, Na Hrebienku 11, 811 02 Bratislava mobil : 0903 716900, e-mail : kralovic@sollaris.sk znalec v odbore stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o. Pribinova 84 920 01 Hlohovec IČO : 36 253 073 Číslo spisu DDr. 044/2015 (dátum objednávky): 23.10.2015 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 107/2015 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 23, na 4.NP (podkroví) bytového domu so súpisným číslom 2477, na Cyprichovej ulici č. 24 v meste Bratislava, vrátane jeho príslušenstva a spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu so súpisným číslom 2477, postaveného na parcele č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. a spoluvlastníckeho podielu na pozemku, parcela č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III., zapísaných na liste vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. Počet listov (z toho príloh) : 24 (10) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 Dátum vyhotovenia : 27.11.2015
2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 23, na 4.NP (podkroví) bytového domu so súpisným číslom 2477, na Cyprichovej ulici č. 24 v meste Bratislava, vrátane jeho príslušenstva a spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu so súpisným číslom 2477, postaveného na parcele č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. a spoluvlastníckeho podielu na pozemku, parcela č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III., zapísaných na liste vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 2. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania posudku, dátum objednávky : 23.10.2015 Dátum miestneho šetrenia : 18.11.2015 Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: 18.11.2015 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 24.11.2015 3. Účel posudku : Vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 4. Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : a) Písomná objednávka zo dňa 23.10.2015 b) Potvrdenie o veku bytového domu, vydané správcom nehnuteľnosti FondByt, s.r.o. to dňa 25.05.2015 kópia c) Povolenie užívania zmeny dokončenej stavby ônadstavba bytového domu Cyprichova 24-26, vydané Mestská časť Bratislava Rača, pod č. SÚ 12519/2836/2010/PR, zo dňa 01.12.2010 kópia d) Znalecký posudok č. 213/2015, vyhotovil Ing. Martina Grexová, zo dňa 10.06.2015 - kópia 4.2 Získané znalcom : a) Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III., zo dňa 24.11.2015, vedený Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ b) Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III., zo dňa 26.11.2015, vedená Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ c) Výsledky miestnej obhliadky d) Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností e) Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k 3. štvrťroku 2015 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Úplné znenie prílohy č.5 k vyhláške 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z. a vyhlášky č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.
3 7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Stanoviť VŠH aj bez možnosti obhliadky ohodnocovanej nehnuteľnosti z dôvodu nedostatku súčinnosti jej vlastníka V znaleckom posudku uviesť informáciu o subjekte, ktorý je poverený správou nehnuteľnosti v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. v platnom znení V znaleckom posudku uviesť informáciu o aktuálnom telefonickom kontakte na vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti (ak je takýto údaj dostupný) 8. Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.
4 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že uvedená nehnuteľnosť nie je v súčasnosti využívaná na podnikanie ani nie je pravdepodobne prenajímaná tretím osobám, neprináša teda výnos. Rovnako ako v čase, keď bude predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že bude využívaná na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty bytu je vykonaný pomocou rozpočtového ukazovateľa publikovaného v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2014. Východiskové rozpočtové ukazovatele boli stanovené s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne ÚRS, Praha, aktualizovaných podľa štatistických údajov o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných SŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených ÚSI pri Žilinskej univerzite. Východiskové rozpočtové ukazovatele sú spracované k termínu 4.