Znalec : Ing. Oliver Stollár, Hornočermánska 70, 949 01 Nitra, tel. / fax. 037 / 77 352 88, mobil 0905 703 804, e mail : oliver.stollar@mail.t-com.sk Zadávateľ : fi. DUPOS dražobná, spol. s r. o., Tamaškovičova č. 17, Trnava 917 01 ( IČO : 36 233 935, IČ DPH : SK 2021473476 ) Číslo spisu / objednávky / : Písomná objednávka zo dňa 25. 09. 2012 ZNALECKÝ číslo 40 / 2012 POSUDOK Vo veci : Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností podľa vyhlášky č. 492 / 2004 Z. z. v znení neskorších predpisov, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona NRSR č. 527 / 2002 Z. z. : - Byt č. 22 na VIII. NP / 7. poschodí /, v obytnom dome so súpisným č. 415, na Bazovského ulici č. 6 a prislúchajúci pozemok parcela č. 7543, 7544, 7545, kat. územie Nitra, obec Nitra, okres Nitra. Počet strán posudku / z toho príloh / : 26 / z toho 11 strán príloh / Počet odovzdaných vyhotovení : 4
I. ÚVODNÁ ČASŤ Úloha znalca : Na základe písomnej objednávky zo dňa 25. 09. 2012 stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností - bytu č. 22 na VIII. NP / 7. poschodí /, v obytnom dome so súpisným č. 415, na Bazovského ulici č. 6 a prislúchajúcich pozemkov parciel č. 7543, 7544, 7545, kat. územie Nitra, obec Nitra, okres Nitra. Účel posudku : Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností podľa vyhlášky č. 492 / 2004 Z. z. v znení neskorších predpisov, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona NRSR č. 527/2002 Z. z.. Dátum vyžiadania posudku : 25. 09. 2012 - písomnou objednávkou Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný / dátum, rozhodujúci na zistenie stavebno - technického stavu nehnuteľnosti / : 09. 10. 2012 o 11 : 00 hod. Ide o dátum obhliadky nehnuteľnosti 09. 10. 2012 o 11.00 hod. Pri obhliadke daná nehnuteľnosť nebola sprístupnená. Súčinnosť vlastníka pri sprístupnení objektu nebola vôbec žiadna. Keďže vlastník nehnuteľnosti v danom čase nesprístupnil objekt, znalecký posudok bol vykonaný z dostupných údajov, ktoré mal dražobník k dispozícii. ( Zákon č. 527 / 2002 Z. z. z 10. 07. 2002, 12 - Ohodnotenie predmetu dražby ) Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : ku 09. 10. 2012 o 11 : 00 hod. Ide o dátum obhliadky nehnuteľnosti 09. 10. 2012 o 11.00 hod. Pri obhliadke daná nehnuteľnosť nebola sprístupnená. Súčinnosť vlastníka pri sprístupnení objektu nebola vôbec žiadna. Keďže vlastník nehnuteľnosti v danom čase nesprístupnil objekt, znalecký posudok bol vykonaný z dostupných údajov, ktoré mal dražobník k dispozícii. ( Zákon č. 527 / 2002 Z. z. z 10. 07. 2002, 12 - Ohodnotenie predmetu dražby ) Podklady na vypracovanie posudku : - dodané zadávateľom : - Znalecký posudok č. 37 / 2008, vypracovaný znalcom Ing. Vladimírom Kurucom ( ev. č. znalca = 911 937 ), dňa 03. 04. 2008. Súčasťou uvedeného znaleckého posudku je aj Zmluva o prevode vlastníctva družstevného bytu, pôdorys bytu č. 22,.... - Zmluva o prevode vlastníctva družstevného bytu, uzatvorená v Nitre, dňa 18. 04. 2005. ( Vek stavby ) - Pôdorys bytu č. 22 na VIII. NP ( 7. poschodí ) + presné rozmery bytu. - Písomná objednávka znaleckého posudku zo dňa 25. 09. 2012. - Čestné vyhlásenie, vydané fi. DUPOS dražobná, spol. s r. o., Tamaškovičova č. 17, Trnava 917 01, dňa 10. 10. 2012. - obstarané znalcom : - Výpis z listu vlastníctva č. 4 670 - čiastočný, vydaný KÚ v Nitre, dňa 12. 10. 2012. ( PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z - 6665 / 2012 ) - Kópia katastrálnej mapy na parcelu : 7543, 7544, 7545, vyhotovená KÚ v Nitre, dňa 12. 10. 2012. - Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením, uskutočnená dňa 09. 10. 2012 o 11 : 00 hod. - Fotodokumentácia. Použitý právny predpis : Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492 / 2004 z všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 23. 08. 2004 o stanovení Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR 2
