ZNALECKÝ POSUDOK č. 63/2021

Veľkosť: px
Začať zobrazovať zo stránky:

Download "ZNALECKÝ POSUDOK č. 63/2021"

Prepis

1 Znalec: Ing. Miroslav Tokár, Bratov Baldigarovcov 13, Nové Zámky, mobil , Zadávateľ: Profesionálna dražobná spoločnosť, s.r.o., Masarykova 21, Košice Číslo spisu (objednávky): objednávka zo dňa , sp.zn. PDS 076/ JŠ ZNALECKÝ POSUDOK č. 63/2021 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu číslo 31, 9. NP, vchod Budatínska 65 s príslušenstvom a podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu súpisné číslo 3076 na pozemku parcelné číslo 2054, spoluvlastníckeho podielu k pozemku parcelné číslo 2054, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Petržalka, obec BA-m.č. Petržalka, okres Bratislava V, vedených na LV č Počet strán (z toho príloh): 22 (9) Počet odovzdaných vyhotovení: do archívu znalca Dátum vyhotovenia:

2 2 I. ÚVOD 1. Úloha znalca (podľa uznesenia orgánu verejnej moci alebo objednávky, číslo uznesenia) a predmet znaleckého skúmania: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu číslo 31, 9. NP, vchod Budatínska 65 s príslušenstvom a podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu súpisné číslo 3076 na pozemku parcelné číslo 2054, spoluvlastníckeho podielu k pozemku parcelné číslo 2054, nachádzajúcich sa v katastrálnom území Petržalka, obec BA-m.č. Petržalka, okres Bratislava V, vedených na LV č Účel znaleckého posudku: Dobrovoľná dražba. 3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: a) podklady dodané zadávateľom: - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa príloha č. 1, - Výzva na umožnenie vykonania ohodnotenia predmetu dražby súdnym znalcom a umožnenie obhliadky predmetu dražby príloha č. 2, - Znalecký posudok číslo 18/2021, vyhotovila dňa znalkyňa Ing. Jana Zavadilová om doručená xerokópia posudku pre účely získania a konfrontácie potrebných údajov a príloh, b) podklady získané znalcom: - Poznatky z osobnej obhliadky nehnuteľností zo dňa , - Výpis z Katastra nehnuteľností, Čiastočný výpis z Listu vlastníctva č informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa , okres Bratislava V, obec BA-m.č. Petržalka, katastrálne územie Petržalka - príloha č. 3, - Informatívna kópia z mapy na parcelu číslo vytvorená dňa cez katastrálny portál, okres Bratislava V, obec BA-m.č. Petržalka, katastrálne územie Petržalka - príloha č. 4, - Potvrdenie o veku stavby, vydal správca bytových domov BPP, s.r.o., Haanova 10, Bratislava 5 kópia prevzatá z prílohy poskytnutého Znaleckého posudku číslo 18/ príloha č. 5, - Grafický nákres bytu pre účely ohodnotenia - kópia prevzatá z prílohy poskytnutého Znaleckého posudku číslo 18/ príloha č. 6, - Fotodokumentácia - príloha č Použité právne predpisy a literatúra: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty, - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, - STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov, - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov, - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, - Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy, - Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, - Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN

3 3 7. Definície posudzovaných veličín a použitých postupov: - Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. - Východisková hodnota stavieb (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. - Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. - Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. - Všeobecná hodnota sa stanoví týmito metódami, výber vhodnej metódy vykoná znalec: a) porovnávacia metóda, b) kombinovaná metóda (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu, c) výnosová metóda (použije sa pri pozemkoch, ktoré sú schopné dosahovať výnos), d) metóda polohovej diferenciácie. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti i napriek tomu, že by nehnuteľnosť nebola v stanovenom termíne sprístupnená za účelom obhliadky. Pri stanovení východiskových hodnôt využiť údaje, podklady a fotodokumentáciu z poskytnutého Znaleckého posudku číslo 18/2021. Pri stanovení východiskových hodnôt využiť dostupné údaje v zmysle 12 ods. 3 Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení jeho neskorších noviel. (Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícií). II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané podľa prílohy č.3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použité sú rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Pri stanovení všeobecnej hodnoty ohodnocovanej nehnuteľnosti bola použitá metóda polohovej diferenciácie. Z dôvodu, že ohodnocovaný byt nebol sprístupnený, na nehnuteľnosti viaznu ťarchy, byt nie je možné prenajímať a z toho dôvodu nie je možné použiť pre stanovenie všeobecnej hodnoty ohodnocovanej nehnuteľnosti porovnávaciu ani kombinovanú metódu. b) vlastnícke a evidenčné údaje: Vlastníctvo ohodnocovaných nehnuteľností bolo dokladované Čiastočným Výpisom z katastra nehnuteľností získaným z Katasterportálu, čiastočným výpisom z Listu vlastníctva č. 3121, vyhotoveným dňa okres Bratislava V, obec BA-m.č. Petržalka, katastrálne územie Petržalka - ktorý tvorí prílohu č. 3. c) údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestnu obhliadku spojenú s miestnym šetrením a fotodokumentáciou ohodnocovaných nehnuteľností som vykonal osobne dňa Vnútorné priestory bytu neboli v písomne stanovenom termíne sprístupnené. Obhliadky sa zúčastnila osobne zástupkyňa vlastníkov pani Eva Krivánková. d) technická dokumentácia: Z príloh poskytnutého Znaleckého posudku číslo 18/2021 boli prevzaté potrebné podklady a údaje. Prevzaté boli potvrdenie o veku stavby a grafický nákres bytu pre účely ohodnotenia, z ktorých boli získané údaje pre stanovenie východiskových hodnôt ohodnocovaných nehnuteľností a údaje o veku stavby. Údaj

4 4 o výmere podlahovej plochy ohodnocovaného bytu bol prevzatý z údaju uvedeného v Liste vlastníctva, získaného z Katasterportálu. Pre stanovenie východiskových, technických a všeobecných hodnôt nehnuteľností bol popis konštrukčných prvkov prevzatý z dostupných vizuálnych a hmatateľných poznatkov, prevzatých z poskytnutého znaleckého posudku a získaných pri osobnej obhliadke od zástupkyne vlastníkov bytov. e) údaje katastra nehnuteľností: Pri nesprístupnení ohodnocovaných nehnuteľnosti nie je možné podrobnejšie porovnať popisné a geodetické údaje katastra nehnuteľností so skutočným stavom. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky: - spoluvlastnícky podiel 6602/ k pozemku parcelné číslo 2054, zastavaná plocha a nádvorie, Byty a nebytové priestory: - byt č. 31, 9. NP, vchod č. Budatínska 65 s príslušenstvom a podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu súpisné číslo 3076 na pozemku parcelné číslo g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Žiadne. 2. STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 31, 9.NP, vchod Budatínska 65 POPIS Popis a technické riešenie ohodnocovaného bytu je pravdepodobné, nakoľko vnútorné priestory neboli sprístupnené znalcovi za účelom znaleckej obhliadky. Popis je vyhotovený generovaním programom HYPO pri zohľadnení najpravdepodobnejšieho vyhotovenia. Znalecký posudok bol vypracovaný na základe dodaných podkladov, z toho dôvodu je prípustná čiastočná rozdielnosť, ktorá nemusí presne zohľadňovať aktuálny technický stav nehnuteľnosti. Na vypracovanie znaleckého posudku odzrkadľujúceho skutočný technický stav ohodnocovanej nehnuteľnosti je potrebné sprístupniť vnútorné priestory nehnuteľnosti na vykonanie znaleckej obhliadky a predloženie všetkých potrebných aktuálnych podkladov. Popis domu: Bytový dom súpisné číslo 3076 bol daný do užívania v roku 1982, nachádza sa v Hlavnom meste SR Bratislave v časti Petržalka na Budatínskej ulici orientačné číslo 65, leží na pozemku parcelné číslo je vežiakového typu, má trinásť nadzemných podlaží, na prvom nadzemnom podlaží sú prevažne pivničné priestory s pivničnými kobkami, na ostatných dvanástich podlažiach sú po štyri byty, v bytovom dome je celkom 48 bytov. Vo výťahových šachtách sú inštalované nové výťahy s kamerami. Základy tvoria železobetónové pilóty a pásy s hydroizoláciou, steny sú panelové plošné, strecha plochá, súčasťou modernizácie v roku 2014 bola výmena pôvodných okien spoločných priestorov za plastové s izolačným dvojsklom, výmena vstupných vchodových dverí do bytového domu za nové hliníkové s presklením, zateplenie obvodových stien domu s povrchovou úpravou silikátovou farebnou stierkou, položenie strešnej krytiny, výmeny vertikálnych stúpačkových a horizontálnych vedení pôvodných inžinierskych sietí za nové a maľovky interiérových stien, v roku 2021 bola zrealizovaná komplexná modernizácia výťahov a vstupnej haly, nášľapné vrstvy podláh sú v spoločných priestoroch z keramické dlažby, schodisko je železobetónové, vnútorné omietky sú vápenné hladké, dom je napojený na verejný vodovod, kanalizáciu, plyn a elektroinštaláciu, vybavený je rozvodom káblovej televízie, bleskozvodom a telefónnymi rozvodmi.