štvrťrok 1996. Na aktuálnu cenovú hladinu sa prepočítajú pomocou priemerného indexu vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok vydávaných SŠÚ. Metodika je verejnou publikáciou. Zdrojom výpočtu týchto indexov je aj internetová stránka http: //www.usi.sk/. Pod všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1. List vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III., zo dňa 24.11.2015, vedený Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcelné Výmera/m 2 Druh Spôsob Umiest. Právny číslo pozemku využitia pozemku vzťah 17345/2 155 m 2 zast. plochy a nádvoria 15 1 17345/5 165 m 2 zast. plochy a nádvoria 15 1 17345/6 165 m 2 zast. plochy a nádvoria 15 1 Legenda : Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné Na parcele Druh Popis Druh chr. Umiest. číslo číslo stavby stavby n. stavby 2477 17345/2 9 Cyprichova 24, 26, 28 1 2477 17345/5 9 Cyprichova 24, 26, 28 1 2477 17345/6 9 Cyprichova 24, 26, 28 1 Legenda : Kód druhu stavby 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Por.číslo, Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka, spoluvlastnícky podiel Účastník právneho vzťahu : Vlastník Vchod : Cyprichova 24 4.p Byt č. 23 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku: 5298/128128
5 24 Lavička Jaromír r. Lavička, Ing., Cyprichova 2477/24, Bratislava, PSČ 831 53, SR Dátum narodenia: 28.01.1973 Spoluvlastnícky podiel 1/2 Tituly nadobudnutia Kúpna zmluva podľa V-24170/10 zo dňa 18.11.2010 Rozhodnutie č.sú-12519/2836/2010/pr zo dňa 17.01.2011 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby alebo formou priameho predaja bytu č.23 na 4.p., vchod Cyprichova 24, v prospech záložného veriteľa: INFINANCE CREDIT, s.r.o. (IČO:44732911), P-599/12 30 Perecárová Lucia r. Perecárová, Cyprichova 2477/24, Bratislava, PSČ 831 53, SR Dátum narodenia: 12.07.1988 Spoluvlastnícky podiel 1/2 Tituly nadobudnutia Darovacia zmluva V-28114/11 zo dňa 19.12.2011 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby alebo formou priameho predaja bytu č.23 na 4.p., vchod Cyprichova 24, v prospech záložného veriteľa: INFINANCE CREDIT, s.r.o. (IČO:44732911), P-599/12 Ostatné, v tomto znaleckom posudku neohodnocované nehnuteľnosti vedené na tomto LV z dôvodu ich celkového počtu neuvádzam. C. Ťarchy: Por.č.: Záložné právo podľa 15 z. 182/93 Z.z. v znení z. 151/95 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov. Por.č.: 24 Záložné právo v prospech INFINANCE CREDIT, s.r.o., IČO:4473911 na rozost. byt č.23, 4.p., vchod: Cyprichova 24, podľa V-6693/11 zo dňa 20.4.2011 Por.č.: 30 Záložné právo v prospech INFINANCE CREDIT, s.r.o., IČO:4473911 na rozost. byt č.23, 4.p., vchod: Cyprichova 24, podľa V-6693/11 zo dňa 20.4.2011 Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením mala byť vykonaná dňa 18.11.2015 za účasti vlastníka nehnuteľnosti. Vlastník nehnuteľnosti sa v stanovenom termíne nedostavil, čím nebolo možné vykonať obhliadku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pri miestnej obhliadke exteriéru, bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností. Zameranie vykonané nebolo. Fotodokumentácia nehnuteľnosti pohľady bola vyhotovená dňa 18.11.2015. d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Po právnej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Technická dokumentácia nebola poskytnutá. Vzhľadom na skutočnosť, že ide o byt, ktorého obhliadka nebola znalcovi umožnená, ale výmeru podlahovej plochy bytu získal znalec z relevantného zdroja (Znalecký posudok č. 213/2015, vyhotovil Ing. Martina Grexová, zo dňa 10.06.2015 - kópia), čerpal som pri výpočte podlahovej plochy ohodnocovanej nehnuteľnosti práve z tohto podkladu. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. a zakreslený v katastrálnej mape. e) Porovnanie údajov katastrálneho operátu so skutočnosťou : Údaje o predmete tohto znaleckého posudku vedené v katastrálnom operáte príslušným katastrálnym úradom sa zhodujú so skutočnosťou zistenou pri obhliadke dňa 18.11.2015. f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : - Byt č. 23, 4.NP, súpisné č. 2477, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. Pozemky : - Parcela č. 17345/2, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. - Parcela č. 17345/5, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. - Parcela č. 17345/6, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. (spoluvlastnícky podiel prislúchajúci ku bytu č. 23 vo veľkosti 5298/128128)