o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Osobitné požiadavky zadávateľa : Neboli vznesené. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE A ) Výber použitej metódy : Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492 / 2004 z 23. 08. 2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení neskorších predpisov. Postup je v zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej Žilinskou univerzitou v Žiline, Ústavom súdneho inžinierstva. Znalecký posudok je vypracovaný programovým vybavením HYPO. Použil som metódu polohovej diferenciácie, ktorá vychádza z úpravy technickej hodnoty koeficientom polohovej diferenciácie a zohľadňuje vplyvy trhu na všeobecnú hodnotu. B ) Vlastnícke a evidenčné údaje : Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva číslo : 4 670 - čiastočný ( PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z - 6665 / 2012 ) List vlastníctva vydaný : Meno vlastníka : Adresa vlastníka : 12. 10. 2012, vydaný KÚ v Nitre 403 Správa katastra Nitra Ing. Ladislav Levický, rod. Levický / dátum narodenia : 26. 05. 1980 / podiel : 1 / 1 Bazovského ulica č. 6, Nitra 949 11, SR Súpisné číslo : 415 - bytový dom leží na parcele č. 7543, 7544, 7545 Parcela číslo : 7543 - Zastavané plochy a nádvoria - výmera 221 m2 7544 - Zastavané plochy a nádvoria - výmera 176 m2 7545 - Zastavané plochy a nádvoria - výmera 225 m2 Podiel bytu č. 22 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku ( parcela č. 7543 o výmere 221 m2, parcela č. 7544 o výmere 176 m2, parcela č. 7545 o výmere 225 m2 ), je vo veľkosti 38 / 4 742, t. j. 4, 98 m2. 3
Katastrálne územie: Nitra, obec Nitra, okres Nitra Ťarchy : Na nehnuteľnosti viaznu dané ťarchy : Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v zmysle 15 Zák. č. 182 / 1993 Z. z. Por. č. : 54 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Suché mýto 4, 816 07 Bratislava ( IČO: 00 151 653 ) podľa V 2658/08 zo dňa 30.05.2008 k bytu č.22 / VIII., o. č. 6 v celosti a k spoluvlastníckemu podielu 38 / 4742 na spoločných častiach, zariadeniach domu a pozemku - 1528 / 08 Por. č. : 54 Exekučný príkaz EX 2 / 11 na zriadenie exekučného záložného práva na nehnut. byt č.22 / VIII., o.č.6 v celosti a k spoluvlast. podielu 38/4742 na spoloč. čast. zariad. domu a pozemku v prospech oprávneného : Diners Club Slovakia, a. s., Bratislava, IČO: 35 757 086 (EÚ Nitra - JUDr. J. Strakaň podľa Z 8066/11 3648 / 2011 Por. č. : 54 Rozhodnutie o zriadení záložného práva č. 388151-1/11/OS- PaVP/ZP/CH ( Mesto Nitra ) na nehnuteľnosti : byt č.22 / VIII., o. č. 6 v celosti a spoluvlastnícky podiel 38 / 4742 na spoločných častiach, zariadeniach domu a pozemku podľa 44 / 2012-704 /12 NA LV JE PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z - 6665 / 2012 Stavebné povolenie : Nebolo predložené, nezachovalo sa. Užívacie povolenie : Podľa Zmluvy o prevode vlastníctva družstevného bytu, uzatvorenej v Nitre, dňa 18. 04. 2005, bol obytný dom na Bazovského ulici č.6 odovzdaný do užívania v roku 1979. Vek bytového domu k dátumu ohodnotenia / r. 2012 /, je teda 33 rokov. Životnosť panelového bytového domu stanovujem na 80 rokov. / Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb ÚSI ŽU v Žiline, strana č. 111 / Projektová dokumentácia : Bol predložený presný pôdorys bytu č. 22 na VIII. NP. Pôdorys bytu č. 22 na VIII. NP ( 7. poschodí ) je súčasťou znaleckého posudku č. 37 / 2008, vypracovaného znalcom Ing. Vladimírom Kurucom ( ev. č. znalca = 911 937 ), dňa 03. 04. 2008. C ) Obhliadka a zameranie nehnuteľností : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením, vykonaná dňa 09. 10. 2012 o 11 : 00 hod. Obhliadka bola vykonaná iba zvonku. OBJEKT NEBOL SPRÍSTUPNENÝ! Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 09. 10. 