ZNALECKÝ POSUDOK číslo 129 / 2022

Prepis

1 Znalec : Evidenčné číslo Ing. Andrej GÁLIK, Nad Tehelňou 11, Trenčín, znalec z odboru : Stavebníctvo - odvetvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností Tel.: E - mail : info@agmreality.sk Zadávateľ :HeyPay, s. r. o., Mostová č.2, Bratislava Číslo spisu / objednávky/ : HP019 /22/26A ZNALECKÝ POSUDOK číslo 129 / 2022 Vo veci : stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.6 na 3.p.bytového domu s. č. 555 ulica Budovateľská or.č.7, príslušenstva a spoluvlastníckeho podielu k pozemku, parc. č. 927, k. ú. Šaľa pre účel dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 26 (6) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 I. ÚVOD 1. Úloha znalca: Podľa objednávky zo dňa je znaleckou úlohou stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č.6 na 3.p. bytového domu s. č. 555 ulica Hlavná or.č.7, príslušenstva a spoluvlastníckeho podielu k pozemku, parc. č. 927, k. ú. Šaľa. 2. Účel znaleckého posudku: Dobrovoľná dražba. 3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný: (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu) 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: a) Podklady dodané zadávateľom: Znalecký posudok č.129/2018 vyhotovený znalcom Ing.Igorom Klačkom dňa Potvrdenie o veku bytového domu vydané Spoločenstvom vlastníkov bytov B555 šaľa zo dňa Pôdorys bytu č.6 Objednávka zo dňa b) Podklady získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č k. ú. Šaľa zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál Informatívna kópia z katastrálnej mapy na pozemok parc. CKN č. 927 k. ú. Šaľa zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál Fotodokumentácia 6. Použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 228/2018 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydaná Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej Univerzity v Žiline. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Zborník prednášok k vyhl.č. 492/2004 Z.z. z , vydala ŽU v Žiline, ÚSI, ISBN Zborník prednášok z 5. Konferencie súdnych znalcov 2012, jún 2012, vydal UÚSZ, STU Bratislava, Stavebná fakulta, ISBN Ohodnocovanie nehnuteľností -Ilavský, Nič, Majdúch, vydal MIpress, Bratislava 2012, ISBN

3 7. Definície posudzovaných veličín a použitých postupov: a) Definície pojmov Všeobecná hodnota (VŠH) Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Výsledkom stanovenia je všeobecná hodnota na úrovni s daňou z pridanej hodnoty. Východisková hodnota stavieb (VH) Východisková hodnota stavieb je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možno hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota stavieb (TH) Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. b) Definície použitých postupov Stanovenie východiskovej a technickej hodnoty stavieb Na stanovenie východiskovej hodnoty sú použité rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok Pri stanovení technickej hodnoty je miera opotrebenia stavby určená lineárnou / analytickou metódou. Stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb Na stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb sa používajú metódy: Metóda porovnávania (Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu), Kombinovaná metóda (Len stavby schopné dosahovať výnos formou prenájmu. Princíp metódy je založený na váženom priemere výnosovej a technickej hodnoty stavieb. Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom), Metóda polohovej diferenciácie (Princíp metódy je založený na určení hodnoty koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý sa uplatní na technickú hodnotu). Stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov Na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov sa používajú metódy: Metóda porovnávania (Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch pozemkov. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (1 m 2 pozemku) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných pozemkov a ohodnocovaného pozemku), 3