6 g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Všetky nehnuteľnosti uvedené na liste vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III., okrem nehnuteľnosti uvedenej v písm. f) kapitoly 1. časti II. tohto znaleckého posudku. 2. VÝPOČET VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY 2.1.1 Byt č. 23, 4.NP (podkrovie), Cyprichova ul. č. 24, súpisné č. 2477, parcela č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA - m.č. Rača, okres Bratislava III. Ohodnocovaný byt č. 23 sa nachádza na 4.NP (podkroví) murovaného bytového domu na Cyprichovej ulici č. 24, so súpisným číslom 2477, k.ú. Rača, obec BA - m.č. Rača, okres Bratislava III.. Bytový dom má jeden vchod a jedno samostatné vertikálne komunikačné jadro v ktorom sa nachádza jedno schodisko bez osobného výťahu. Bytový dom má celkom 4 nadzemné podlažia (3 pôvodné podlažia a jedno podkrovie v novej nadstavbe) a 1 podzemné podlažie. V tomto bytovom dome sa v 1. podzemnom podlaží nachádzajú pivničné kobky, sušiareň, technologické zázemie bytového domu a práčovňa, na 1. nadzemnom podlaží sa nachádza vstupná hala bytového domu, schodisko a 2 byty. Na každom podlaží počínajúc 2. nadzemným podlažím sú celkom po 2 byty, t.j. na 1. až 4. nadzemnom podlaží sú po 2 byty, celkom je v tomto bytovom dome 8 bytov. Bytový dom je v správe spoločnosti FondByt, s.r.o., telefonický kontakt na vlastníka nehnuteľnosti bol v čase obhliadky nezistený vlastník bytu sa na obhliadku bytu v stanovenom termíne nedostavil. S vlastníctvom bytu je spojené aj podielové spoluvlastníctvo na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku - v podiele 5298/128128. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu a na zastavanom pozemku je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrne podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločnými časťami bytového domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie : sú to základy domu, strecha, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, terasy, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, vstupná hala a komunikačný koridor, spoločné pivničné priestory, miestnosť pre upratovačku. Spoločnými zariadeniami bytového domu sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto účelu : sú to kočikárne, práčovňa - sušiareň, kotolňa, miestnosti pre NN meranie, rozvody SKT, bleskozvody, komíny, vodovodné prípojky, kanalizačné prípojky, elektrické prípojky, plynovod, telefónne prípojky. Spoločné časti a zariadenia bytového domu Základy bytového domu sú riešené ako základové železobetónové pásy. Zvislá nosná konštrukcia obvodové a vnútorné nosné steny sú zhotovené ako murované v skladobnej hrúbke do 400 mm, deliace konštrukcie sú zhotovené ako murované v skladobnej hrúbke do 150 mm. Stropy sú s rovným podhľadom, zhotovené ako montované, železobetónové, panelové. Schodiskové ramená sú zhotovené ako montované, železobetónové. Bytový dom je zastrešený šikmou, sedlovou strechou s vrstvou tepelnej izolácie. Krytina strechy je vytvorená z pálenžch keramických škridlí. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. oplechovanie atiky, zvody a žľaby sú zhotovené z pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie ostatných konštrukcií t.j. oplechovanie parapetov okien spoločných priestorov je zhotovené z hliníkového plechu. Vonkajšiu povrchovú úpravu fasád tvorí povrch zo zatepľovacieho systéme s povrchovou úpravou tenkovrstvou omietkovou zmesou. Schodiskové a vstupné priestory majú povrch stien zhotovený z omietky na báze MVC, opatrené soklom z náteru olejovou farbou. Vstupné dvere bytového domu sú oceľové s bezpečnostným sklom. Okná spoločných priestorov sú plastové s izolačným dvojsklom. Vstupná hala má povrchovú úpravu podláh z keramickej dlažby, schodiskové montované železobetónové ramená majú povrch z liateho terazza a podesty na schodiskách majú povrch z keramickej dlažby. Dom je napojený na tieto siete technickej infraštruktúry verejný vodovod a verejná kanalizácia, teplovod, elektro rozvod NN, plynovod, SKT a telefónny rozvod. Bytový dom má bleskozvod a nedisponuje osobným výťahom. Vybavenosť a technické riešenie ohodnocovaného bytu Vlastník nehnuteľnosti sa v stanovenom termíne nedostavil, čím nebolo možné vykonať obhliadku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pri miestnej obhliadke exteriéru, bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností. Zameranie vykonané nebolo. Celková podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva je podľa podkladov poskytnutých zadávateľom 52,98 m 2 (Znalecký posudok č. 213/2015, vyhotovil Ing. Martina Grexová, zo dňa 10.06.2015 - kópia). Ohodnocovaný byt je 2-izbový. K výpočtu koeficientu vplyvu vybavenia bytu v časti zariadenia bytu a k stanoveniu východiskovej hodnoty bol použitý koeficient