5 5 Popis bytu: Predmetom ohodnotenia je trojizbový byt č. 31, nachádzajúci sa na deviatom nadzemnom podlaží (podľa LV 9.p.) vo vchode Budatínska 65. Dispozične pozostáva z jednej izby situovanej na východnú stranu do dvora, dvoch izieb situovaných na západnú stranu, haly, kuchyne s loggiou situovanou na západnú stranu, kúpeľne, WC, predsiene a pivničnej kobky, umiestnenej v prvom nadzemnom podlaží, byt je v pôvodnom technickom stave bez vykonanej modernizácie, konštrukčné prvky a zariaďovacie predmety sú prevažne pôvodné, tzn. napr. pôvodné drevené zdvojené okná, umakartové bytové jadro, oceľová vaňa smaltovaná, pôvodná kuchynská linka, plynový sporák, rebrové liatinový radiátor v kuchyni, plechové panelové radiátory v izbách, nášľapné vrstvy podláh z PVC, v hale pôvodná vstavaná skriňa, oceľové zárubne interiérových dverí, ústredné kúrenie a ohrev úžitkovej vody je z centrálneho zdroja, elektroinštalácia je svetelná, elektromer je v skrinke na chodbe pred bytom, v stúpačkovej šachte v miestnosti WC sú merače spotreby studenej a teplej vody a plynomer. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s konštrukčnými sústavami to Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Prevzaté z údaju uvedeného v LV: 66,20 66,20 Vypočítaná podlahová plocha 66,20 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 1,132 (monolitická betónová plošná) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,826 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,10 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,67 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,82 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,48 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,80 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,67 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,87 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,93 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 2,00 6,00 5,61 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,87 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,47 11 Dvere 0,50 1,50 0,75 0,70 12 Okná 5,00 1,35 6,75 6,31 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,47 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,34 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,87