4 Výnosová metóda (Len pozemky schopné dosahovať výnos. Výnosová hodnota pozemkov sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia), Metóda polohovej diferenciácie (Princíp metódy je založený na určení hodnoty koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý sa uplatní na východiskovú hodnotu pozemkov). 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty stavieb: Použitá je metóda polohovej diferenciácie, ktorá najviac vystihuje všeobecnú hodnotu stavieb. Metóda polohovej diferenciácie Metóda vychádza zo základného vzťahu: VŠH S = TH * k PD [ ], kde: TH technická hodnota stavieb na úrovni bez DPH, k PD koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje pomer medzi technickou hodnotou a všeobecnou hodnotou (na úrovni s DPH) Na určenie koeficientu polohovej diferenciácie boli použité metodické postupy obsiahnuté v metodike USI. Princíp je založený na určení hodnoty priemerného koeficientu predajnosti v nadväznosti na lokalitu a druh nehnuteľností, z ktorého sa určia čiastkové koeficienty pre jednotlivé kvalitatívne triedy. Použité priemerné koeficienty polohovej diferenciácie vychádzajú z odborných skúseností. Následne je hodnotením viacerých polohových kritérií (zatriedením do kvalitatívnych tried) objektivizovaná priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie na výslednú, platnú pre konkrétnu hodnotenú nehnuteľnosť. Pri objektivizácii má každé polohové kritérium určený svoj vplyv na hodnotu (váhu). Kombinovaná metóda Na stanovenie všeobecnej hodnoty kombinovanou metódou sa používa základný vzťah: VŠH a.hv + b.th = S a b [ ] kde HV výnosová hodnota stavieb [ ], TH technická hodnota stavieb [ ], a váha výnosovej hodnoty [ ], b váha technickej hodnoty, spravidla rovná 1,00 [ ]. Za výnosovú hodnotu sa dosadzuje hodnota stavieb bez výnosu z pozemkov. V prípadoch, keď sa výnosová hodnota stavieb približne rovná súčtu alebo je vyššia ako technická hodnota stavieb, spravidla platí: a = b = 1. V ostatných prípadoch platí: a > b. 4

5 Metóda porovnávania Pre použitie porovnávacej metódy je potrebný súbor minimálne troch ponukových alebo realizovaných kúpnopredajných cien v danej lokalite. Základný metodický postup stanovenia všeobecnej hodnoty metódou porovnávania je podľa vzťahu: VŠH S = M. VŠH MJ [ ] kde M - počet merných jednotiek hodnotenej stavby, VŠH MJ - priemerná všeobecná hodnota stavby určená porovnávaním na mernú jednotku v /m 2. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania: a) ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.), b) polohové (miesto, lokalita, atraktivita a pod.), c) konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, podštandard, príslušenstvo a pod.). Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod). Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov: Použitá je metóda polohovej diferenciácie, ktorá najviac vystihuje všeobecnú hodnotu pozemkov. Metóda polohovej diferenciácie pre pozemky vychádza zo základného vzťahu: VŠH POZ = M * (VH MJ * k PD) [ ], kde M - počet merných jednotiek (výmera pozemku), VH MJ - východisková hodnota na 1 m 2 pozemku - koeficient polohovej diferenciácie k PD Metóda porovnávania Pre použitie porovnávacej metódy je potrebný súbor minimálne troch ponukových alebo realizovaných kúpnopredajných cien v danej lokalite. Základný metodický postup stanovenia všeobecnej hodnoty metódou porovnávania je podľa vzťahu: VŠH POZ = M. VŠH MJ [ ] kde M - výmera hodnoteného pozemku v m 2, VŠH MJ - priemerná všeobecná hodnota pozemku určená porovnávaním na mernú jednotku v /m 2. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (1 m 2 pozemku) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných pozemkov a ohodnocovaného pozemku. Hlavné faktory porovnávania: 1) ekonomické (napríklad dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.), 2) polohové (napríklad miesto, lokalita, atraktivita, prístup a pod.), 3) fyzické (napríklad infraštruktúra a možnosť zástavby pri stavebných pozemkoch; kvalita pôdy a kvalita výsadby pri ostatných pozemkoch a pod.). Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod). 5

6 Výnosová hodnota pozemkov sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia podľa vzťahu OZ VŠH POZ = k [ ] kde OZ odčerpateľný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnos dosiahnuteľný pri riadnom hospodárení formou prenájmu pozemku. Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch je možné v odôvodnených prípadoch použiť disponibilný výnos z poľnohospodárskej alebo lesnej výroby. Stanoví sa ako rozdiel hrubého výnosu a nákladov [ /rok], k úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : VÝPIS Z LISTU VLASTNÍCTVA č ČIASTOČNÝ ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA Parcely registra C" evidované na katastrálnej mape Parcelné číslo Výmera v m² Iné údaje: Bez zápisu Druh pozemku Zastavaná plocha a nádvorie Spôsob využívania pozemku Druh chránenej nehnuteľnosti Spoločná nehnuteľnosť Umiestnenie pozemku Právny vzťah k stavbe súpisné číslo 555 evidovanej na pozemku parcelné čislo 927 Druh právneho vzťahu Počet parciel: 1 Legenda Spôsob využívania pozemku 15 Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Spoločná nehnutelnosť 1 Pozemok nie je spoločnou nehnuteľnosťou Umiestnenie pozemku 1 Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Súpisné číslo Na pozemku parcelné číslo Druh stavby Stavby Popis stavby Druh chránenej nehnuteľnosti Umiestnenie stavby Budovateľská č. 555/1,3,5,7 1 6