vplyvu vybavenia Kv rovný 1,000 (v zmysle zákona č. 527/2002 Z.z., 12, odsek 3), nakoľko pre nedostatočnú súčinnosť jeho vlastníka nebolo možné vykonať obhliadku interiéru bytu. Ide o štandardnú nehnuteľnosť, ktorej technický stav a estetický vzhľad plne zodpovedá jej veku a spôsobu vyhotovenia ide o byt v novej nadstavbe pôvodného bytového domu. Vzhľadom na tieto skutočnosti som aj pri stanovení koeficientu vybavenosti a aj koeficientu polohovej diferenciácie postupoval tak ako je uvedené v tomto posudku. Bytový dom a v ňom sa nachádzajúci ohodnocovaný byt je zhotovený zo štandardných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnej praxi, veku jednotlivých častí a platným technickým normám. Byt je a zrejme aj bude využívaný na obytné účely. V bytovom dome sa nenachádzajú prevádzkové priestory. Bytový dom bol podľa podkladu poskytnutého zadávateľom (Potvrdenie o veku bytového domu, vydané správcom nehnuteľnosti FondByt, s.r.o. to dňa 25.05.2015 kópia) a odborného posúdenia znalca daný do užívania v roku 1952 a nadstavba, v ktorej sa ohodnocovaný byt nachádza bola dohotovená v roku 2010 (Povolenie užívania zmeny dokončenej stavby Nadstavba bytového domu Cyprichova 24-26, vydané Mestská časť Bratislava Rača, pod č. SÚ 12519/2836/2010/PR, zo dňa 01.12.2010 kópia). Vzhľadom na skutočnosť, že väčšina konštrukcií bytového domu je v pôvodnom stave, opotrebenie bytu som stanovil na základe odborného odhadu. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť bytového domu je znalcom stanovená na 120 rokov, predpokladaný rok dožitia objektu je rok 2072. Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí bytu a bytového domu určujem v percentách. Pri výpočte VŠH bytu bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10
7 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: 1952 Vek: 2015-1952 = 63 r. Životnosť: 120 r. Opotrebenie obytného domu: 63 * 100% / 120 = 52,50 % Byt je postavený v nadstavbe obytného domu Začiatok užívania nadstavby: 2010 Vek nadstavby: 2015-2010 = 5 r. Životnosť nadstavby: 120 r. - 63 r. + 5 r. = 62 r. Opotrebenie nadstavby: 5 * 100% / 62 = 8,06 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,298 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,120 Počet izieb: 2 Podlahová plocha: celková podlahová plocha bytu č. 23 52,98 52,98 m 2 Vypočítaná podlahová plocha 52,98 m 2 Rozpočtový ukazovateľ: 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: murovaná z tehál, tvárnic, blokov > K k = 0,939 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Spoločné priestory: Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,79 100 4,79 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,23 100 17,23 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,66 100 7,66 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,87 100 2,87 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,20 6,00 5,75 100 5,75 6 Krytina strechy 2,00 1,20 2,40 2,30 100 2,30 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,96 100 0,96 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,50 4,50 4,31 100 4,31 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,92 100 1,92 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,50 0,25 0,24 100 0,24 11 Dvere 0,50 1,50 0,75 0,72 100 0,72 12 Okná 5,00 1,50 7,50 7,18 100 7,18 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,48 100 0,48 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,39 100 2,39 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,92 100 1,92 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,96 100 0,96 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,92 100 1,92 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,92 100 1,92 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,96 100 0,96 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 100 0,00 21 Ostatné 2,00 1,50 3,00 2,87 100 2,87 Zariadenie bytu: 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,83 100 3,83 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0,96 100 0,96 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,92 100 1,92 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,39 100 2,39 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,39 100 2,39 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,87 100 2,87 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,96 100 0,96 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,96 100 0,96