2012 o 11 : 00 hod. Obhliadka bola vykonaná iba zvonku. OBJEKT NEBOL SPRÍSTUPNENÝ! D ) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : skutkovému stavu, zistenému pri obhliadke nehnuteľnosti. Predložená dokumentácia zodpovedá E ) Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom : Popisné a geodetické údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so zisteným skutočným stavom. F ) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : 1. Byt č. 22 na VIII. NP / 7. poschodí /, v obytnom dome so súpisným č. 415, na Bazovského ulici č. 6. 2. Prislúchajúci pozemok - parcela č. 7543, 7544, 7545, kat. územie Nitra, obec Nitra, okres Nitra. G ) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : Nevyskytujú sa. 4
2.1 BYTY 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1.1 Byt č. 22 na VIII. NP, súpisné číslo bytového domu = 415, na Bazovského ulici č. 6 v Nitre. Byt č. 22 sa nachádza na VIII. NP / 7. poschodí / bytového domu so súpisným č. 415, orient. č. 6, na Bazovského ulici v Nitre - časť Klokočina. Podľa Zmluvy o prevode vlastníctva družstevného bytu, uzatvorenej v Nitre, dňa 18. 04. 2005, bol obytný dom na Bazovského ulici č.6 odovzdaný do užívania v roku 1979. Vek bytového domu k dátumu ohodnotenia / r. 2012 /, je teda 33 rokov. Životnosť panelového bytového domu stanovujem na 80 rokov. / Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb ÚSI ŽU v Žiline, strana č. 111 / Konštrukčne ide o panelový bytový dom. Dom je napojený na všetky inžinierske siete a má rovnú strechu, pokrytú IPOU. Bytový dom sa práve v tomto čase zatepľuje polystyrénom. Vykurovanie bytového domu je ústredné, diaľkové, aj s centrálnou dodávkou teplej vody. Kotolňa sa nachádza mimo obytného domu. V spoločných priestoroch bytového domu osadili nové vchodové plastové dvere so schránkami a plastové okná s termoizolačným dvojsklom. V roku 2007 bola vykonaná kompletná rekonštrukcia bytu, ktorá nie je ukončená. K dátumu obhliadky chýba kuch. linka so spotrebičmi, interiérové dvere a časť podláh. V rámci rekonštrukcie boli vykonané nasledovné práce : tenkovrstvé stierky, vymurovalo sa bytové jadro, nové inštalácie elektriky, výmena zariaďovacích predmetov a batérií, nové keramické obklady a dlažby, výmena okien a vstupných bezpečnostných dvier, vyhotovenie izolácie stropov a sadrokartónových podhľadov. Súčasné zariadenie nedokončeného bytu : - úpravy vnútorných povrchov tenkovrstvé stierky - vnútorné keramické obklady kuchyňa, kúpeľňa - interiérové dvere zatiaľ neboli osadené, iba vstupné bezpečnostné dvere - povrchy podláh zatiaľ neboli osadené, v časti bytu je položená keramická dlažba - vykurovanie ústredné, s vykurovacími panelmi s meračmi spotreby tepla - elektroinštalácia svetelná, s automatickým istením v byte - vnútorný vodovod prípojky aj teplej vody od stupačiek do kuchyne, kúpeľne a WC z PVC rúr, meranie spotreby studenej a teplej vody - vnútorná kanalizácia PVC prípojky do stupačiek z kuchyne, kúpeľne a WC - vnútorný plynovod rozvod zemného plynu - ohrev teplej vody centrálny - vybavenie kuchýň zatiaľ nebolo osadené - vnútorné vybavenie plastová vaňa, umývadlo, WC systém GEBERIT, nerezové pákové batérie - bytové jadro bez rozvodov murované - ostatné balkón, sadrokartónové podhľady, okenné žalúzie Skutočne namerané hodnoty podlahových plôch v byte č. 22 : - Pivnica č. 22 = 1,05 m * 1,40 m = 1,47 m2 - Chodba = 1,63 m * 2,15 m = 3,50 m2 - Kuchyňa = 3,45 m * 3,59 m = 12,39 m2 - Kúpeľňa + WC = 1,79 m * 2,12 m 0,64 m * 0,78 m = 3,30 m2 - Izba = 3,47 m * 4,65 m = 16,14 m2 - Spolu = 36, 80 m2 Podľa Zmluvy o prevode vlastníctva družstevného bytu, uzatvorenej v Nitre, dňa 18. 04. 2005, je podlahová plocha bytu č. 22-38, 00 m2. V skutočnosti bola nameraná hodnota - 36, 80 m2, ktorá je použitá aj pri výpočte všeobecnej hodnoty bytu. 5
