 2070, k.ú. Komárno. Fotodokumentácia.
Znalecký posudok č. 235/2017 List č. 13 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor STAVEBNÍCTVO a odvetvia POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca 912599. Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 235/2017 Ing. František Orság