8 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,48 100 0,48 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,92 100 1,92 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,92 100 1,92 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,83 100 3,83 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,83 100 3,83 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,39 100 2,39 Spolu 100,00 104,40 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 104,40 / 100 = 1,044 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 69,35 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: 30,65 % Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m 2 *2,298*0,939*1,044*1,120 = 820,76 EUR/m 2 Východisková hodnota: 820,76 EUR/m 2 * 52,98 m 2 43 483,86 EUR Východisková hodnota spoloč. časti: 43 483,86*0,6935 30 156,06 EUR Východisková hodnota bytovej časti: 43 483,86*0,3065 13 327,80 EUR Technický stav spoloč. časti: 100% - 52,50% 47,50 % Technický stav bytovej časti: 100% - 8,06% 91,94 % Technická hodnota spolu: 47,50 % z 30 156,06 EUR + 91,94 % z 13 327,80 EUR 26 577,71 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 Metóda polohovej diferenciácie a) Analýza polohy nehnuteľností : Ohodnocovaný byt sa nachádza na Cyprichovej ulici č. 24 v mestskej časti Rača, v obci Bratislava, v okrese Bratislava III., na území Bratislavského kraja. Ohodnocovaný byt je zapísaný na liste vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. ako byt č. 75, na 2.p, vo vchode Dopravná 8. Pozemok, na ktorom je bytový dom postavený je zapísaný na liste vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. a tento pozemok je vedený ako zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce. Pozemok, na ktorom je bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza, postavený je prístupný z verejnej komunikácie, Cyprichovej ulice v mestskej časti Rača. Rača je súčasťou III. mestského obvodu Hlavného mesta SR Bratislavy. Bratislava je mesto s približne 450.000 trvale žijúcimi obyvateľmi. Trh z nehnuteľnosťami podobného charakteru je v tejto obci na úrovni dopytu, ktorý je vyšší ako existujúca ponuka. Ide o byt v bežne udržiavanom, štandardnom bytovom dome - nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu. Bratislava je Hlavným mestom SR - lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je typická funkciou bežného bývania v konsolidovanom sídlisku - časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská. Prevládajúcu zástavbu v okolí tvorí viacpodlažná zástavba bytovými domami a ku nim príslušnou občianskou vybavenosťou. Príslušenstvo bytového domu tvorí sušiareň, kočikáreň. Ide o byt v novo realizovanej nadstavbe pôvodného bytového domu so štandardným vybavením. V okolí je dostatok pracovných príležitostí, nezamestnanosť v tomto okrese je nižšia ako 5%. Hustota obyvateľstva v tejto lokalite je vzhľadom na uvedený typ okolitej zástavby vysoká, konfliktné skupiny pri ohliadke zistené neboli. Orientácia obytných miestností bytu je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Byt sa nachádza v stredovej sekcií na 4.NP (podkroví) - byt na 4. a vyššom podlaží bez výťahu alebo byt na najvyššom podlaží, vo vchode je celkom 8 bytov. Doprava v okolí nehnuteľnosti je zabezpečená formou mestskej hromadnej dopravy, verejnej autobusovej dopravy, železnice a taxislužby. V meste sa nachádza letisko a prístav lodnej dopravy. V meste Bratislava sa nachádza krajský úrad, miestne úrady mestských častí, ústredné orgány štátnej správy, základné školy, viaceré stredné a vysoké školy, zdravotné strediská a nemocnice, lekárne, nadštandardná sieť obchodov a služieb a viaceré hypermarkety a nákupné strediská. Dostupnosť centra Bratislavy, mestských úradov Hlavného mesta, krajských úradov Bratislavského kraja a centrálnych úradov Slovenskej republiky v centre Bratislavy je vo vzdialenosti cca 10 km. V blízkosti nehnuteľnosti sa nenachádza prírodná lokalita - žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí. Kvalita životného prostredia je zaťažená bežným hlukom a prašnosťou od dopravy. Ako znalec hodnotím ohodnocovaný byt ako dobrý. b) Analýza využitia nehnuteľností: Využiteľnosť je z hľadiska účelu daná charakterom okolitej zástavby, technickými a priestorovými parametrami danými na mieste. Ohodnocovaný byt slúži na bývanie, nie sú v ňom umiestnené prevádzkové priestory. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ohodnocovaný byt je podľa informácií z listu vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. zaťažený právami tretích osôb vecnej povahy, t.j. záložným právom ku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Podstatné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú znalcovi známe. Pozemok, na ktorom je bytový dom postavený je vlastnícky usporiadaný, vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti patrí ku nemu spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 5298/128128, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III.. Na ohodnocované nehnuteľnosti sa viažu tieto práva a ťarchy v prospech tretích osôb ZALOŽNE PRAVO V PROSPECH OSTATNYCH VLASTNIKOV BYTOV V DOME PODĽA 15 ZAK. Č. 182/93 Z.Z. V ZNENI ZAK. 151/95 Z.Z. Záložné právo v prospech INFINANCE CREDIT, s.r.o., IČO:4473911 na rozost. byt č.23, 4.p., vchod: Cyprichova 24, podľa V- 6693/11 zo dňa 20.4.2011 A tiež nasledovné právne skutočnosti majúce vplyv na dispozíciu s ohodnocovaným bytom Oznámenie o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby alebo formou priameho predaja bytu č.23 na 4.p., vchod Cyprichova 24, v prospech záložného veriteľa: INFINANCE CREDIT, s.r.o. (IČO:44732911), P-599/12
9 Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre ohodnocovanú nehnuteľnosť a jej budúce využívanie žiadne ďalšie administratívne, právne, faktické, dopravné ani technické riziká. Zdôvodnenie výberu vhodnej metódy Všeobecná hodnota nehnuteľnosti sa v zmysle prílohy č. 3 Vyhlášky č. 492/2004 Z. z. stanoví metódami : a) porovnávacia metóda b) kombinovaná metóda (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos) c) metóda polohovej diferenciácie Je možné použiť aj viac metód súčasne podľa účelu posudku, pričom v závere bude po zdôvodnení uvedená len všeobecná hodnota určená vybranou metódou, ktorá najvhodnejšie zobrazuje definíciu všeobecnej hodnoty. a) Porovnávacia metóda : Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obostavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus...) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania : a) ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.). b) polohové (miesto, lokalita, atraktivita,...). c) konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, príslušenstvo a pod.) b) Kombinovaná metóda : Je použitá z dôvodu, že hodnotené nehnuteľnosti sú schopné dosahovať výnos. Pri tejto metóde sa stanoví VŠH nehnuteľností ako váhový priemer technickej a výnosovej hodnoty nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť môže byť prenajatá aj v čase, v ktorom bude na ňu zriadené záložné právo. Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom. Výnosová hodnota sa vypočíta podľa vzťahu : VŠH = OZ / k [Eur], kde OZ odčerpateťný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnosov zohľadnením kapitalizovaného odpisu [Sk/rok] k úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu. c) Metóda polohovej diferenciácie : Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre : a) stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, b) byty a nebytové priestory. Podľa vzťahu : VŠH = TH x k PD [Eur], kde TH technická hodnota stavby [Sk], k PD koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase [-]. 3.2 Všeobecná hodnota bytu vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN 80-7100-827-3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb, ktorú spracoval ÚSI pri Žilinskej univerzite v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre bytové budovy v Bratislave (a jej bezprostrednom okolí) stanovený v rozpätí 0,700-0,800. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie (predajnosti) vychádza z pomeru všeobecnej hodnoty stavieb na trhu, v sídle kde sa nehnuteľnosť nachádza k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. V roku 2014 bol v tejto časti Bratislavy zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach hlavne z týchto dôvodov : ľahší prístup k hypotekárnym úverom Vzhľadom k vyššie uvedeným faktorom sa priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre bytové budovy v Bratislave momentálne pohybuje v rozpätí od 0,500-1,800. Tiež s prihliadnutím k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, veľkosti sídelného útvaru, polohe nehnuteľnosti bežné, konsolidované sídlisko Hlavného mesta SR, charakteru objektu, jeho celkovej podlahovej ploche, jeho technickému stavu, štandardnému spôsobu vyhotovenia jednotlivých konštrukcií, súčasnej finančnej a hypotekárnej situácií na slovenskom trhu a tiež s prihliadnutím k aktuálnym cenám podobných nehnuteľností v tejto časti Bratislavy stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie na 1,550. Všeobecná hodnota bytu vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,550 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 4,650 II. trieda = 3,100 IV. trieda = 0,853 V. trieda = 0,155 III. trieda + 200 % = (1,550+3,100) Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 1,550 Aritm. priemer V. a III. triedy III. trieda - 90 % = (1,550-1,395)
