Pre rokovanie Mestského zastupiteľstva Mesta Dolný Kubín K bodu : Správa o situácii v oblasti nájomného bývania za rok 2014. Poradie správy : 9 Materiál obsahuje: 1) Návrh na uznesenie 2) Správa o situácii v oblasti nájomného bývania za rok 2014. Predkladá : Ing. Jozef Gruchalák vedúci odboru sociálnych vecí a rodiny Na základe : Plánu práce orgánov Mesta Dolný Kubín na I. polrok 2015 Počet výtlačkov : 24 V Dolnom Kubíne dňa 30.4.2015
N á v r h n a u z n e s e n i e z rokovania Mestského zastupiteľstva v Dolnom Kubíne konaného dňa 30. apríla 2015 K bodu : Správa o situácii v oblasti nájomného bývania za rok 2014. Mestské zastupiteľstvo v Dolnom Kubíne A) Berie na vedomie : Správu o situácii v oblasti nájomného bývania za rok 2014. 2
Správa o situácii v oblasti nájomného bývania za rok 2014. Mesto Dolný Kubín (ďalej len Vlastník ) malo k 31.12.2014 vo vlastníctve 171 nájomných bytov z toho 42 nájomných bytov nižšieho štandardu a 129 bytov bežného štandardu. Lokalita bytového domu Počet bytov Bytový dom s.č.1783 na ul.j. Ťatliaka 24 Bytový dom s.č.2297 na ul. Ľ.Štúra 66 Bytový dom s.č.2973 na ul. M.Hattalu 34 Bytový dom s.č.348 na ul. Mládežnícka 12 Bytový dom s.č.1786 na ul.j. Ťatliaka 30 Byt č.1, na 1.poschodí bytového domu s.č. 2069, na ul. Na Sihoti 1 Byt č.67, na 11.poschodí bytového domu s.č. 1159, na ul. Na Sihoti 1 Byt č.44, na 5.poschodí bytového domu s.č. 1197, na ul. Pelhřimovská 1 Byt č.1, v suteréne bytového domu s.č. 1531, na ul. Chočská 1 Byt č.5, na 1.poschodí bytového domu s.č. 2040, na ul. Dukelských hrdinov 1 SPOLU 171 Spravovanie 141 nájomných bytov je zabezpečené Zmluvou o výkone správy nájomných bytov uzatvorenou s obchodnou spoločnosťou TEHOS, s.r.o., Námestie Slobody 1269/3, 026 01 Dolný Kubín (ďalej len Správca ). Spravovanie 30 nájomných bytov je zabezpečené Odborom sociálnych vecí a rodiny MsÚ v Dolnom Kubíne (ďalej len Odbor SVaR). Odbor SVaR využíva na účely sociálneho bývania aj zariadenia sociálnych služieb, v ktorých sa poskytujú sociálne služby pobytovou formou s kapacitou 36 lôžok. Lokalita zariadenia sociálnych služieb Počet bytov Nocľaháreň STOP-ŠANCA-KOTVA na ul.m.r.štefánika 1850 12 Zariadenie opatrovateľskej služby, na ul. Obrancov mieru 1778/7 24 Na základe podnetu Správcu o probléme vymáhania nedoplatkov od neplatičov na nájomnom, primátor mesta dňa 24.2.2014 zvolal rokovanie a na základe záverov tohto rokovania sa do konca roku priebežne realizovali nasledovné opatrenia: 1) Dňa 6.3.2014 bol vydaný Príkaz primátora mesta č. 3/2014, ktorým menoval pracovnú skupinu (ďalej len Komisia ) a uložil jej koordinovať spoločný postup pri zavedení zmien v oblasti nájomného bývania s cieľom eliminovať nedoplatky na nájomnom, minimálne jedenkrát mesačne prerokovať nedodržiavanie platných nájomných zmlúv zo strany nájomníkov a navrhnúť účinné opatrenia na odstránenie nedostatkov. 2) Vlastník dňa 7.3.2014 uzatvoril Zmluvu o poskytovaní právnych služieb s Advokátskou kanceláriou Kováčik Legal s.r.o., Radlinského 1729, 026 01 Dolný Kubín s cieľom podávania návrhov na vypratanie bytov a zastupovaní Vlastníka v prípadnom súvisiacom exekučnom konaní. 3) Primátor mesta uložil pripraviť nové znenie všeobecne záväzného nariadenia o podmienkach prideľovania nájomných bytov a dňa 18.6.2014 Príkazom primátora č.5/2014 menoval komisiu na vyhodnotenie pripomienok k vypracovanému návrhu. 4) Uznesením MsZ č.249/2014 zo dňa 26.6.2014 bolo prijaté nové Všeobecne záväzné nariadenie o podmienkach prideľovania nájomných bytov vo vlastníctve Mesta Dolný Kubín. 5) Dňa 26.8.2014 uzatvoril Vlastník so Správcom novú Zmluvu o výkone správy nájomných bytov, na základe ktorej sa Správcovi začal uhrádzať poplatok za výkon správy vo výške 3,00 EUR s DPH/za 1 byt a uhrádzať poplatok do fondu opráv vo výške 0,18 EUR s DPH /1m2. 3