7 Iné údaje: Bez zápisu Počet stavieb: 1 Legenda Druh stavby 9 Bytový dom Umiestnenie stavby 1 Stavba postavená na zemskom povrchu ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY Z PRÁVA K NEHNUTEĽNOSTI Byty Vchod (číslo) 7 Súpisné číslo 555 Poschodie 3 Miestna časť Číslo bytu 6 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel k pozemku 4856/ Iné údaje: Bez zápisu Počet bytov: 1 Poradové číslo 80 Titul, priezvisko, meno, rodné meno / Názov Miesto trvalého pobytu / Sídlo Dátum narodenia, rodné číslo / IČO / Iný identifikačný údaj Kovács Kamil r. Kovács, Budovateľská 555/7, Šaľa, PSČ , SR, Dátum narodenia: Titul nadobudnutia Kúpna zmluva podľa č.v-2130/2018 zo dňa Iné údaje Spoluvlastnícky podiel Tatra banka, a.s., Hodžovo námestie 3, Bratislava, IČO: Návrh na výmaz záložného práva (V-716/2018) zo dňa byt č. 6/III./7 - č.z. 3662/18. Poznámky HeyPay s.r.o., Mostová 2, Bratislava - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva č.j. HP019/22/07A zo dňa v prospech VÚB, a.s., Bratislava, IČO: realizovaný formu dobrovoľnej dražby na podiel 1/1 k bytu č. 6, 3.p., vch. 7 a na spoluvlastnícky podiel 4856/ k spoločným častiam a zariadeniam bytového domu s.č. 555 a k pozemku registra C KN parcelné číslo P-110/ č.z. 751/22. Správca Neevidovaní Iná oprávnená osoba 1/1 K nehnuteľnosti - 7

8 Iné údaje - nepriradené Neevidovaní Zákonné záložné právo podľa ust. 15 ods. l zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. v prospech Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov "B 555". Ostatné priestory nevyžiadané. K nehnuteľnosti K vlastníkovi Vlastník poradové číslo 80 Obsah Všeobecná úverová banka, a.s., Mlynské nivy 1, Bratislava, IČO: Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam č. 001/320369/18-001/000 podľa č.v-1730/2018 zo dňa na byt č.6/iii./7 - č.z /2018. ČASŤ C: ŤARCHY c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa bez možnosti vstupu do domu a bytu Fotodokumentácia vyhotovená dňa iba z exteriéru d) Technická dokumentácia: Zadávateľom bola poskytnutý pôvodný znalecký posudok, ktorý bol využitý pri výpočte všeobecnej hodnoty bytu. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Byt č. 6 na 3.p. Pozemky: - parc. č podiel 4856/ g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č.6 na 3.p. POPIS Dispozičné riešenie: Bytový dom je postavený na ulici Budovateľská v meste Šaľa. Dom má päť nadzemných podlaží (prízemie a štyri poschodia). Prízemie je prístupné z centrálneho schodiska, nachádzajú sa v ňom spoločné priestory a pivnice bytov a komunikačné priestory. V nadzemných podlažiach sú umiestnené byty. Dom má 4 vchody. Popis spoločných priestorov: Murovaný konštrukčný systém PV 2 sa realizoval podľa typových podkladov PV-2-KTB-04 Celopórobetónový typ, ktoré spracoval KPÚ Bratislava (Nitra) v 60-tich rokoch 20. storočia. Výstavba daných typov domov sa realizovala v rokoch