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] 3,47 * 4,65 16,14 1,79 * 2,12-0,64 * 0,78 3,30 1,63 * 2,15 3,50 3,45 * 3,59 12,39 Výmera bytu bez pivnice 35,33 1,05 * 1,40 1,47 Vypočítaná podlahová plocha 36,80 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,204 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,04 Počet izieb: 1 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov 1 Spoločné priestory Základy vrát. zemných prác Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Dokonč. [%] Výsledný podiel prvku na dokonč. [%] 5,00 1,00 5,00 4,46 100 4,46 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,10 100 16,10 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,14 100 7,14 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,68 100 2,68 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,46 100 4,46 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,78 100 1,78 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,89 100 0,89 8 9 Úpravy vonkajších povrchov Úpravy vnútorných povrchov 3,00 1,10 3,30 2,95 100 2,95 2,00 1,00 2,00 1,78 100 1,78 10 Vnútorné keramické 0,50 1,00 0,50 0,45 100 0,45 6
obklady 11 Dvere 0,50 1,10 0,55 0,49 100 0,49 12 Okná 5,00 1,10 5,50 4,91 100 4,91 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,45 100 0,45 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,23 100 2,23 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,78 100 1,78 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,89 100 0,89 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,78 100 1,78 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,78 100 1,78 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,89 100 0,89 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,78 100 1,78 21 Ostatné 2,00 1,10 2,20 1,96 100 1,96 22 23 Zariadenie bytu Úpravy vnútorných povrchov Vnútorné keramické obklady 4,00 1,00 4,00 3,57 100 3,57 1,00 1,50 1,50 1,34 100 1,34 24 Dvere 2,00 2,00 4,00 3,57 70 2,50 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3,35 60 2,01 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,23 100 2,23 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,68 100 2,68 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,89 100 0,89 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,89 100 0,89 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,45 100 0,45 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,78 100 1,78 32 Vybavenie kuchýň 2,00 2,00 4,00 3,57 0 0,00 33 34 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,50 6,00 5,35 100 5,35 4,00 1,50 6,00 5,35 100 5,35 35 Ostatné 2,50 1,50 3,75 3,35 100 3,35 Spolu 100,00 112,05 100,00 94,02 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 112,05 / 100 = 1,1205 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,204 * 1,037 * 1,1205 * 1,04 VH = 866,40 /m 2 Rozostavanosť bytu: 94,02 % Nedokončenosť bytu: 5,98 % TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom 7
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 22 na VIII. NP, súp. číslo bytového domu = 415, na Bazovského ulici č. 6 v Nitre. 1979 33 47 80 41,25 58,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota dokončeného bytu 866,40 /m 2 * 36,8m 2 31 883,52 Nedokončenosť -5,98% z 31 883,52-1 906,63 Východisková hodnota 29 976,89 Technická hodnota 58,75% z 29 976,89 17 611,42 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť / byt č. 22 / sa nachádza v krajskom meste Nitra, v časti s prevažne viacpodlažnou bytovou zástavbou. Ide o lokalitu Klokočina / sídlisko /. V krajskom meste Nitra je v súčasnosti dopyt po danom type nehnuteľností nižší ako je ponuka na realitnom trhu. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie som zvýšil z 0,6 na 1,5, pretože cena podobných nehnuteľností sa v danom čase a v danom mieste pohybuje od 42 000,- do 45 000,-, podľa výmery bytu a podľa množstva a kvality vykonaných bytových úprav. Prestavba ohodnocovaného bytu č. 22 nie je zatiaľ dokončená! Je potrebné osadiť ešte kuch. linku so spotrebičmi, dokončiť podlahy bytu a osadiť interiérové dvere! Mesto Nitra má do 90 000 obyvateľov, nachádza sa 90 km od hlavného mesta - Bratislavy. Nehnuteľnosť / byt č. 22 / sa nachádza na VIII. NP / 7. poschodí / bytového domu so súpisným č. 415, na Bazovského ulici č. 6. Byt sa zároveň nachádza na najvyššom podlaží bytového domu. V danej lokalite je vybudovaný verejný vodovod, kanalizácia, zavedený plyn, telefón, káblová televízia a elektrika. V meste Nitra je autobusová doprava miestna a medzimestská, železničná doprava, taxislužba.... V meste Nitra je krajský úrad, mestský úrad, pošta, univerzita, fakultná nemocnica, súd, obchodná sieť a služby, ihrisko, banky, úrady a všetky inštitúcie, ktoré patria do krajského mesta. Kvalita životného prostredia - bežný hluk a prach z cestnej dopravy na Bazovského ulici. Polohu nehnuteľnosti hodnotím vzhľadom k centru mesta ako širšie centrum. Dosah centra mesta / Pešia zóna / je do 10 minút autom. Nezamestnanosť sa v okrese Nitra pohybuje na úrovni 10,29 %. 8
Bytový dom má 8 nadzemných podlaží / prízemie + 7 poschodí / a 1 podzemné podlažie / suterén /. V suteréne bytového domu sa nachádzajú spoločné priestory a pivnice k jednotlivým bytom. V bytovom dome so súp. číslom 415 sú 3 vchody a 3 výťahy. V jednom vchode je 7 * 3 + 2 = 23 bytov. Spolu je v celom bytovom dome 3 * 23 = 69 bytov. Analýza využitia nehnuteľností: Daná nehnuteľnosť je zapísaná v LV ako byt. Využitie nehnuteľnosti formou prenájmu nie je pravdepodobné, pretože byt nie je ešte dokončený. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V danej lokalite neboli zistené riziká, ktoré by vplývali na využívanie predmetných nehnuteľností. Na nehnuteľnosti viazne daná ťarcha : Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v zmysle 15 Zák. č. 182 / 1993 Z. z. Por. č. : 54 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Suché mýto 4, 816 07 Bratislava ( IČO: 00 151 653 ) podľa V 2658/08 zo dňa 30.05.2008 k bytu č.22 / VIII., o. č. 6 v celosti a k spoluvlastníckemu podielu 38 / 4742 na spoločných častiach, zariadeniach domu a pozemku - 1528 / 08 Por. č. : 54 Exekučný príkaz EX 2 / 11 na zriadenie exekučného záložného práva na nehnut. byt č.22 / VIII., o.č.6 v celosti a k spoluvlast. podielu 38/4742 na spoloč. čast. zariad. domu a pozemku v prospech oprávneného : Diners Club Slovakia, a. s., Bratislava, IČO: 35 757 086 (EÚ Nitra - JUDr. J. Strakaň podľa Z 8066/11 3648 / 2011 Por. č. : 54 Rozhodnutie o zriadení záložného práva č. 388151-1/11/OS- PaVP/ZP/CH ( Mesto Nitra ) na nehnuteľnosti : byt č.22 / VIII., o. č. 6 v celosti a spoluvlastnícky podiel 38 / 4742 na spoločných častiach, zariadeniach domu a pozemku podľa 44 / 2012-704 /12 NA LV JE PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z - 6665 / 2012 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,5 V krajskom meste Nitra je v súčasnosti dopyt po danom type nehnuteľností nižší ako je ponuka na realitnom trhu. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie som zvýšil z 0,6 na 1,5, pretože cena podobných nehnuteľností sa v danom čase a v danom mieste pohybuje od 42 000,- do 45 000,-, podľa výmery bytu a podľa množstva a kvality vykonaných bytových úprav. Prestavba ohodnocovaného bytu č. 22 nie je však zatiaľ dokončená! Je potrebné osadiť ešte kuch. linku so spotrebičmi, dokončiť podlahy bytu a osadiť interiérové dvere! Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (1,500 + 3,000) 4,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 3,000 III. trieda Priemerný koeficient 1,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,825 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,500-1,350) 0,150 9