Komisia zasadala pravidelne a na svojich zasadnutiach posudzovala splnenie podmienok nových žiadateľov o pridelenie nájomného bytu ako aj žiadateľov s právom na opakovaný nájom. Jedným zo záverov rokovaní komisie bolo zostavenie poradovníka žiadateľov spĺňajúcich podmienky pridelenia nájomného bytu v súlade s VZN č.7/2014 o podmienkach prideľovania nájomných bytov vo vlastníctve Mesta Dolný Kubín. Následne podľa čl. VI ods.1 VZN tento poradovník schválili poslanci Mestského zastupiteľstva v Dolnom Kubíne na rokovaní dňa 23.10.2014 svojim uznesením č.282/2014. Komisia zároveň navrhla zmenu Všeobecne záväzného nariadenia Mesta Dolný Kubín č.7/2014 o podmienkach prideľovania nájomných bytov vo vlastníctve Mesta Dolný Kubín, tak aby došlo k odstráneniu drobných formálnych a jazykových nedostatkov a bol vytvorený priestor pre to, aby najmä v prípade nájomcov, s ktorými už mesto a správca majú skúsenosti (opakovaný nájom), avšak nespĺňajú podmienku výšky preukázaného príjmu (1,3 násobok životného minima), mohli byť pridelené nájomné byty. Návrh tohto VZN bol zverejnený dňa 22.12.2014 a následne prijatý vo forme VZN č.1/2015 dňa 13.1.2015. Vývoj nedoplatkov na nájomnom a služby spojené s užívaním bytu za rok 2014 : Vývoj nedoplatkov v roku 2014 215000 210000 EUR 205000 200000 195000 EUR 190000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Mesiace V Dolnom Kubíne, dňa 30.4.2015 Spracoval : Ing. Jozef Gruchalák vedúci odboru sociálnych vecí a rodiny 4
Zhodnotenie činnosti na úseku správy bytového fondu za rok 2014 K 31.12.2014 v štyroch bytových domoch a v domoch, ktoré spravujú spoločenstvá vlastníkov bytov sa nachádza 141 nájomných bytov Mesta Dolný Kubín, v ktorých bolo ubytovaných 429 občanov. A) Štruktúra nájomných bytov: 24 bytov v bytovom dome číslo 1783 na ulici J. Ťatliaka, 12 bytov v bytovom dome číslo 348 na ulici Mládežnícka, 66 bytov v bytovom dome Ľudovíta Štúra 2297, 34 bytov v bytovom dome M. Hattalu 2973 Spolu: 136 bytov Štruktúra nájomných bytov v bytových domoch Spoločenstiev vlastníkov bytov: Spoločenstvo vlastníkov bytov bl. 2069, ul. Na Sihoti 1 byt (trojizbový byt) Spoločenstvo vlastníkov bytov bl. 1159, ul. Na Sihoti 1 byt (garsónka) Spoločenstvo vlastníkov bytov bl. 1194, ul. Pelhřimovská 1 byt (garsónka) Spoločenstvo vlastníkov bytov bl. 2040, ul. Dukelských Hrdinov 1 byt (garsónka) Spoločenstvo vlastníkov bytov bl. 1531, ul. Chočská 1 byt (jednoizbový byt) Spolu: 5 bytov Nájomníci dlhujú na nájomnom a zálohových platbách súvisiacich s bývaním k 31.12.2014 205 615,57, k 31.12.2013 bola dlžná čiastka 211 639,78, za rok 2013 sa znížil dlh o 6 024,21. Najväčšie dlhy sú za byty na ul. J. Ťatliaka 1786, ( stará Tatliačka) ktoré sú vo výške 111 839,67. Pokiaľ v predchádzajúcich rokoch sa dlh zvyšoval, za rok 2014 sa prvý raz vykazuje zníženie dlhu. Zníženie dlhu ovplyvnili prijaté opatrenia koncom roka 2013 a v roku 2014. Sprísnili sa podmienky prideľovania bytov, uplatňovanie zábezpek, podania 4 žalôb na Okresný súd na vypratanie bytov. Predlženie nájomnej zmluvy je podmieňované uhradením nedoplatku, poprípade uzatvorením splátkového kalendára (len jedného). Správca bytov mesačne vyhodnocuje nedoplatky na nájomnom a zálohových platbách súvisiacich s bývaním vrátane splátkových kalendárov. Súdne vymáhanie dlhov je zabezpečované Advokátskou kanceláriou Kováčik Legal s.r.o., právny zástupca spoločnosti TEHOS, s.r.o. Pohľadávky k 31.12.2014 Bytový dom Pohľadávka nad 360 dní do 360 dní rok 2013 rok 2014 Ľ.