9 Nosný systém objektu tvoria navzájom kolmé steny tradične murovanej konštrukcie zhotovenej z pórobetónových tvárnic. Stropné konštrukcie sú panelové zo železobetónových panelov. Strop je zmonolitnený po obvode monolitickým betónovým vencom. Modulová osnova nosných stien je 3,75; 3,15 a 3,05 m. Konštrukčná výška je 2850 mm. Obvodový plášť obytných podlaží tvoria steny s hrúbkou 250mm. murované z tvárnic na maltu M25. Okenné otvory sú prekryté monolitickými prekladmi. Strešná konštrukcia je jednoplášťová so sklonom k priečeliu. Štít objektu je ukončený atikouvymurovanou z tehál. Na streche sa nachádzajú výlezy, komíny a vyústenia vetracích potrubí. Povrchové úpravy v obytných miestnostiach sú realizované štukovou omietkou. Nenosné priečky majú hrúbku 75 mm a sú murované. Byt č. 6 na 3.poschodí: Byt sa nachádza na v strednej sekcii domu na 3. poschodí. Byt pozostáva z dvoch izieb, kuchyne, chodby, kúpeľne, záchodu, šatníka a pivnice umiestnenej v podzemnom podlaží (suteréne). Byt je po celkovej komplexnej rekonštrukcii. Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie, ktoré tvorí najmä: vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, bytové prípojky a k nim príslušné zariaďovacie predmety, zvonček, domáci telefón, vodomery a poštová schránka. Popis konštrukcií v byte: Úpravy vnútorných povrchov sú z novej omietky. Dvere sú vyhotovené ako rámové s výplňou. Podlahy v byte sú zhotovené v obytných miestnostiach z veľkoplošných parkiet a v ostatných miestnostiach z keramickej dlažby. Vykurovanie je vyhotovené ako rozvody ústredného vykurovania k jednotlivým vykurovacím telesám s meračmi spotreby tepla. Elektroinštalácia je v byte vyhotovená ako svetelná s automatickým istením v byte. Vnútorný vodovod v byte tvorí z plastového potrubia zhotovené prípojky do kuchyne, kúpeľne a WC s meraním spotreby studenej a teplej vody. Vnútorná kanalizácia je z plastového potrubia zhotovený odtok zo všetkých zariaďovacích predmetov do zvislých zvodov. Vnútorný plynovod v byte tvorí rozvod zemného plynu s meračom v byte. Teplá úžitková voda je dodávaná centrálne. V kuchyni je kuchynská linka v nadštandardnom vybavení. Vybavenie linky tvorí plynový sporák, digestor, drezové umývadlom s vodovodnou batériou, umývačka riadu. Vnútorné hygienické zariadenie tvorí plastová vaňa s batériou, umývadlo a, WC misa. V byte sa nachádza odvetrávanie malých miestností lokálnymi ventilátormi, rozvody televízie pod omietkou. Spoločnými časťami bytového domu sú najmä: základy domu, strecha, obvodové múry, priečelia a priestor vo vnútro bloku, vchody, schodiská, chodby, závetria, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami bytového domu sú najmä: ventilačné komíny, vodovodné, kanalizačné, elektrické a teplonosné prípojky, prípojky studenej a teplej vody po ventily, odpadové stúpačky vrátane odbočky, elektroinštalácie výťahu, elektroinštalácie od skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, bleskozvody, elektrický vrátnik vrátane rozvodov. Súčasťou spoločných zariadení bytového domu nie sú: slaboprúdové rozvody (káblová televízia, dátová linka a telefónna linka), vrátane zariadenia a príslušných potrubných rozvodov, ktoré sú umiestnené v a na spoločných častiach bytového domu, a ktoré sú vo vlastníctve tretích osôb, ktorým predávajúci umožnil tretím stranám zriadiť vyššie uvedené zariadenia, pričom kupujúci sa ich umiestnenie v a na spoločných častiach bytového domu zaväzuje strpieť. Príslušenstvom bytového domu sú: prístupové chodníky medzi domom a chodníkom z ulice (vrátane schodov pri vstupe). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] izba 2,775*4,145 11,50 izba 3,915*3,475+1,51*1,27 15,52 šatník 2,195*1,335 2,93 chodba 3,485*1,265 4,41 kuchyňa 3,475*2,4+1,385*1,045-1,45*0,125 9,61 kúpelňa 1,51*1,34 2,02 WC 0,87*1,045 0,91 Výmera bytu bez pivnice 46,90 9