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku 2 Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,825 10 8,2500 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu 7 komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností k SZ - SV 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na 4 a vyššom podlaží bez výťahu alebo byt na najvyššom podlaží 11 Počet bytov vo vchode - v bloku III. 1,500 30 45,0000 II. 3,000 7 21,0000 I. 4,500 5 22,5000 III. 1,500 6 9,0000 II. 3,000 10 30,0000 III. 1,500 8 12,0000 III. 1,500 6 9,0000 IV. 0,825 5 4,1250 IV. 0,825 9 7,4250 počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0,825 7 5,7750 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu 14 pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí II. 3,000 7 21,0000 I. 4,500 6 27,0000 V. 0,150 4 0,6000 10
15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 3,000 5 15,0000 16 Názor znalca dobrý byt II. 3,000 20 60,0000 Spolu 145 297,68 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota k PD = 297,68/ 145 2,053 VŠH B = TH * k PD = 17 611,42 * 2,053 36 156,25 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Zastavané plochy a nádvoria parcela č. 7543, 7544, 7545 ( podiel 38 / 4 742 ) Podiel bytu č. 22 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku ( parcela č. 7543 o výmere 221 m2, parcela č. 7544 o výmere 176 m2, parcela č. 7545 o výmere 225 m2 ), je vo veľkosti 38 / 4 742, t. j. 4, 98 m2. Parcela Druh pozemku Vzorec 7543-7545 zastavaná plocha a nádvorie Obec: Nitra Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 221+176+225 622,00 38/4742 4,98 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu 11
k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,30 1,00 1,00 k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 k Z koeficient povyšujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,35 k R koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,35 * 1,00 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 26,56 /m 2 * 3,1590 Všeobecná hodnota pozemku v celosti Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 622,00 m 2 * 83,90 /m 2 VŠH = Podiel * VŠH POZ = 38/4742 * 52 185,80 3,1590 83,90 /m 2 52 185,80 418,19 12
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byt) celej časti: 36 156,25 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 418,19 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Byt č. 22 na VIII. NP, súp. číslo bytového domu = 415, na Bazovského ulici č. 6 v Nitre. Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 7543-7545 (4,98 m 2 ) Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] 36 156,25 1/1 36 156,25 52 185,80 38/4742 418,19 Spolu VŠH 36 574,44 Zaokrúhlená VŠH spolu 36 600,00 SKK 1 102 611,60 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 36 600,00 Slovom: Tridsaťšesťtisícšesťsto Eur Konverzný kurz 1 = 30,1260 SKK V Nitre, 18. 10. 2012 Ing. Oliver S T O L L Á R 13
IV. PRÍLOHY - Výpis z listu vlastníctva č. 4 670 - čiastočný, vydaný KÚ v Nitre, dňa 12. 10. 2012. ( PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE Z - 6665 / 2012 ) - Kópia katastrálnej mapy na parcelu : 7543, 7544, 7545, vyhotovená KÚ v Nitre, dňa 12. 10. 2012. - Zmluva o prevode vlastníctva družstevného bytu, uzatvorená v Nitre, dňa 18. 04. 2005. ( Vek stavby ) - Pôdorys bytu č. 22 na VIII. NP ( 7. poschodí ) + presné rozmery bytu. - Fotodokumentácia. - Písomná objednávka znaleckého posudku zo dňa 25. 09. 2012. - Čestné vyhlásenie, vydané fi. DUPOS dražobná, spol. s r. o., Tamaškovičova č. 17, Trnava 917 01, dňa 10. 10. 2012. 14
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvia Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 913 220. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 40 / 2012 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu číslo 40. Ing. Oliver Stollár 26