10 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: č. Popis Trieda Kpdi Váha Vi Výsledok Kpdi*Vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku II. 3,100 10 31,0000 dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce III. 1,550 30 46,5000 časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 3,100 7 21,7000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu I. 4,650 5 23,2500 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu IV. 0,853 6 5,1180 práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu II. 3,100 10 31,0000 byt v novostavbe so štandardným vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 4,650 8 37,2000 dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5% 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku III. 1,550 6 9,3000 vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 1,550 5 7,7500 orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome IV. 0,853 9 7,6770 byt na 4. a vyššom podlaží bez výťahu alebo byt na najvyššom podlaží 11 Počet bytov vo vchode - v bloku II. 3,100 7 21,7000 Byt > Počet bytov vo vchode: do 10 bytov 12 Doprava v okolí bytového domu I. 4,650 7 32,5500 železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu I. 4,650 6 27,9000 pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu V. 0,155 4 0,6200 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu II. 3,100 5 15,5000 bežný hluk a prašnosť od dopravy 16 Názor znalca II. 3,100 20 62,0000 dobrý byt Spolu 145 380,77 Koeficient polohovej diferenciácie: 380,77/ 145 = 2,626 Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: 26 577,71 EUR * 2,626 = 69 793,07 EUR 3.3 Všeobecná hodnota pozemku vypočítaná metódou polohovej diferenciácie 3.3.1 Pozemok, parcela č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA - m.č. Rača, okres Bratislava III. Ohodnocovaný pozemok sa nachádza na Cyprichovej ulici v mestskej časti Rača, v obci Bratislava, v okrese Bratislava III., na území Bratislavského kraja. Na liste vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. je tento pozemok vedený ako zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce. Pozemok, na ktorom je bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza postavený, je prístupný z verejnej komunikácie, Cyprichovej ulice v mestskej časti Rača. Rača je súčasťou III. mestského obvodu Hlavného mesta SR Bratislavy. Bratislava je mesto s približne 450.000 trvale žijúcimi obyvateľmi. Pozemok je situovaný v obytnej časti mesta nad 100 000 obyvateľov, v lokalite sa nachádzajú prevažne štandardné bytové domy a tiež príslušná občianska vybavenosť. Cesta do centra mesta trvá cca do 10 minút jazdy autom územie mesta. Funkcia lokality, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je prevažne obytná. Terén, v ktorom sa pozemok nachádza je rovinatý, so sklonom do 5%. V blízkosti ohodnocovaného pozemku sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí verejný vodovod, verejná kanalizácia, plynovod, NN elektrický rozvod, telefónny rozvod a diaľkové vykurovanie. Výhodou pozemku je, že sa nachádza v bežnom, konsolidovanom sídlisku Hlavného mesta SR Bratislavy. Celková plocha pozemku je 485,00 m 2. Spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 23 k pozemku je 5298/128128, čo predstavuje plochu 20,05 m 2
11 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 17345/2 zastavaná plocha a nádvorie 155 155,00 5298/128128 6,41 m 2 17345/5 zastavaná plocha a nádvorie 165 165,00 5298/128128 6,82 m 2 17345/6 zastavaná plocha a nádvorie 165 165,00 5298/128128 6,82 m 2 Spolu výmera 20,05 m 2 Obec: Východisková hodnota: Bratislava 66,39 EUR Koeficient všeobecnej situácie: 1,60 5. obytné časti miest nad 100 000 obyvateľov Koeficient intenzity využitia: 1,00 3. bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi Koeficient dopravných vzťahov: 1,00 4. cesta vlastným autom do centra (10 minút), územie mesta Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: 1,20 3. obytná poloha Koeficient druhu pozemku: 1,50 zastavaná plocha, nádvoria a záhrady pri stavbách d) veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v písmene c) Koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov: 1,00 Koeficient polohovej diferenciácie: 1,60*1,00*1,00*1,20*1,50*1,00=2,88 Jednotková hodnota pozemku: 2,8800 * 66,39 EUR/m 2 = 191,20 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku: 20,05 m 2 *191,20 EUR/m 2 = 3 833,56 EUR VYHODNOTENIE Názov VŠH [EUR] Pozemok, parcela č. 17345/2, k.ú. Rača, obec BA - m.č. Rača, okres Bratislava III. 1 225,59 Pozemok, parcela č. 17345/5, k.ú. Rača, obec BA - m.č. Rača, okres Bratislava III. 1 303,98 Pozemok, parcela č. 17345/6, k.ú. Rača, obec BA - m.č. Rača, okres Bratislava III. 1 303,98 Spolu 3 833,56