10 pivnica 1,05*1,18 1,24 Vypočítaná podlahová plocha 48,14 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 3,043 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 2 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu: Čísl o Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,20 6,00 4,66 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,20 21,60 16,80 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 6,22 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,33 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 3,89 6 Krytina strechy 2,00 1,20 2,40 1,86 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,20 1,20 0,93 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,40 4,20 3,26 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,10 2,20 1,71 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,50 0,75 0,58 12 Okná 5,00 1,80 9,00 6,99 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,39 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 1,94 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,55 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,78 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,10 2,20 1,71 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,10 2,20 1,71 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,10 1,10 0,85 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,50 3,00 2,33 Zariadenie bytu 10

11 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,40 5,60 4,35 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,50 1,50 1,17 24 Dvere 2,00 1,50 3,00 2,33 25 Povrchy podláh 2,50 1,80 4,50 3,50 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 1,94 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,33 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,10 1,10 0,85 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,10 1,10 0,85 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,10 0,55 0,43 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,55 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,50 3,00 2,33 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 2,50 10,00 7,77 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 2,00 8,00 6,22 35 Ostatné 2,50 2,00 5,00 3,89 Spolu 100,00 128,70 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 128,70 / 100 = 1,287 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 3,043 * 0,939 * 1,2870 * 1,00 VH = 1 196,27 Eur/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Výpočet miery opotrebenia a technického stavu analytickou metódou: Čísl o Názov Cenový podiel [%] Opotrebenie [%] cp i*o i/100 1 Základy vrát. zemných prác 4,66 30,00 1,40 2 Zvislé konštrukcie 16,80 30,00 5,04 3 Stropy 6,22 30,00 1,87 4 Schody 2,33 30,00 0,70 5 Zastrešenie bez krytiny 3,89 30,00 1,17 6 Krytina strechy 1,86 5,00 0,09 7 Klampiarske konštrukcie 0,93 5,00 0,05 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,26 5,00 0,16 9 Úpravy vnútorných povrchov 1,71 5,00 0,09 10 Vnútorné keramické obklady 0,00 0,00 0,00 11

12 11 Dvere 0,58 5,00 0,03 12 Okná 6,99 5,00 0,35 13 Povrchy podláh 0,39 5,00 0,02 14 Vykurovanie 1,94 18,00 0,35 15 Elektroinštalácia 1,55 5,00 0,08 16 Bleskozvod 0,78 5,00 0,04 17 Vnútorný vodovod 1,71 5,00 0,09 18 Vnútorná kanalizácia 1,71 5,00 0,09 19 Vnútorný plynovod 0,85 5,00 0,04 20 Výťahy 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,33 5,00 0,12 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,35 5,00 0,22 23 Vnútorné keramické obklady 1,17 5,00 0,06 24 Dvere 2,33 5,00 0,12 25 Povrchy podláh 3,50 5,00 0,18 26 Vykurovanie 1,94 18,00 0,35 27 Elektroinštalácia 2,33 5,00 0,12 28 Vnútorný vodovod 0,85 5,00 0,04 29 Vnútorná kanalizácia 0,85 5,00 0,04 30 Vnútorný plynovod 0,43 5,00 0,02 31 Ohrev teplej vody 1,55 18,00 0,28 32 Vybavenie kuchýň 2,33 5,00 0,12 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 7,77 5,00 0,39 34 Bytové jadro bez rozvodov 6,22 5,00 0,31 35 Ostatné 3,89 5,00 0,19 Opotrebenie 14,22% Technický stav 85,78% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota Názov Výpočet Hodnota [Eur] 1 196,27 Eur/m 2 * 48,14m ,44 Technická hodnota 85,78% z ,44 Eur ,36 12

13 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Budovateľskáa) Analýza polohy nehnuteľností Obytný dom sa nachádza v centrálnej mestskej zóne ulica Hlavná. Obytný dom 4 - poschodový je situovaný na rovinatom pozemku. Napojenie na cestnú sieť je prostredníctvom mestských komunikácii. V okolí obytného domu je občianska a obchodná vybavenosť, ktorá zodpovedá veľkosti okresného mesta. Obytný dom je možné napojiť na všetky inžinierske siete. Orientácia obytných miestnosti je prevažne v smere na JZ. b) Analýza využitia nehnuteľností Byt je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c)analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V danej lokalite neboli zistené.na predmetnej nehnuteľnosti viazne záložné právo v prospech SLSP a. s. Bratislava 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN ). Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, kvalitu použitých stavebných materiálov a dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,65. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,300) 1,950 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300 III. trieda Priemerný koeficient 0,650 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650-0,585) 0,065 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl o 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,50 13