Štúra 2297 14 526,98 11 246,22 24 820,04 25 773,20 M.Hattalu 2973 4 142,27 3 675,50 8 633,58 7 817,77 J.Ťatliaka 1783 24 491,79 1 729,96 27 537,60 26 221,75 Kňažia 348 2 160,36 473,16 2 484,69 2 633,52 J.Ťatliaka 1786 111 839,67 0 114 116,42 111 839,67 byty v predaných bytovkách 30 569,26 760,40 36 532,14 31 329,66 Spolu: 187 730,33 17 885,24 211 639,78 205 615,57 TEHOS, s.r.o. zabezpečoval v priebehu roka 2014 dodávku tepla na ÚK a TÚV pre nájomné byty vo vlastníctve mesta. V roku 2014 bola dodávka tepla spolu 755 266 kwh, z toho na ÚK 444 121 kwh a na TÚV 311 145 kwh. 1
Bytový dom: počet bytov predané kwh na ÚK predané kwh na TÚV J. Ťatliaka 1783 24 115061 61246 Ľ. Štúra 2297 66 164370 173815 M. Hattalu 2973 34 164690 76084 Spolu: 124 444 121 kwh 311 145 kwh V bytoch nižšej kategórie na Mládežníckej ul. 348 nájomníci si zabezpečujú vykurovanie obytných priestorov elektrickými konvertormi. TEHOS, s.r.o., poskytuje na krátkodobý i dlhodobý prenájom nebytové priestory, ktoré sa nachádzajú v nevyužívaných priestoroch bývalých výmenníkových staníc a kotolní. Za rok 2014 získal takto z prenájmu sumu 1 294,95 (bez DPH). Za obdobie od 1.1.2000 do 31.12.2014 sú pohľadávky na nájomnom z nebytových priestorov vo výške 3 364,16 EUR. Pohľadávky staršie ako 360 dní v sume 3 305,36 sú vymáhané súdnou cestou. B) Príspevky na prevádzku, údržbu a opravy nájomných (tzv. Fond opráv) Tvorba a použitie príspevku na prevádzku, údržbu a opravy nájomných mestských bytov (ďalej príspevok) sa riadi podľa VZN č.5/2013. Výška príspevku pre jednotlivé bytové domy je stanovená na 0,15 EUR/m² obytnej plochy nájomného bytu. Správca bytov eviduje finančné prostriedky z tvorby príspevku na osobitnom učte vo svojej účtovnej evidencii a 1x za polrok ho predkladá na odbor sociálnych vecí a rodiny. J. Ťatliaka 1783 : evid. zostatok z predpisu k 31.12.2014... 2 067,06 čerpanie príspevku 1.1. - 31.12.2014... 1 967,26 dlh na nájomnom k 31.12.2014... - 26 221,75 Najväčšie položky hradené z príspevku (fondu opráv): 2 kuchynské linky 504, poistné bytového domu 300, vodoinštalačné práce a výmena vodomerov 245, vodovodné batérie, ventile a sifón 229, údržbárske práce 210, oprava 2 vchodových okien 57,60, WC combi 56,39. Bytový dom je bez domovníka, zabezpečujú sa nevyhnutné bežné opravy a údržba. Mládežnicka 348 : evid. zostatok z predpisu k 31.12.2014... 577,34 čerpanie príspevku 1.1. - 31.12.2014... 414,54 dlh na nájomnom k 31.12.2014... -2 633,52 Najväčšie položky hradené z príspevku (fondu opráv): poistné bytového domu 187, nákup a montáž vchodových dverí 87,99, zakúpenie 1 ks elektrický ohrievač (Convector HEATHER) 28,44, oprava podlahy (byt č. 8) 28,23, údržbárske práce 26. Bytový dom je doposiaľ bezproblémový, vykonávajú sa bežné opravy a údržba v rámci finančných možnosti fondu opráv. Evidujeme od nájomníkov bytov na prízemí riešiť staré drevené podlahy, pre nedostatok finančných prostriedkov fondu opráv sa podlahy nerealizujú. Domovnícke práce sa zabezpečujú dlhodobo bezodplatne. Ľ. Štúra 2297 : evid. zostatok z predpisu k 31.12.2014... 