6 6 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,93 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,87 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,87 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,93 20 Výťahy 2,00 2,00 4,00 3,74 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,87 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,74 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0,93 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,87 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,34 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,34 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,80 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,93 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,93 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,47 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,87 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,87 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,74 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,74 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,34 Spolu 100,00 107,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 107,00 / 100 = 1,07 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,826 * 1,132 * 1,0700 * 1,10 VH = 1 224,84 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č. 31, 9.NP, vchod Budatínska 65 Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,33 56,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1 224,84 /m 2 * 66,2m ,41 Technická hodnota 56,67% z , ,54 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území Hlavného mesta SR Bratislava v časti Petržalka na Budatínskej ulici 65. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné štátne komunikácie je vyhovujúce, v bezprostrednej blízkosti je vybudované parkovisko, v blízkosti zastávka MHD, TESCO, Petržalská tržnica, vodná nádrž Draždiak. V blízkosti sú materské, základné a stredné školy, medicko-pedagogické centrum,

7 7 zdravotné stredisko, športová hala, plaváreň, pošta, banky, úrady, potraviny, obchody, reštaurácie, kaviarne. Je možnosť napojenia na všetky základné inžinierske siete. Okolité pozemky sú rovinaté. b) analýza využitia nehnuteľnosti: Ohodnocovaný byt je vybudovaný v bytovom dome, ktorého byty sú určené výhradne na bývanie. Z toho dôvodu neuvažujem s možnosťou využívania bytu na iné účely ako na bývanie. Funkčné využitie pozemku je obmedzené. c) analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 3121 z Katasterportálu je v časti Poznámka uvedené: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva v prospech Profesionálna dražobná spoločnosť s.r.o. IČO: na byt č.31 na 9.p., vchod Budatínska 65, formou dobrovoľnej dražby, P-2070/2020. Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 3121 z Katasterportálu je v časti Ťarchy uvedené: Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome podľa 15 zák. č. 182/93 Z.z. v znení zák. č. 151/95 Z.z. - Vz 2017/99; Exekučné záložné právo v prospech Bytový podnik Petržalka, s.r.o. IČO na byt č.31, 9.p., Budatínska 65, podľa exekučného príkazu č. 324EX 289/19 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Kamil Líška), Z-8641/2020; Exekučné záložné právo v prospech Bytový podnik Petržalka, s.r.o. IČO , na byt č.31, 9.p., vchod Budatínska 65, podľa exekučného príkazu č. 324EX 264/18 zo dňa , súdny exekútor JUDr. Kamil Líška, Z-7735/21. Na Výpise z Listu vlastníctva číslo 3121 z Katasterportálu je v časti Iné údaje uvedené: Bez zápisu. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danom mieste a čase v porovnaní s ponukou je vyšší. Nezamestnanosť sa pohybuje pod hranicou 5 %. Koeficient polohovej diferenciácie som stanovil z tabuľky č. 7 Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline. Jeho hodnota pre bytové budovy v Hlavnom meste SR sa pohybuje od 0,70 do 0,80. Jeho hodnotu je možné navýšiť maximálne o 0,15. Za účelom dosiahnutia kúpnej ceny som stanovil hodnotu 2,00. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (2, ,000) 6,000 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 4,000 III. trieda Priemerný koeficient 2,000 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 1,100 V. trieda III. trieda - 90 % = (2,000-1,800) 0,200 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

8 8 Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 4, ,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 2, ,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 6, ,00 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 6, ,00 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome III. 2, ,00 IV. 1, ,00 I. 6, ,00 III. 2, ,00 III. 2, ,00 byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 2, ,00 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 1, ,70 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do II. 4, ,00 10 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, I. 6, ,00 divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového 14 domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 2, ,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu zvýšená hlučnosť a prašnosť - blízkosť dopravných ťahov 16 Názor znalca III. 2, ,00 dobrý byt II. 4, ,00 Spolu ,70 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 452,7/ 145 3,122 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,54 * 3, ,59