14 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách I. 1, ,50 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 1, ,65 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,75 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah obchody v prízemnej časti 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu 7 komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku 9 priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 1, ,80 II. 1, ,00 I. 1, ,60 II. 1, ,80 II. 1, ,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 1, ,70 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 1, ,10 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby I. 1, ,65 II. 1, ,80 14

15 14 15 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu III. 0, ,60 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,50 16 Názor znalca dobrý byt II. 1, ,00 Spolu ,45 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota 3.2 POZEMKY Názov Výpočet Hodnota k PD = 216,45/ 145 1,493 VŠH B = TH * k PD = ,36 Eur * 1, ,24 Eur METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE LV 4303 POPIS Predmetom ohodnotenia je pozemok v zastavanom území obce, zastavaný bytovým domom, v centre okresného mesta Šaľa, v oblasti s rovnomerným záujmom o kúpu nehnuteľností. Pozemok je rovinatý, s možnosťou napojenia na všetky inžinierske siete. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Podiel bytu č.9 na pozemku o výmere 616 m2 je vo veľkosti 4856/ = 14,47 m2. Parcela 927 Druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie Spolu výmera [m 2 ] Spoluvlastnícky podiel Spoluvlastnícky podiel bytu/nebytu k pozemku Výmera podielu [m 2 ] 616,00 1/1 4856/ ,47 Obec: Šaľa Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 Eur/m 2 15

16 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficient u k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov 4. centrá miest od do obyvateľov 1, rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením 5. pozemky na obchodných uliciach miest do obyvateľov, v nákupných centrách obytných zón, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy (autobus, trolejbus, električka) 1,05 1,05 k F koeficient funkčného využitia územia k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov 1. plochy území občianskej vybavenosti s prevahou plôch pre obchod a služby (obchodná poloha) 4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí) 2. obchodné pozemky v miestach so silným turistickým ruchom, ak to nebolo zohľadnené v koeficiente ks 1,50 1,50 2,00 k R koeficient redukujúcich faktorov 0. nevyskytuje sa 1,00 JEDNOTKOVÁ HODNOTA POZEMKU Koeficient polohovej diferenciácie Jednotková všeobecná hodnota pozemku Názov Výpočet Hodnota Všeobecná hodnota podielu pozemku VYHODNOTENIE k PD = 1,30 * 1,05 * 1,05 * 1,50 * 1,50 * 2,00 * 1,00 VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 Eur/m 2 * 6,4496 VŠH = Podiel * VŠH POZ = 1/1*4856/ * ,84 Eur 6, ,24 Eur/m 2 929,44 Eur Názov parcela č. 927 Výpočet 616,00 m 2 * 64,24 Eur/m 2 * 1/1*4856/ Všeobecná hodnota [Eur] 929,44 Spolu 929,44 16

17 III. ZÁVER REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota [Eur] Byt č.6 na 3.p. 1/ ,24 Pozemky LV parc. č. 927 (14,47 m 2 ) 1/1 z 4856/ ,44 Všeobecná hodnota celkom ,68 Všeobecná hodnota zaokrúhlene ,00 Všeobecná hodnota slovom: Sedemdesiatštyritisícsedemsto Eur V Trenčíne, dňa Ing. Andrej Gálik 17

18 IV. PRÍLOHY Objednávka zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č k. ú. Šaľa zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál Informatívna kópia z katastrálnej mapy na pozemok parc. CKN č. 927 k. ú. Šaľa zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál Potvrdenie o veku bytového domu vydané Spoločenstvom vlastníkov bytov B555 šaľa zo dňa Pôdorys bytu č.6 Fotodokumentácia 18

19 Fotka č. 1 Fotka č. 2 Fotka č. 3

20 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok/znalecký úkon som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky, v odbore Stavebníctvo, odvetvie Pozemné stavby a Odhad nehnuteľností, pod evidenčným číslom Znalecký posudok/znalecký úkon je zapísaný v denníku pod číslom 129/2022. Zároveň vyhlasujem, že som si vedomý/á následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku/znaleckého úkonu. Strana 26