17 141,54 čerpanie príspevku 1.1. - 31.12.2014... 6 230,18 dlh na nájomnom k 31.12.2014... -25 773,20 Najväčšie položky hradené z príspevku (fondu opráv): opravy vchodových dverí (1 nové vchodové dvere a opravy 4 exteriérových dverí s doplnením brána) 1 555,18, údržbárske práce 1 076, poistné bytového domu 955, vodoinštalačné práce, výmena vodomerov, ciachovanie vodomerov 932,40, oprava sprchových kútov 258,39, oprava kuchynského drezu a vchodových dverí (byt č.16) 257, odvoz odpadu (veľkoobjemová vaňa) z nebytových priestorov 243,64, zasklievanie vchodových dverí 180,20, elektrikárske práce 165,40. Bytový dom bol celý rok 2014 bez domovníkov. Dlhodobé problémy zo strechou (popisované v minulých správach) sa začali riešiť 2
koncom roku 2013. MsÚ, dotlačil investora (AKORD stavby, s.r.o.) vykonať komplexnú opravu 2 výklenkov strechy nad 2 bytmi (č.60 a 62) na svoje náklady. Plánovaná oprava ďalších 4 výklenkov v roku 2014 sa nezrealizovala z dôvodu dlhodobo zdravotných problémov konateľa. V oprave strechy sa plánuje pokračovať v roku 2015, správca bytov nemôže ovplyvniť termín ukončenia opráv strechy. Ďalší problém bytovky, a to už si robia sami nájomníci, sú škody, krádeže, skladovanie nepotrebných vecí v chodbách a v nebytových priestoroch (sušiareň, kočikáreň a pivničné chodby). Z krádeží sú to najmä žiarovky a kryty chodbových svietidiel, kľučky a lišty na dverách a v pivniciach osobné veci. Pravidelne sa poškodzujú poštové schránky, vypínače, kľučky na vchodové dverách Znečisťujú sa chodby, vonkajšie a vnútorné steny domu. Slušným a zodpovedným nájomníkom takýto stav veľmi znepríjemňuje bývanie. Zlepšenie čistoty by napomohlo napr. zaviesť upratovaciu platenú službu (mesačné navýšenie nájmu o 2 na 1 byt). Na základe sťažnosti obyvateľov z okolitých bytových domov na hlučnosť a znečisťovania verejných priestorov nájomníkmi bytového domu 2297, mesto zabezpečilo namontovanie kamery na monitorovanie okolia a zabezpečilo pravidelné obhliadky vo večerných hodinách MsP. M. Hattalu 2973 : evid. zostatok z predpisu k 31.12.2013... 2 511,62 čerpané 1.1. - 31.12.2014... 2 002,90 dlh na nájomnom k 31.12.2014... - 7 817,77 Najväčšie položky hradené z príspevku (fondu opráv): cena práce domovníka 762,69, poistné bytového domu 643, oprava prístreška vchodu č.13 a zvodov 249, údržbárske práce 109,50, nastavenie vykurovacieho systému 99, kontrola hydrantov 44,55, Bytový dom má 6 rokov, je udržiavaní v čistote. Od mesiaca október je už bez domovníka. Hrubo vyznačený dlh na nájomnom k 31.12.2014 u jednotlivých bytoviek znamená, že u každej jednej bytovky je tzv. FO v skutočnosti prečerpaný. Aj keď zostatok predpisu môže ukazovať, že na FO sú peniaze, treba si uvedomiť, že sa jedná o predpis koľko by malo byť uhradené a nie o skutočnú úhradu. C) Ostatné náklady: Stredisko 02 Domy : Prevádzkové náklady : čerpané 1.1. - 31.12.2014... 1 268,92 Najväčšie položky hradené zo strediska 02 Domy: SIPO pošta 655,48, upgrade programu BYTHOS 320, kolky 99,50, poštovné 71,50. Ostatné služby: Právne služby: čerpané 1.1. - 31.12.2014... 3 000 Advokátska kancelária Kováčik Legal s.r.o. zabezpečuje správcovi právne poradenstvo, vypracováva výzvy na úhradu a na vypratanie nájomného bytu, zastupovanie správcu na súdoch, vymáhanie nedoplatkov na nájomnom a zálohových platbách súvisiacich s bývaním a vymáhanie za vzniknuté škody v bytoch a zariadeniach bytového domu. D) Neobsadenosť nájomných bytov : Bytový dom Počet dní bez nájmu r. 2013 Počet dní bez nájmu r. 2014 Najdlhšie neobsadený byt v r. 2014 J. Ťatliaka 1783 (24 b.j.) 279 - - Mládežnicka 348 (12 b.j.) 106 332 byt č.8-269 dní Ľ. Štúra 2297 (66 b.j.) 1623 364 byt č.54-135 dní M. Hattalu 2973 (34 b.j.) 297 349 byt č.34-122 dní Spolu (136 b.j.) 2 305 1 045 3