9 9 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMOK POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU POPIS Pozemok parcelné číslo 2054 je zaradený v katastri nehnuteľností ako zastavaná plocha a nádvorie, je zastavaný stavbou. Pozemok sa nachádza v zastavanom území Hlavného mesta SR Bratislava v časti Petržalka na Budatínskej ulici 65. V mieste, kde sa nachádza ohodnocovaný pozemok je možnosť napojenia na všetky základné inžinierske siete. Ohodnocovaný pozemok je rovinatý. Všeobecná hodnota pozemkov na zastavanom území obcí, nepoľnohospodárskych a nelesných pozemkov mimo zastavaného územia obcí, pozemkov v zriadených záhradkových osadách a pozemkov mimo zastavaného územia obcí určených na stavbu sa vypočíta podľa základného vzťahu: VŠHPOZ = M x VŠHMJ [Sk], kde: M - výmera pozemku v m2, VŠHMJ - jednotková všeobecná hodnota pozemku v Sk/m2. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov metódou polohovej diferenciácie sa stanoví podľa vzťahu: VŠHMJ = VHMJ x kpd [Sk/m2], kde: VHMJ - jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky. kpd je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu: kpd = ks x kv x kd x kf x ki x kz x kr [-], kde: ks - koeficient všeobecnej situácie (0,70-2,00), kv - koeficient intenzity využitia (0,50-2,00), kd - koeficient dopravných vzťahov (0,80-1,20), kf - koeficient funkčného využitia územia (0,80-2,00), ki - koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80-1,50), kz - koeficient povyšujúcich faktorov (1,00-3,00), kr - koeficient redukujúcich faktorov (0,20-0,99). Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel 2054 zastavané plochy a nádvoria , / Výmera podielu [m 2 ] 7,85 Obec: Bratislava Východisková hodnota: VHMJ = 66,39 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 5. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od do obyvateľov, obytné zóny miest nad obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad obyvateľov Hodnota koeficientu kv 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so 1,05 1,60

10 10 koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením 4. pozemky v mestách s možnosťou využitia mestskej hromadnej dopravy 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí) 3. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,00 1,30 1,50 1,80 0. nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,60 * 1,05 * 1,00 * 1,30 * 1,50 * 1,80 * 1,00 5,8968 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 66,39 /m 2 * 5, ,49 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 376,00 m 2 * 391,49 celosti /m ,24 Všeobecná hodnota podielu VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 6602/ * pozemku , ,19

11 11 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci a predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Zadávateľ znaleckého posudku požadoval stanoviť všeobecnú hodnotu uvedených nehnuteľností v zmysle objednávky. VŠH je čiastkovo rozpísaná v rekapitulácii. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota [ ] Byt č. 31, 9.NP, vchod Budatínska 65 1/ ,59 Pozemky spoluvlastnícky podiel - parc. č (7,85 m 2 ) 6602/ ,19 Všeobecná hodnota celkom ,78 Všeobecná hodnota zaokrúhlene ,00 Slovom: Jedenstoštyridsaťsedemtisíc Eur V Nových Zámkoch, dňa Ing. Miroslav Tokár

12 12 IV. PRÍLOHY - Objednávka na vyhotovenie znaleckého posudku zo dňa strana, - Výzva na umožnenie vykonania ohodnotenia predmetu dražby súdnym znalcom a umožnenie obhliadky predmetu dražby 2 strany, - Výpis z Katastra nehnuteľností, Čiastočný výpis z Listu vlastníctva č informatívny výpis vytvorený cez katastrálny portál dňa , okres Bratislava V, obec BA-m.č. Petržalka, katastrálne územie Petržalka 2 strany, - Informatívna kópia z mapy na parcelu číslo vytvorená dňa cez katastrálny portál, okres Bratislava V, obec BA-m.č. Petržalka, katastrálne územie Petržalka 1 strana, - Potvrdenie o veku stavby, vydal správca bytových domov BPP, s.r.o., Haanova 10, Bratislava 5 1 strana, - Grafický nákres bytu pre účely ohodnotenia 1 strana - Fotodokumentácia - 1 strana. Spolu: 9 strán

13 13 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 63/2021 Zároveň vyhlasujem, že som si vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého posudku.