12 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Nehnuteľnosť : Byt č. 23, na 4.NP (podkroví) bytového domu so súpisným číslom 2477, na Cyprichovej ulici č. 24 v meste Bratislava, vrátane jeho príslušenstva a spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu so súpisným číslom 2477, postaveného na parcele č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. a spoluvlastníckeho podielu na pozemku, parcela č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III., zapísaných na liste vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III. Spoluvlastníci : Lavička Jaromír r. Lavička, Ing. Cyprichova 2477/24 831 53 Bratislava Spoluvlastnícky podiel 1/2 Perecárová Lucia r. Perecárová Cyprichova 2477/24 831 53 Bratislava Spoluvlastnícky podiel 1/2 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Názov Všeobecná hodnota a) Vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Všeobecná hodnota bytu: 69 793,07 EUR Všeobecná hodnota pozemku: 3 833,56 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH bytu a pozemku bola použitá metóda polohovej diferenciácie. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že uvedená nehnuteľnosť je v súčasnosti pravdepodobne využívaná na bývanie, neprináša teda výnos. Rovnako ako v čase, keď bude predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že bude využívaná na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Ohodnocovaný byt bude vzhľadom na jeho charakter zrejme aj v budúcnosti slúžiť na bývanie. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. Znalecký posudok má 14 strán textu formátu A4 a 10 strán formátu A4 zviazaných príloh. Je vypracovaný v 5 exemplároch, z ktorých jeden ostáva v archíve znalca. 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov STAVBY Byt č. 23, 4.NP (podkrovie), Cyprichova ul. č. 24, súpisné č. 2477, parcela č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA - m.č. Rača, okres Bratislava III. POZEMKY Všeobecná hodnota [EUR] 69 793,07 Pozemok, parcela č. 17345/2, k.ú. Rača, obec BA - m.č. Rača, okres Bratislava III. 1 225,59 Pozemok, parcela č. 17345/5, k.ú. Rača, obec BA - m.č. Rača, okres Bratislava III. 1 303,98 Pozemok, parcela č. 17345/6, k.ú. Rača, obec BA - m.č. Rača, okres Bratislava III. 1 303,98 Spolu Pozemky 3 833,56 Spolu VŠH Zaokrúhlene Eur Slovom: Sedemdesiattritisícšesťsto Eur 73 626,63 Eur 73 600,00 Eur 4. MIMORIADNÉ RIZIKÁ Na nehnuteľnosť sa viažu vecné práva tretích osôb vo forme záložného práva, čo má výrazný vplyv na všeobecnú hodnotu ohodnocovanej nehnuteľností a jej predajnosť. Tiež skutočnosť, že budúci vydražiteľ nehnuteľnosti môže mať ďalšie náklady spojené s jej vyprataním a v takomto prípade tiež zväčša nemôže ihneď od dňa vzniku jeho vlastníckeho práva ku ohodnocovanej nehnuteľnosti túto aj plnohodnotne užívať, resp. požívať jej plody (napr. nájom...), výrazne determinuje záujem o nehnuteľností s podobným právnym stavom. V Bratislave dňa 27.11.2015 znalec
13 IV. PRÍLOHY 1.) Písomná objednávka zo dňa 23.10.2015 2.) Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4592, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III., zo dňa 24.11.2015, vedený Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ 3.) Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 17345/2, 17345/5, 17345/6, k.ú. Rača, obec BA m.č. Rača, okres Bratislava III., zo dňa 26.11.2015, vedená Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ 4.) Potvrdenie o veku bytového domu, vydané správcom nehnuteľnosti FondByt, s.r.o. to dňa 25.05.2015 5.) Povolenie užívania zmeny dokončenej stavby ônadstavba bytového domu Cyprichova 24-26, vydané Mestská časť Bratislava Rača, pod č. SÚ 12519/2836/2010/PR, zo dňa 01.12.2010 6.) Širšie vzťahy mapa bezprostredného okolia nehnuteľnosti 7.) Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností
14 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec vedený v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre základný odbor stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca je 914 009. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 107/2015 znaleckého denníka číslo 6. Znalečné a náhradu nákladov účtujem podľa dokladu číslo 107/2015. V Bratislave dňa 27.11.2015 znalec