V tabuľke neobsadzovaných (voľných) nájomných bytov sú uvádzané byty, ktoré boli nad 30 dní bez nájmu. Podľa analýzy rokov 2013 a 2014 sa situácia obsadzovania bytov podstatne zlepšila. Vykazuje sa zníženie počtu dní bez nájmu až o 45,33 % t.j. oproti roku 2013 je zníženie o 1260 dní. V bytovom dome bl. 1783 na ul. J. Ťatliaka počas celého roka 2014 bola obsadenosť bytov 100 %, nájomníci sa nemenili. Správca neovplyvňuje prideľovanie bytov (napr. o byt č.8 v Kňažej dlhodobo nemal nikto záujem). Neobsadené 3 byty ( mesiace) v bl. 2973 na ul. M. Hattalu E) Ekonomické vyhodnotenie mesačného spravovania bytového fondu Bytový dom Predpis (základný nájom v ) Splátka úveru (v ) Zostatok z predpisu (v ) J. Ťatliaka 1783 1119,20 796,65 322,55 Mládežnicka 348 193,53 0,00 193,53 Ľ. Štúra 2297 3671,00 3163,05 507,95 M. Hattalu 2973 3566,86 3261,04 305,82 SPOLU 8 550,59 7 220,74 1 329,85 Správca mestských nájomných bytov TEHOS, s.r.o. má reálne mesačné príjmy z nájomného vrátane fondu opráv vo výške cca 1 330. Túto výšku ovplyvňujú neobsadené byty a nedoplatky a oneskorené platby za nájom a zálohové platby súvisiace s bývaním. 8 550,59 7 220,74 = 1 329,85 Mesačné náklady správcu pri spravovaní bytov za rok 2014 : vykonanie opráv a údržba... 884,57 (čerpaný fond opráv skutočný mesačný priemer, vrátane poistenia 4 bytových domov), ostatné náklady... 106,- (stredisko 02 Domy - skutočný mesačný priemer), cena práce 2 zamestnancov za spravovanie ( vrátane odvodov)... 1 100 (mesačne spravovanie bytového fondu ), cena práce právnej pomoci... 200 (mesačne právne poradenstvo, súdne sporov). Spolu: 2 290,57 Ročné náklady pri spravovaní: 27 486,84 (2 290,57 x 12) Ročné príjmy so spravovania: 15 985,20 (1 329,85 x 12) Za predošlé roky spravovania mestských bytov sa vykazovali vyššie straty (nad 13 tis. ). Od septembra 2014 nadobudla platnosť nová Zmluva o výkone správy nájomných bytov, z ktorej vyplýva povinnosť mestu ako vlastníkovi 4 bytových domov, poskytovať správcovi odplatu za výkon správy t.j. 3 /1 byt, čo mesačne predstavuje hodnotu 423. Tiež mesto od septembra 2014 v zmysle VZN č.5/2013 (o tvorbe a použití príspevku na prevádzku, údržbu a opravy nájomných bytov vo vlastníctve mesta Dolný Kubín) odvádza správcovi príspevok na prevádzku bytov 0,15 /m² obytnej plochy nájomného bytu (mesačne 838 ). 4
Príspevky od mesta za 4 mesiace: 5 224 (1 692 + 3 532) Hospodársky výsledok : Záver : 21 209,20-27 486,84 = - 6 304,64 (ročná strata) Na základe ekonomického vyhodnotenia roku 2014, je spravovanie mestských bytov pre spoločnosť TEHOS, s.r.o. stratové. Môžeme však konštatovať, že sa strata po prvý raz výrazne znížila. Ovplyvnili to legislatívne zmeny a nové dohody spravovania medzi vlastníkom a správcom. Ich plnenie dáva reálny predpoklad, že správca nebude už vytvárať stratu pre ďalšie roky. Je to ale tiež podmienené, že väčšie investície a opravy bude si realizovať vlastník na svoje náklady. V Dolnom Kubíne, dňa 5.2.2014 Spracovali: Ing. Vojtech Važan, Emília Straková Schválil: Ing. Stanislav Vilček konateľ spoločnosti TEHOS, s.r.o. 5